你家小区电梯广告费用，居然可以是你的收益！这你了解吗？小区中高层住宅，住户每天搭乘电梯出行，业主往返密集的轿厢中，成为广告商投放的渠道。这笔广告费用，位于公共区域中的共有部分的，日积月累成为业主们的收益。

案例介绍

花溪区吉林花园小区，就在成立业主委员会过后，将物业管理方告上法院，要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。2020年底，这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理，并作出终审判决。业委会不仅获得返还的电梯轿厢广告费27300元，还包括基站场地租赁费8150元。

业委会接替物业公司管理小区，贵阳市花溪区吉林花园小区，位于花石路，甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。2018年底，小区召开业主大会，选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于2019年1月，依规向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。1个月后，业委会就向物业公司发出通知，要求接函之日起五日内，到业主委员会办公司办理移交手续。一石激起浪花，小区管理业委会自主掌权后，头一件事，就是要把新账旧账，一起算清楚。这个小区的物业管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定，业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用等。直到2018年底，物管公司服务小区期间，牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据，并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用。

电梯轿厢广告费属于谁？

小区业主公共部分的收益，主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。

电梯广告收益方面，小区中有10多台电梯需要维保，案涉轿厢广告的收益共计27300元。

小区基站租赁方面，2017年物业公司签订合同，同意铁塔公司在小区内放置电信通信设备提供物业管理服务。

期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服务费8150元，共计24450元。物管公司每年度第1个月的30日前收取下一年度费用。

案涉的基站租赁收益，认定为1年的物业服务费8150元。

庭审双方主要的焦点就落在，物管与业主双方，对于公共区域收益的处置，产生不同的意见。

物管方面认为，到手的收益都用于物业服务，包括产生的水电支出，以及公共区域维修费用等，是符合常情的。

而业主委员会则认为，业主支付的物业费用中，已经包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益，由物业公司擅自处置，不符合法理。

为此，业主委员会将物管公司告上法庭，但是在一审中，业主共有部分收益返还，并未得到法院支持。

法院判决：业主共同所有！！

一审判决过后，业主委员会再次起诉，向物业公司索要共有部分的收益。

案件审理过程中，根据“物权法”的相关规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

因此，案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。

根据最高法的相关解释，房开与物业签订的合同，存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款等情形，损害业主们权益的不应得到支持。

同时，根据民事诉讼法的相关条款，房开与物业签订的合同，虽然约定收益部分可以归物管所有，但是房开本无权处分他人财产的收益归属。

此前房开与物业服务合同中，关于公共收益归物业公司所有的条款，未通过小区业委会的追认，未被法庭认可。

物业收取服务费，已经包括公共部分的维护，因此本身就是其服务成本。共有部分的收益及处置，当由业主委员会依程序合法合规确定。

最终，二审判决支持业主委员会的诉求，物业公司返还相应的广告费、基站产地租赁费，共计35450元。

海先生告诉记者，2月23日下午，他家里的5岁小孩在小区内玩耍时，不慎被狗咬伤。“当时孩子姥姥在后面跟着，小孩在前面跑得快，结果突然从旁边的花坛中冲出一条狗，就把孩子给咬了。”海先生说，事发后家里的老人赶紧联系他们将孩子送往了医院，给孩子治疗共开了五针，目前只打了两针，花了2000元。

之后，海先生去物业调取了监控，通过询问小区内的其他业主得知，这是个流浪狗，没有主人。

2月28日下午，海先生在小区内又见到了这只狗，这让他很气愤。“五天过去了，这只狗依然出现在小区内，大家在小区内进进出出，随时都有被咬的风险。给物业反映，物业却说他们没工具，管不了这事。”

海先生说，业主交纳物业费，物业理应保障业主的人身和财产安全，所以物业应当对这起事故承担一定的责任，并且在事故之后，就应该尽快将此类安全隐患排除。

针对海先生的质问，小区物业其中一工作人员回复说：“狗咬伤人的事情他们知情，并且在出事后也一直配合业主调查处理此事，也让保安试图去抓捕这条狗，但这狗见到保安也会咬，目前还没有抓到这条狗。”

当记者问到流浪狗为何会出现在小区内？该工作人员说：“小区内时不时的会有流浪狗从侧边的灌木丛或栅栏处钻进来，我们也经常让保安驱赶，有的狗驱赶几次就不再来了，有的狗因为小区内的一些爱狗人士经常性的投喂，还是会继续钻进小区。”

对于小区内的流浪狗物业已做过很多措施

该工作人员还告诉记者，针对小区内的流浪狗，物业之前已经做过很多次措施。

“之前驱赶不了的流浪狗，由物业出面叫来专业捕狗队来处理。这次发生咬人事件后，物业也联系了，但这只狗来小区的时间不定，来的时候捕狗队不一定有时间，捕狗队有时间了这只狗又没来。所以目前还没有进行处理。”该工作人员还说，2月28日看到这只狗进到小区后，物业也是立即安排保安和业主一起去抓，但狗跑的太快，最终还是没有抓到。

律师表示：未成年人被咬伤家长和物业都需承担责任

那么，小区内出现流浪狗咬伤人，物业需不需要对此承担一定的责任？

根据《民法典》第一千二百四十九条规定：“遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由动物原饲养人或者管理人承担侵权责任。“

如果无法找到原饲养人的，由目前的管理人承担责任。比如，物业公司作为管理小区的单位，如果小区内流浪狗伤人，物业公司未尽到安全保障义务，需要承担过错责任。

但是，如果受伤的是未成年人，那么未成年人的家长未尽到监护责任，也需承担部分责任。在司法实践中，一般对物业公司和家长划分责任为90%与10%或80%与20%。如果成年人受伤，因成年人挑逗流浪狗的，同样需减轻物业公司的责任。

如果小区内喂养流浪狗的人只是偶尔喂养，就视为流浪狗没有管理人，那么如流浪狗咬伤他人，喂养流浪狗的人就不需承担法律责任。

但是，如果喂养流浪狗的人经常性、长期性喂养，就可认定为喂养流浪狗的人与流浪狗之间形成了管理与被管理的关系，喂养流浪狗的人就成为流浪狗的管理人。根据《民法典》规定，喂养流浪狗的人就需向受伤者承担侵权赔偿责任。

房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。（收藏版）

一、防水不合格，楼下遭了殃

刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。

在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。

法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。

漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。

二、楼顶晒台种花，水漏邻家

孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。

三、违法搭建鸽舍防水被毁

阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。

法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。

四、擅自改装自担部分损失

张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。

法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任吗，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。

五、雨水管年久失修致渗漏

王某系乌市某小区业主，2011年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。2013年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。

为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。

法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。

本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。

六、窗户严重变形漏风漏雨

唐某于2013年入住某房产公司开发的房屋，2014年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。

法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

律师说法

在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。

同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。

我们应当从本期案例中受到启发，在房屋装修、设施变动的过程中一定要慎之又慎、三思而行，避免造成漏水问题，给自己和邻居造成损失、带来不必要的麻烦。

法官指出，房屋发生漏水跑水，相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。

刘阿姨发现，自己种的几盆花不见了。丢了花后，刘阿姨第一时间来到了保安室，想调监控录像看看究竟是谁拿走的。结果，保安却说：“监控坏了，看不了。”刘阿姨气坏了，“监控明明都是好的，怎么说坏了呢？”

来到小区保安室，值班保安证实刘阿姨的说法没错。“经常会有业主丢了小猫小狗就来看录像，我们一般都不同意。”当值保安说，调监控录像给业主看不属于他们的工作职责。

该小区物业黄主任说，从技术上说调看很简单，但“今天这个业主来看，明天那个业主也来看，非常麻烦”。黄主任说，监控录像在物业服务中一直都比较敏感，因为一旦调看就有可能侵犯到其他业主的隐私权，所以为了避免麻烦，小区规定只有警察来了才能看，“业主丢了东西先报警，警察来找我们，我们就全力配合”。

多数小区物业都规定“业主不能随便看监控录像”。在调查中发现，这是一些物业为了管理“方便”，但带来的后果不仅仅是业主的财物损失，还可能关系到邻里关系、孩子的清白。

“要是没探头，孩子要背一辈子黑锅”一事中，失主余女士也遇到类似问题。“当时我的包一丢，就找到保安，想看监控录像，结果保安也是说监控坏了，看不了。”余女士说，那天要是能及时看监控录像，就不会怪那个孩子，发生误会了。

在对这件事的采访中，事发小区的保安也解释了“为何不给余女士看监控录像”的原因。“因为我们保安室一放监控录像，就会吸引一大群业主围观，这样，就有流言蜚语传出来。所以，要看监控录像都得叫警察来。

“业主丢失财物欲看监控，却被保安推托”的现象很常见，理由不外乎是“监控坏了”、“报警后才能看”、“怕涉及他人隐私”……对此，相关律师、业内人士如何说？

1、业主有没有权利看监控？

律师：如果小区内原本装有监控摄像头，这就属于业主的公共财产。因此，小区业主对小区发生的事件及小区公共事务是有知情权的。特别是在自身财物丢失的情况下，业主有权了解特定时间发生的事情。

从前面两个案例来说，不论业主是否报警，业主都有权利要求物业调出监控录像，甚至可以说物业本身就有这个责任和义务，将当时的监控录像主动调出，帮助业主寻找其丢失的财物。

2、存不存在侵犯隐私的问题？

某市物业管理协会秘书长：调看小区录像并不会侵犯个人隐私权。一般来说，小区探头监控的都是公共场所，就不存在隐私权的问题。此外，一般情况下在调看监控录像的时候，并不会影响监控对现阶段的录制，所以也不会造成查看时部分监控缺失。

3、人人都来看，物业会不胜其扰？

如果业主都是“零门槛”来看监控录像，某种程度上的确存在管理的难度。对此，一位业内人士表示，这需要物业公司对“调看监控录像”的流程做更合理的安排。

由监控室保安直接看录像，肯定是不行的。

一般情况下，首先要确认业主的身份；其次，物业有责任确认‘财物丢失’是实情；之后，可以对业主查看某个时间某处监控录像进行登记和报备，经物业相关主管同意后，由物业人员陪同查看。

“业主人人可看监控”对物业来说确实麻烦，但事实上，业主也不可能没事就来看监控。

小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主规约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主规约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？

物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。

案例分析

1、业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

2、逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。

3、如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。