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物业小区的公共收益到底归谁?

发表时间:2018-10-30 17:18


本案例关健问题

1、物业小区的公共收益归属问题;

2、动用小区公共收益充抵公共部位维修,需要以业主作出共同决定为前提。



基本情况

原审法院经审理查明,2011年6月,**物业受上海市**区住房保障和房屋管理局指定为座落于本市**路301弄的“**家园小区”提供临时物业管理服务,服务标准和收费标准按照原合同执行,临时管理期自20H年7月1日至小区业委会换届完毕、业主大会新签订的物业服务合同生效之日截止。

2011年6月23日,**物业与**业委会签订《物业管理临时托管合同》。

2011年12月1日,下一届**业委会成立,并开始小区选聘物业服务企业的工作,**物业也报名参加竟聘。2012年5月3日,**物业就竟聘一事向**业委会出具《承诺书》,其中就小区停车费、广告费等利用物业共用部分获取的收益问题,承诺按照30%的比例提取用于物业管理方面的需要,其余70%归属全体业主用于补充专项维修资金、业主委员会工作经费等。后**物业落选,其对“**家园小区”的物业服务至2012年6月30日结束。

因**物业与**业委会双方对**物业服务期间的小区公益性收入和停车费的金额、归属及相关费用是否应当支出存在分歧,在协商无果的情况下,**业委会于2012年11月5日向法院提起诉讼,请求判令**物业返还其代为收取的“**家园小区”公益性收入及停车费总计人民币(以下币种均为人民币)478,548元。

原审中,就双方争议的证据2即**业委会于2011年10月26日给**物业的《关于小区公共收益如何处理的意见》,**物业提交的原件上,右下方盖有上下两个上海市黄浦区*家园小区业主委员会章,上方章为黑色,下方章为红色。对此,**物业解释,当初小区业委会给**物业的时候就是一份复印件,**物业认为不行,故业委会加盖了一个红章。**业委会对**物业的上述解释不认可。另**物业就此份证据出自哪个业委会委员之手未向去院作出说明。原审中,就双方争议的公益性资金收支、停车费收支一节,**业委会提出审计申请。去院依法委托立信会计师事务所进行审计,结论为:

1、**物业在代管期间(20H年7月一2012年6月)公益性资金收入及停车费收入524,191元,其中停车费收入(包括临时停车费阳地面停车费)426,805元、广告费收入39,900元、租赁费收入57,486元;2、**物业在代期间(20H年7月一2012年6月)账面反映公益性资金支出39,0652元。对**物业提供工程结算单1、**家园二期7号2204室、5号2104室外墙渗漏维修费用13,443元;2、**家园一期、二期小区划车位线、道路标志线费用67,477元;3、**家匠渗漏维修及拆换空调总管费用21,520元,三项总计102,440元,由于施工方尚未提供发票,公司账面未载入,鉴定人认为未付工程款属于维修费用,未列入受托审计范围,故不发表审计鉴定意见。对上述鉴定结论,**业委会不表异议;**物业持有异议,但该异议未被鉴定单位采纳。

关于工程款102,440元一节,该价款未经**业委会核对确认。



一审法院判决情况

原审法院认为,关于**物业托管“**家园小区”期间的小区公共收益的处理问题,**物业提供的书证《关于小区公共收益如何处理的意见》上虽盖有小区业委会公章,但却不能说明此份书证由谁经手、谁盖章,由于当时小区业委会工作处于非正常化状态,在**业委会存有质疑的情况下,鉴于**物业不能说明此份书证的取得途径,对此份证据的来源合法性不予认定。**业委会主张公共收益按“三七分成”的方法符合公告中“服务标准和收费标准按照原合同执行”的精神,依法应予支持。双方争议的公益性资金收支、停车费收支一节,应按立信会计师事务所出具的鉴定结论认定。关于**物业主张的工程款,因工程量事实及价款结算应当经小区业委会确认,现**物业主张的价款,工程量究竟作了多少缺乏业委会的确认,在仅有施工方报价的前提下,该价款不成立,鉴于确有工程事实发生,故工程款部分争议本案中不作处理,当事人双方应另行依法解决。综上,根据鉴定结论计算,**业委会主张的返还金额缺乏依据,返还金额应按鉴定的收入金额扣除支出后的余额再扣除百分之三十的部分后得出。据此,原审法院作出判决:上海**物业管理有限公司应于判决生效后十日内返还上海市黄浦区**家园小区业主委员会自2011年7月至2012年6月期间的公益性资金收入及停车费收入余额339,585·74元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,478元、鉴定费20,000元,共计28,478元,由上海市黄浦区**家园小区业主委员会、上海**物业管理有限公司各负担14,239元。

物业服务企业上诉

**物业不服原判,向二审法院提起上诉称,**物业的原经办人员己经离职,经向其了解,《关于小区公共收益如何处理的意见》出具及交涉补章时,**业委会当时的主任及副主任均应在场,并加盖了**业委会的公章。三项工程款的支出系维修费用,而非公益性资金,当初是经**业委会批准抵扣的。原审法院对本案所作的处理是错误的,故上诉要求撤销原判,对**业委会的原审诉请不予支持,诉讼费用山对方承担。被上诉人**业委会庭后书面答辩称,《关于小区公共收益如何处理的意见》并非“**家园小区”业主的集体意见,侵犯了全体业主的权益。原审法院查明的事实清楚,适用法律正确,故不同意对方的上诉请求,要求维持原判。

二审判决情况

二审法院经审理查明,原审法院查明的事实无误,二审法院予以确认。

二审法院认为,物业小区的公共收益属全体业主所有。根据相关规定,有关物业管理区域内共有权利等重大事项,应由业主共同决定。对于**物业托管“**家园小区”期间的小区公共收益的处理问题,虽然**物业提供了盖有**业委会公章的《关于小区公共收益如何处理的意见》,但鉴于**业委会对该意见予以否认,而**物业并未提供该意见系由“**家园小区”业主共同决定的相关证据,原审法院对此不予采纳是适当的。**业委会主张公共收益按“三七分成”的方案符合公告中服务标准和收费标准按照原合同执行的精神,依法应予支持。至于三项工程款的支出费用,如属用于小区的维修,在履行相关程序后可在小区的维修基金中支出,如要动用小区公共收益充抵,则同样要以业主作出共同决定为前提。**物业对此并未提出独立的诉求,原审法院所作双方可另行解决的处理并无不当。**物业的上诉请求,缺乏依据和理山,二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。



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