小区电梯内被物业公司租给广告公司使用，获得的租金收益应该由谁所有？近日，江苏徐州市睢宁法院针对一起业主委员会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件进行了公开判决。

2019年6月，睢宁县某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配，业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。

庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司于2019年初与徐州某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年500元，共20部电梯，租赁期限两年，合计20000元。

物业公司辩称，该部分款项已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。

睢宁法院经审理认为，根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。

本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。

对于物业公司辩称部分费用用于部分业主欠缴的物业费，法院认为欠缴的物业费仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张未予支持，法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。

法官说法

日常生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见，对于这部分收益应归谁所有。根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

此规定一方面鼓励开发商、物业服务企业或者其他管理人通过自己的经营行为，让共有部分物的功能得以充分发挥，另一方面也可以有效化解业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间因共有部分收益的归属问题产生的矛盾，有效平衡双方之间的关系。

一、我没与物业公司签合同物业公司凭什么起诉我？

物业服务合同有四种情形：一是开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同；二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同；三是业主与物业服务企业单独签订的物业服务合同；四是物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业持续为小区业主提供服务，形成事实上物业服务合同关系。

业主自收房（收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房）时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。

二、未向我催要过物业费物业公司能直接起诉我吗？

经依法催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权诉请至法院要求业主支付物业费。

若业主提出未收到催交的抗辩意见，物业服务企业不能提交有效证据证实已履行了依法催交义务，法院依法可以驳回起诉。

但物业服务企业依旧有权在履行催交义务程序后重新向业主提出支付物业费的诉讼主张。

三、我未入住也要交物业费吗？

有的业主认为，没有入住（指收房或视为收房后）即没有享受物业服务的理解，是一种误解。

根据《湖南省城市住宅物业管理条例》相关规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主以此抗辩拒交物业费不能得到法院支持。

实践中，物业服务企业为鼓励未入住业主配合交纳物业服务费用，可以协商解决。

四、物业公司提供的服务太差了我可以不交纳物业费吗？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”即，业主拒绝或少交纳物业费需要基于合法的正当事由。

但业主应当提供证据加以证明，若未能提交证据或者证据不足以证明物业服务企业违约事实的，抗辩意见将无法得到法院支持。

五、房屋质量有问题问题不解决我可以不交纳物业费吗？

业主所有的建筑物专有部分即自有房屋出现渗水、墙体开裂等质量问题，维修义务的承担主体应视具体情况而确定：如果房屋在法定或约定保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务;质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务。

对业主专有部分房屋质量出现问题，物业服务公司负有协调和紧急处理之责任。但该纠纷，是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权责任纠纷，属物业服务合同之外的另一法律关系。业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以此为由拒交物业服务费。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业根据业主的委托管理的，应接受业主的监督。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。若物业服务企业需使用物业维修资金用于电梯、水箱等共有部分的维修，需经法定程序由业主共同决定。

六、邻居私搭乱建物业公司不作为我可以不交纳物业费吗？

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，但无行政执法权，只能及时向有关行政管理部门报告。

对于小区存在的违章搭建等影响秩序的行为，如物业服务企业履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责，业主不能以此为由不交纳物业费。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

七、房屋被盗我可以不交纳物业费吗？

业主房屋被盗时，物业服务企业是否承担赔偿责任，应根据物业服务合同约定的内容予以确定。

如果合同约定物业服务企业负有财产保管服务责任，在发生业主财产被盗事件时，物业服务企业应当按合同约定承担赔偿责任；如果合同中没有明确约定财产保管服务，则要根据物业服务企业履行安保义务的过错情况来决定是否要承担或承担多少赔偿责任。

实践中，物业服务合同中约定物业服务企业承担的主要是协助做好物业管理区域内的安全防范工作，而并不包括对住户室内财产的安全保卫工作。故在诉讼过程中，物业服务企业一般只需对已尽到安保义务承担举证责任。

虽然，物业服务企业在未尽安保义务情况下对业主被盗承担过错责任，但并不意味着其对小区内盗窃行为的发生承担全部责任。一方面，需要明确物业服务企业安保义务范围，查实物业服务企业的过错程度；另一方面，业主也应对被盗事实和实际遭受损失金额承担举证责任。即业主被盗的直接责任人是盗窃者，物业服务企业仅需在其失职的过错范围内承担责任。

八、别人不交我也可以不交吗？

通过良好的物业管理和服务，业主可达到房产保值、增值目的，而物业服务企业则可通过优质管理树立“品牌效应”。物业服务费是物业服务企业提供服务的经济基础，也是物业服务企业与业主签订物业服务合同的原始动力。业主无正当理由跟风不交物业费，不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。

业主认为物业服务企业提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业服务企业进行其他合理方式的沟通，要求物业服务企业提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。

九、去法院开庭太麻烦了我可以不去开庭吗？

实践中，物业服务合同纠纷案件标的较小、双方争议不大，大部分案件通过“人民法院调解平台”的特邀调解员组织双方进行诉前调解或双方自行协商达成和解，是无须负担诉讼费用、高效便捷的解纷方式。由物业服务企业向法院申请撤诉结案。

如未能与物业服务企业于开庭前达成和解，业主应仔细阅读法院送达的应诉通知书、举证通知书等应诉材料，积极收集证据，行使好诉讼权利，准时参加诉讼，依法维护自身合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。若成为被告的业主无正当理由未到庭参加诉讼，法院将依法缺席审理和判决。

十、物业公司断水断电还罚款我可以起诉吗？

物业服务合同与供水供电合同系两个独立合同。享有停水停电权利的权利人系水电供应公司而非物业服务企业。即使水电供应企业授权物业服务企业代其收取水电费，物业服务企业也无权实施断水断电措施。

另外，物业服务企业与业主系平等合同关系，物业服务企业不能凌驾于业主之上设立处罚权。若物业服务企业出现擅自处罚的行为，其行为无法可依，不具有约束力。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应服务。若物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法应承担违约责任或者侵权损害赔偿责任。

十一、法院判决应当交物业费我不主动履行会有啥后果？

发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

如法院生效判决确定业主向物业服务企业支付物业服务费用的，业主拒绝履行，物业服务企业可向法院申请强制执行，业主将被列为被执行人。法院将发出执行通知，有权向有关单位查询被执行人的存款、债权、股票、基金份额等财产情况，并有权根据不同情形在被执行人应当履行义务范围内扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。视情节，还应将不履行法律文书确定义务的被执行人限制高消费或纳入失信被执行人名单，并将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。

一个小区的业主李下班回家，发现他的房子被小偷光顾了，房子里的财产损失了几万元。小偷已经逃走，负责小区安全的保安也没能提供有力的线索，门卫也没有陌生访客的登记记录。李认为，物业公司与小区业主签订的合同承诺对小区进行封闭管理，并支付了物业管理费，但其住宅的安全没有得到保护，因此起诉了物业管理公司。很快，在警察尽最大努力追捕他们后，小偷被抓住了。小偷承认他进入社区是为了从一扇忘记锁的侧门偷东西。

个案分析

近年来，业主因财物被盗被杀的事件屡见不鲜，将物业公司推上被告席的诉讼也众说纷纭，争论激烈。《物业管理条例》似乎也规定了这个问题，即“物业管理公司不履行物业服务合同的约定，造成业主人身财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但在日常案件中，悬案较多，《物业管理条例》的规定在实践中难以操作。第一个原因是要明确物业公司提供服务的性质，是仅仅管理公共设施设备，还是保护业主人身财产安全的责任；其次，应该支付什么样的服务，权利和义务应该是平等的。物业公司收取的物业管理费是否包含保护业主人身财产安全的费用；第三，法律责任的承担必须以行为人的主观过错为基础，只有法律明确规定才能适用无过错原则。如果业主被盗或被杀，物业公司不一定承担不可推卸的责任。因此，法律界人士认为，物业公司的权利和义务应在物业服务合同中明确规定，物业公司只有在出现过错的情况下才应承担不利的法律后果。

在这种情况下，因为小偷的坦白，过错责任非常明确。法院认为，物业公司与小区业主签订的合同承诺小区实行封闭式管理，但小区的一个侧门没有上锁，小区物业公司没有很好地履行职责，属于违约行为，与李盗窃有直接因果关系，应赔偿李相应的损失。

解决方案

物业公司有安全问题，损失最大。这是因为，一方面物业公司的社会声誉受到了很大的损害，另一方面又要进行经济补偿，从而名利双收。因此，在物业管理的实践中，安全管理极其重要。

做好安全工作，物业公司要注意以下几个方面的工作:(1)安全队伍建设；安全管理体系的制定和实施；日常监督检查；电子报警系统输入等。这样才能保证管理区域的安全，树立物业管理公司良好的社会形象。

1、被高空掷物砸伤，在找不到抛掷者时，可以找物业兜底

《民法典》第1254条规定：从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担责任。经调查，难以确定具体侵权人的，除能自我证明的外，则由可能加害的建筑物使用人给以补偿。

物业作为小区的管理人，应当对高空掷物行为加强管理，如没有采取必要的安全措施，应承担相应的侵权责任。所以当发生高空掷物伤人事件后，首先去找物业才是正解。

整个《民法典》对物业公司来说，只有“高空掷物”这点要求，是一个沉重的义务。

2、小区电梯间的广告投放收益，公共停车场的收益，业主共有

《民法典》第282条规定：物业经营管理业主共有部分，可从收益中扣除合理成本，剩余收入归业主共有。

3、物业应定期以合理的方式，向业主汇报业收益

《民法典》第282条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

4、业主不满物业的服务，可以更换物业吗？

可以！如物业工作人员没有正规培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权依法更换，辞退该物业公司。

《民法典》第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

5、新交的商品房有质量问题，业主可不可以拒交物业费？

不可以!房屋的质量问题，是业主与开发商在商品房买卖合同当中所约定的权利义务，这是商品房买卖合同的关系，而业主与物业之间，是物业服务合同的关系，这两个并不相关。

关于房屋质量问题，业主应当向开发商主张申请质量问题的保护，而不能以此拒交物业费。

6、业主委员会决定，侵害了业主的合法权益，业主该怎么办？

这个决定如果是在2021年元旦之前做出的，受侵害的业主可以根据《物权法》78条第2款的规定，在知情或者应该知情的1年内，提起撤销决定的诉讼，进行维权。

这个决定如果是在2021年元旦之后做出的，则根据《民法典》第280条和第152条规定，在知情或者应该知情的1年内，向人民法院请求予以撤销。

7、房子没人住、物业服务不到位，能否不交物业费？

《民法典》第944条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业公司提供的是小区公共事务管理服务，即对小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。因此，即便没有实际居住也应当交纳物业费。不过也有一些物业公司为没有实际居住的业主办理“房屋空置”，可以减免一定比例的物业费。

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区，业主们应当注意保留或固定证据，以便在发生纠纷时有据可依。

什么是物业管理委员会？现实中很多小区会成立业主委员会，可以帮助业主管理小区。那么，如果小区内没有行业委员会，业主与物业管理纠纷频繁，遇到维权案件，谁来负责？这时，我们应该考虑成立一个财产委员会。

如果我们居住的小区不具备成立业主大会的条件，或者业主大会没有成立，那么小区可以成立物业管理委员会。物业委员会一般由业主和使用人的代表组成，是指自行组织房屋管理的机构。主要协助政府有关行政部门做好社区卫生和绿化工作；监督物业管理企业，协调物业管理企业与社区居民的关系。很多小区物业委员会和业主委员会是一体化的。

今年5月，北京为成立物业管理委员会有困难的社区提供了一个新的方案——物业管理委员会(简称物业管理委员会)，作为一个临时组织，组织业主共同决定物业管理事项。物业管理委员会是由《北京市物业管理条例》创设的物业管理制度。长期以来，北京住宅小区业主委员会的比例一直处于30%以下的低水平。物业管理委员会作为一个临时性的机构，它的成立将弥补业主组织的不足，在不具备成立业主大会的条件或者不能成立业主委员会的情况下，对业主委员会形成有效的补充。截至目前，《北京市物业管理条例》实施100天，北京市130多个街道、镇成立了1206个物业管理委员会，可见社区治理创新的热情。

在以前公布的《北京市物业管理条例》中，没有明确规定物业管理委员会的设立程序。12月7日，北京市住房和城乡建设委员会起草了《北京市物业管理委员会设立办法》，明确了物业管理委员会的设立条件，并详细说明了具体流程。这些措施现在向公众开放征求意见。征求意见的方式有19种，分别从适用范围、部门职责、设立条件、人员资质、设立流程、备案刻制、具体职责、会议制度等方面进行了规定。：

比如物管局应该怎么做？征求意见稿明确了物业管理委员会承担的13项具体职责，包括推动在符合条件的物业管理区域成立业主大会和选举业主委员会；召开业主大会或者全体业主大会，并向物业管理委员会报告年度物业管理实施情况和绩效；组织业主聘请和解聘物业服务提供者；组织业主决定共用部分的运行方式，制定共用部分和共用资金的使用和管理办法；组织专项维修资金的筹集、补充和更新，监督专项维修资金的使用；协调解决物业使用、维护和管理中的争议。

物管会怎么组织？这份征求意见稿第一次明确了成立物业管理委员会的流程，物业管理委员会的成立只有遵循发布公告——推荐人选——确定人选——确定成员名单——备案盖章的“五步走”流程才能完成。

该办法进一步明确了物业管理委员会任期届满或解散的三种情况:一是业主委员会已经选举产生的，物业管理委员会解散；二是物业管理委员会因物业管理面积调整、房屋灭失等其他客观原因无法存续的，解散物业管理委员会；第三，如果三年期满后业主委员会仍未成功选出，则由街道乡镇重新成立物业管理委员会。

不仅在北京，而且在12月8日，广州市人大常委会宣布《广州市物业管理条例》将于2021年1月1日生效。《条例》专门设立了“物业管理委员会”一节，让没有行业委员会的社区得到有序管理。明确物业服务区域已经划定，已交付使用的专有部分面积达到建筑平面图总面积的50%以上，尚未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会，且占业主总数10%以上的业主提出申请的，镇人民政府和街道办事处应当自收到业主申请之日起6个月内组织成立物业管理委员会。