交房是履行商品房买卖合同的关键环节。然而，出于种种原因，交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。一个常识，购房者理应牢记：拿到所购房屋的门钥匙，并不意味着万事大吉。

案例

一年前，刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。当时，房屋交接完毕后，刘女士欣然领取了新房钥匙。然而，此后的一年里，她却被这套新房折腾得心烦意乱。

原来，自从交房至今，刘女士一直没有拿到所购房屋的产权证。这可给她造成了不小的损失：今年年初，刘女士本想趁房价飞涨时把房屋出售套现，小赚一把。但由于自己尚未拿到房屋产权证，售房无疑成了一句空话。时隔半年，楼市形势变化，刘女士转而打算将房子挂牌出租，希望一段时间内能够实现“以租养贷”，减轻自己和家人的房贷负担。然而，面对好几个已经“相中”房子的租客，刘女士却拿不出房产证来证明自己的业主身份。刘女士出租房屋的努力，又一次次无奈地告吹了。

忍无可忍，刘女士多次找开发商交涉。她认为，开发商迟迟办不出房产证是一种违约行为。而且，这种违约之举已给自己和家人造成了很大的财产收益损失。这个损失，理应由开发商来“埋单”。面对怒气冲冲的刘女士，开发商却态度强硬：房子的钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？而如果房子已经算交付完毕了，那么根据双方在房屋买卖合同中的约定，我开发商就不存在所谓的违约问题，也没有义务承担任何赔偿责任。

开发商的一番话，把刘女士给弄糊涂了：按照当时双方的约定，开发商只要依约交房就不属于违约。而一年前，开发商已在合同规定的时间内把新房钥匙交到了自己手中。至于开发商必须在多少天之内办出房产证，合同中确实未作具体约定。

交钥匙到底算不算已依约交房？刘女士因拿不到房产证而受到的损失，究竟该由谁“埋单”？

温馨提醒

近年来，商品房买卖过程中，交房环节可谓纠纷频发。问题主要集中在以下几方面：小区环境、配套不完善；售楼广告中的“美丽承诺”无踪迹；公摊面积模糊；无故增大容积率；墙体裂缝，地板不平；四通不通，屋顶和水管漏水；质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等。此外，在二手房买卖中，出售方出于种种原因拖延户口迁移时间致使购房者户口无法迁入的问题，也不在少数。

为此，购房者在与开发商交接房屋时，不可匆匆在房屋交接书上签字落款，而应多长个心眼儿，仔细对照购房合同查验房屋及相关的配套设备、设施。如果开发商未按约定条件交付房屋，购房者则可以根据《合同法》采取单个的或集体行动，向开发商送达解除购房合同并要求开发商承担违约责任的通知书。在通知书送达给开发商之后，业主也可以单个地或采取集团诉讼的方式请求法院确认购房合同是否已经解除，以及合同解除后开发商应承担的违约责任。

相关问题及参考答案

 问  交房过程中出卖人有哪些义务？

 答（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；

（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时按约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；

（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。

 问  购房者购买预售商品房后，在实际使用前有什么权利？

 答 （1）要求卖方按预售合同的约定按时交付房屋；

（2）要求卖方交付的房屋质量必须符合国家强制规定标准和合同约定的标准；（3）要求卖方交付的房屋的配套设施和物业管理必须符合国家有关规定和合同约定；

（4）要求卖方在房屋竣工后尽快办理房屋产权登记手续和房屋产权变更登记手续；

（5）卖方交付的房屋质量、数量等不符合合同约定的，有权解除合同，并要求卖方承担违约责任。

 问  出卖人交付不合格的房屋，买受人可采取哪些措施？

 答 （1）请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。

（2）解除房屋买卖合同。

（3）要求出卖人承担违约金及损害赔偿责任。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行《中华人民共和国物权法》等同时废止《民法典》的这些条款业主注意了！！！

1、业委会成立

《民法典》物权编第二百七十七条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

由上可知明确了有关部门和居委会的协助义务，应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

2、业主的合法权益

《民法典》物权编第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等均属于损害他人合法权益的行为，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人（包括业委会、物业公司、受害当事人）可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

3、业主的任意解除权

《民法典》合同编第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《民法典》合同编第九百四十七条：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

《民法典》合同编第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

尤其需要注意的是，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。

1、不要质疑动机

（1）一个人的动机是无法证实的。每个人做任何一件事，都可能抱着与表面目的不一样的动机，质疑的一方无法证实对方动机不纯，被质疑的一方也无法证实自己动机良好。

如果去质疑对方，对方又拼命去辩白，结果双方都在讨论一个无法证实的答案，而真正需要讨论的主题，却被放在了一边，无人理睬；

（2）每个业主都有权进行质疑，但是建议大家在进行任何质疑的时候：

不能质疑动机；

密切关注所有业委会的行为，尤其是业委会的产生是否符合程序正义。

（3）你可以去猜测每个人的动机，但在进行讨论时，不能拿这个作为依据。否则，我们说的每一句话，做的每一件事，都会没有意义，都会被人认为动机不纯。

2、公共事务最重要的是程序正义

程序正义主要体现四个方面：

所有的权力来源是不是业主？

是否符合法律和章程规定？

是否是大多数业主的自由想法？

是否侵犯业主的个人权利？

3、业主能够做的几件事情

积极参与投票，选举能够代表自己意见和利益的业委会成员，罢免不能够代表自己意见的代表；

就公共问题积极发表自己的看法，努力影响业委会成员的观点；

监督业委会和物业的行为是否符合法律和业委会章程的规定，也就是上文所说的程序正义。

在一个小区，每一件事都由全体业主来讨论和表决，是无法想象的；只有通过公正的选举程序选出议事代表（业委会），由他们去讨论和决定。这不是说广大业主就事不关己了，而是可以积极建言、认真监督、积极选举或者自己参加选举。

4、大胆主张，善于妥协

参与公共事务讨论，应当大胆主张自己的观点，积极打动其他人支持自己的观点。与此同时，还要有妥协的意识，大家在一起讨论公共问题，必然存在分歧，不可能一致同意。

但是，在公共事务上，每个个体应当服从多数人的决定，或者服从章程规定的表决额度的决定，除非这个决定侵犯了个人权利。

5、严禁人身攻击、讽刺挖苦

任何时候，都不应该对任何业主、业委会成员、物业管理人员进行人身攻击，有事说事。对有争议的问题，通过业委会这个民选机构来处理。

也许有些业主的表达能力不好、逻辑混乱、建议很差，但这绝不是其他业主对其进行人身攻击讽刺挖苦的理由。对待邻居要友善，在一个小区，人与人千差万别，怎么可能做到大家具有一样的能力呢？

6、个人权利和公共权利的边界

你是否拥有一票否决权？几个人开会决定分光你的钱包，你有权同意，也有权一票否决，这是个人权利。

业委会开会决定花园里种什么花，你有权表达自己的观点，即使业委会选择的丁香花不符合你对栀子花的偏好，你也不能一票否决业委会的决定，这就是公共权利。

所谓的“个性化诉求”服从“共性诉求”，也是这个道理。

7、提高议事效率

如果某个业主希望推动一件事情：

可以在微信群或其他公共场合积极说服他人或者业委会成员认可自己的观点；

向业委会成员提交一个可以实际执行的、严谨的动议，而不是只是随便说说；

再由业委会成员提交业委会例会讨论决定，决定过程必须符合法律和业委会章程的规定。

8、全民参与

当小区住户达到一定数量，仅仅靠业余时间从事业委会工作的几个人，这是远远不够的，也是不可持续的。因此，不要理所当然的认为业委会可以做完所有的事，而是需要小区全体业主积极参与、义务付出，做到人人为我，我为人人。

一些老旧小区因为年久失修，楼顶出现破损，一旦遇到下雨，漏水在所难免。那么，楼顶维修的费用究竟该由谁来承担呢？近日，秦皇岛市海港区人民法院审理了一起因为楼顶漏水引发的相邻关系纠纷案件。

林某住在秦皇岛市海港区某小区某单元的顶层6楼，到了夏天多雨季节，因为该楼房9年未做防水，造成了楼顶严重漏雨。该小区没有维修基金，林某将楼顶进行了维修，并且垫付了防水维修费3000元。林某认为这笔居民楼顶层的防水维修费应该由本单元的住户共同承担，便向楼下各户索要防水维修费。住在1 楼的杨某和住在4 楼的张某拒绝支付该笔费用，二人认为，林某维修房顶没有和自己协商，对其维修方案不认可，费用应由林某自行承担。林某多次找二人协商未果，无奈之下，将二人诉至秦皇岛市海港区人民法院，要求二人分别给付500元防水维修费。

法院经审理认为，原、被告上下相邻居住，应妥善处理相邻关系。在楼顶出现漏水后，原告为避免损失垫资维修，所花维修费用，被告应予以分担。原告要求二被告分别给付500 元防水维修费，于法有据，予以支持。

说法

在日常生活中，楼顶漏水问题时有发生，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用，一般屋顶防水的质保期为五年；超过质保期后漏水，因为楼顶属于公共部位，一般是由本单元所有业主共同承担维修费用。

《民法典》第二百七十三条规定了业主对共有部分的权利义务：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

本条明确规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

楼房的楼顶属于楼房的共有部分，应为其覆盖下的业主共有，共有人对共有部分享有权利，承担义务。因此，多层小区顶楼属于业主共有部分，因楼顶漏水产生的费用应当由该楼业主分摊。

顶楼住户因直接遭受漏水影响，对维修事宜较为迫切，其可以在有效通知其他业主并对维修方案进行磋商达成共识的前提下，先行垫付维修费用，最后各方结算。

业主陈某住在三楼，四楼的邻居李某放假期间外出。一天，陈某发现天花板开始滴水，意识到四楼邻家可能漏水了。于是，他便向小区的物业公司反映情况。然而，物业公司称：四楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，陈某的屋子里像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些财产受损相当严重，但物业公司仍坚持无法维修。

陈某没有办法，只好打110电话报警，在巡警的要求下，物业公司砸开四楼房门，入内维修。

四楼住户回来后，对物业公司和陈某破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾激化。于是，陈某将物业公司告到了法院。

陈某称：物业公司明知四楼住户家的水管爆裂而一直找借口不及时进行维修，以致自己的家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的损害。这一切损害系被告不作为所致，应承担因此给自己造成的损失。

物业公司辩称，四楼住户不在家，公司无权破门而入。不能入室检修是客观存在的事实，自己不应为此事负责任。

一、物业公司有权破门而入

《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从该法律规定可知，小区发生安全事故时，采取应急措施是物业公司的法定义务。该法律规定的应急措施即属于紧急避险措施。

所谓紧急避险，是指为了本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。

《民法典》明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。紧急避险有如下几个特征：

1、紧急避险的目的是为了保护公共利益、本人或他人的合法民事权益；

2、紧急避险是对正在发生的侵害（或危险）采取相应措施；

3、紧急避险施加于第三人，造成第三人人身或财产的损失；

4、紧急避险不得超过必要的限度；

5、即使在必要的限度内的紧急避险，受害的第三人原则上也应从受益的一方获得补偿。

本案物业公司接到陈某的报告后，已知晓小区发生了漏水的安全事故，有义务立即采取应急措施消除危险。因漏水发生在四楼，且业主不在家，如果不采取应急措施，漏水造成的损害还将进一步扩大，进而威胁到整个建筑物的财产安全。所以，无论陈某是否向物业公司提出请求，物业公司均有义务采取紧急避险措施消除危险。

二、陈某的损失应当由谁来承担

陈某的财产损害是由楼上漏水导致的，因此四楼的住户李某是直接侵权责任人。李某必须对其漏水不存在过错进行举证，否则应承担全部赔偿责任。本案物业公司接到陈某的报告后未及时采取有效措施阻止损害的发生，应当对其不作为导致陈某损失扩大的部分承担赔偿责任。物业公司承担赔偿责任后，可依法向直接侵权人追偿。

三、李某的损害赔偿根据查明的漏水原因确定

《民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要限度，造成不应有损害，紧急避险人应当承担适当的民事责任。”此外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第156条规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任；受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。本案陈某的损害应当由谁来赔偿，必须查明漏水的原因。如果漏水系因李某的过错所致，李某应当对其因漏水造成的全部损害，包括物业公司因采取紧急避险措施给李某造成的损害，承担全部责任。如果漏水是因自然原因引起的，陈某做为受益人应当给予李某适当的补偿。物业公司做为紧急避险人，只要采取的措施未超过必要的限度，不承担法律责任。

物业管理区域发生安全事故时，物业公司采取应急措施是法定义务，但因采取应急措施可能会对第三人人身或财产造成损害，所以，物业公司采取的应急措施不能超过必要的限度。同时，物业公司在采取应急措施时应当做好证据的收集与保全工作，以便在事后的纠纷中，能够对其采取应急措施的必要性和合理性进行举证。