有不少业主，对于具体哪些属于小区公共收益，感觉很模糊，这里，我们总结了各种情况。

一、哪些属于小区公共收益

1、公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告

对于这一部分收入，大家都有共同的认识，这是属于公共收益。电梯是小区的公共设施，轿厢属于公共区域，在小区内的其他公共区域铺设广告，这些收益理当纳入公共收益。

2、小区公共区域的停车位收益

在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益自然算入公共收益。

如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享有收益；如果车库的车位，开发商拿不出产权，那也应该算入公共收益。

3、小区公共区域内租赁的摊位收益

如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益属于公共收益。

这就好比段主任在其小区的公共收益中提到的，如果有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位，所缴纳的摊位费也是如此，而一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位，道理一样。

4、利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入

如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔收入，也应该是属于公共收益。

5、部分通信运营管理费

在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共收益。

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿

因损坏小区的公共设施，例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。

7、物业管理用房的收益

如果小区配给物业管理用房，有两三间，甚至更多，物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。

二、小区公共收益如何使用

（1）用于补充专项维修资金；

（2）通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：

①维修、更新、改造、增设共用设施设备；

②业主公益活动的开展；

③业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；

④邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；

⑤业主大会议事规则约定的其他事项。

三、《民法典》新规

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主拒绝缴纳小区公共维修资金，被业主委员会诉至法院。近日，靖西市人民法院依法审理后，作出判决：李某某于判决生效之日起3日内缴纳小区公共维修资金1000元。

李某某于2008年7月购买了靖西市某小区商品房，此后李某某一家入住该小区。2018年初，小区物业公司撤离，小区陷入无人管理状态，公共照明、河堤护栏损坏，小区一到晚上便陷入黑暗，业主意见很大。

2018年11月22日，13名业主发出倡议书，倡议小区每户缴纳1000元的小区公共维修资金，指定管理人，用于修缮公共照明、河堤护栏，得到广大业主响应。

2019年5月23日，小区召开业主大会，选举成立业主委员会，同时，大会通过了《业主公约》，对此前筹集每户1000元的公共维修资金予以追认。

2019年12月4日，小区第一届业主委员会获得批准备案，正式成立。

2019年1月至2020年5月，小区公共维修资金管理人及成立的业主委员会使用筹集的公共维修资金陆续完成对小区河堤护栏、全部公共照明、大门亮化的重修、改造，小区面貌焕然一新。

截至2019年12月30日，共99户业主的小区已有90户各缴纳了1000元维修资金。李某某以各种理由拒绝缴纳每户1000元的公共维修资金，被业主委员会诉至法院。

法庭上，李某某辩称，业主通过倡议书的方式筹集公共维修资金，其理解为捐款，既为捐款，其可以捐，也可以不捐。并且，应按业主的户型面积来分摊费用，而不是一律每户1000元。

经审理，靖西市法院认为，小区业主大会讨论、制定的《业主公约》程序合法，内容不违反法律规定，因此具有法律效力，对于全体业主具有约束力。《业主公约》追认了前期发起人向各户业主筹集每户1000元小区设施维护费的行为，这笔费用不是捐款，李某某作为小区业主应当遵守并履行。

根据《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”小区前期数名业主发起倡议，建议每户业主交1000元的维修资金，这种倡议在法律上确实不具有约束力，业主可交，也可不交。

但是，此后的《业主公约》对每户筹集1000元作为公共维修资金的倡议予以追认。李某某作为小区业主，应当遵守《业主公约》的规定。李某某的抗辩于法无据，故没有获得法院支持。

“我们老两口从2011年购买这套房子后，就一直没有居住过，为啥让我们补交物业费啊？我们又没住，也没享受到物业公司带给我们的服务，我觉得不应该交物业费。”家住沈阳市皇姑区某小区的柳先生抱怨说。

据柳先生介绍，2011年柳先生的小女儿在沈阳市皇姑区新开盘的小区为父母购买了一套房产，购买之后小女儿就怀孕了，于是柳先生和其夫人就一起搬到上海的小女儿的家中居住了。

前不久，他们从上海搬回沈阳的房子，物业公司的工作人员就上门收取物业管理费，柳先生一直以家中无人居住为由拒交物业费，于是跟物业公司产生了纠纷。为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。“法院的传票上说我们拖欠物业公司两年的物业费，要我们补偿所拖欠的物业费。”柳先生说，“我们这两年都从来没居住过这套房子，一直空置着，凭啥让我们交物业费啊？”

与柳先生的遭遇一样，市民王女士也遇到了类似的情况。“新房验收的时候，我发现很多房屋质量问题，我认为这套新房不能达标，根本无法入住，我把发现的问题都罗列下来了，虽然我收了新房的钥匙，但是我全家根本这一年就没入住，房子一直都空置着，为啥让我补交物业费呢？”王女士不解地说。

原来，去年王女士在沈阳市和平区购买了一套房产，在办理入住手续的时候，王女士发现房子的墙壁和地面都有裂纹，管道也有漏水的现象。于是，王女士就在房屋交接单上写出了房屋的质量问题，并收了钥匙。随后，王女士一家就去了外地亲戚家探亲。

“我们是最近才回来，可是一回到新房就发现房屋的质量问题根本就没有解决，不仅如此，物业公司竟然让我们补交这一年的物业费，问题都没解决，我们就没入住，凭什么让我们交物业费呢？”王女士气愤地说。

王女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这一年自己也没住，怎么还要交这么多物业管理费。那么，王女士是否该补交物业费呢？

事实上，上述这两位业主，都成了物业诉业主交物业费纠纷中的被告。而法院判决两位业主缴纳物业费。

买了房子不住也得交物业费

承办王女士案件的法官对王女士为何输了官司是这样解释的，房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。商品房买卖合同均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

本案中王女士虽然对开发商在交付房屋时提出了自已的意见，但她同时又收下了房门钥匙，则说明王女士对房屋的交付已表示认可。当然，她可以就房屋存在的问题，比如房屋墙壁裂缝等问题要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后发生的物业费王女士就应该及时交付。

那么王女士该如何维护自己的权益呢？办案法官说，王女士可以向开发商或者物业公司提出维修请求，如果开发商或者物业公司拖延或者拒绝维修的话，王女士可以通过诉讼等方式为自己维权。

柳先生的案件，法院判决柳先生应交物业费。

与王女士拒交物业费的情形不同的是，柳先生拒交物业费的理由是自己没有在园区居住，没有享受到物业服务。承办此案的法官说这是不少业主对物业管理以及物业费的误解。

办案人说，一处房屋没人住，并不意味着整个所有建筑物在空置着，最起码有建筑物的共用部分仍然在运行。而物业管理费的支出目的就是要维持、保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行,使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养得到维持和保证。

结合本案，部分业主将房屋空置并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量，也不能减少维持保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用。比如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备,这些设施使用，就需要维修和保养。再比如园区内，不管多少住户，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少。同样园区清洁卫生、环境绿化等，也要物业公司来处理好，一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

从法律上讲，业主空置房屋的责任在于业主本身，而并非物业管理公司不让业主使用。并且减免物业管理费用对那些居住在园区的业主来说是不公平的。虽然有的业主房屋空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果。所以业主住不住房屋都应该交物业费。

车辆在停放期间被人损坏，修复价格达到22万元。最终，这笔钱由物业公司埋单。

俞先生将路虎越野车停放在北京某小区地下停车场。停放期间，路虎车被一名醉酒男子用铁锤砸坏，车辆多处受损，经鉴定修复费共计22万元。俞先生向保险公司索赔，但是保险公司拒赔，理由是人为原因造成的损害不属于保险条款中的“碰撞”保险责任。

随后，俞先生将该小区的物业公司告上法庭，俞先生认为，自己向物业公司交纳了停车费用，将车辆交给物业公司保管，与物业公司形成了有偿的保管合同关系。由于物业公司保管不善造成保管物毁损，应当承担损害赔偿责任，赔偿汽车修理费。物业公司则认为，车辆被砸完全系侵权人的刑事犯罪行为所致，应由侵权人承担赔偿责任，与物业公司无关。物业公司履行了巡逻、监控、安全防范和制止犯罪分子砸车等义务，当班保安因制止砸车被打伤，物业公司为此支出医疗费770多元，物业公司对于涉案车辆被砸没有任何过错。

一审法院经审理认定：

物业公司工作人员未及时发现并有效制止侵权人的侵权行为；且物业公司未能提交其按时巡逻的证据，故物业公司对俞先生的车被砸未能尽到妥善保管的义务，物业公司应该赔偿汽车修理费22万元。物业公司对一审判决不服，已上诉至北京市第一中级法院。

笔者家住鲅鱼圈南部城区某小区，笔者家的邻居住一楼，门前带小院，近日，由于该邻居私自改扩建小院，遭到了小区物业的反对，责令其将小院恢复到原貌，限期内不恢复，小区物业将强制进行拆除。笔者的邻居感到很不服气，为此与物业发生了一番争执，那么小区物业到底有没有权利对该业主的私自乱搭乱建行为进行拆除呢？居民小区内，物业管不了的事情应该由哪些部门来管呢？为此，本网对事关小区管理的部门进行了采访，归纳整理出了部分涉及小区管理各职能部门的职责与分工，供市民参考。

通常来说，小区物业公司主要是提供小区保洁、公共设施设备的保养和维护、负责小区治安、安排保安巡逻以及小区内交通指挥、车辆管理以及特别约定等服务。物业公司是用服务换报酬，而业主则是用钱买服务。很多时候，业主们往往有误解，觉得只要交了物业费，小区内的事情，就应该都归物业管，就应该物业来负责。

但其实很多问题，物业根本没权利管，比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车。很多时候，物业只能是提建议，希望业主能够自觉遵守，根本不能、也没有权力采取强制手段。

公安（交警、消防）部门可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理，负责处理社会噪声类型的行为，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；

市场监督管理局依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

规划建设部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为。

环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

遇到以上此类问题，业主们可以找物业协调解决，也可以直接向这些部门反映。各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查并处理违法违规行为。