一个小区的业主李下班回家，发现他的房子被小偷光顾了，房子里的财产损失了几万元。小偷已经逃走，负责小区安全的保安也没能提供有力的线索，门卫也没有陌生访客的登记记录。李认为，物业公司与小区业主签订的合同承诺对小区进行封闭管理，并支付了物业管理费，但其住宅的安全没有得到保护，因此起诉了物业管理公司。很快，在警察尽最大努力追捕他们后，小偷被抓住了。小偷承认他进入社区是为了从一扇忘记锁的侧门偷东西。

个案分析

近年来，业主因财物被盗被杀的事件屡见不鲜，将物业公司推上被告席的诉讼也众说纷纭，争论激烈。《物业管理条例》似乎也规定了这个问题，即“物业管理公司不履行物业服务合同的约定，造成业主人身财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但在日常案件中，悬案较多，《物业管理条例》的规定在实践中难以操作。第一个原因是要明确物业公司提供服务的性质，是仅仅管理公共设施设备，还是保护业主人身财产安全的责任；其次，应该支付什么样的服务，权利和义务应该是平等的。物业公司收取的物业管理费是否包含保护业主人身财产安全的费用；第三，法律责任的承担必须以行为人的主观过错为基础，只有法律明确规定才能适用无过错原则。如果业主被盗或被杀，物业公司不一定承担不可推卸的责任。因此，法律界人士认为，物业公司的权利和义务应在物业服务合同中明确规定，物业公司只有在出现过错的情况下才应承担不利的法律后果。

在这种情况下，因为小偷的坦白，过错责任非常明确。法院认为，物业公司与小区业主签订的合同承诺小区实行封闭式管理，但小区的一个侧门没有上锁，小区物业公司没有很好地履行职责，属于违约行为，与李盗窃有直接因果关系，应赔偿李相应的损失。

解决方案

物业公司有安全问题，损失最大。这是因为，一方面物业公司的社会声誉受到了很大的损害，另一方面又要进行经济补偿，从而名利双收。因此，在物业管理的实践中，安全管理极其重要。

做好安全工作，物业公司要注意以下几个方面的工作:(1)安全队伍建设；安全管理体系的制定和实施；日常监督检查；电子报警系统输入等。这样才能保证管理区域的安全，树立物业管理公司良好的社会形象。