本案例关健问题

1、业主大会已经选聘新的物业服务企业，原物业服务企业受开发商之托继续管理地下车库是否可以；

2、业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业所用的物业用房是否应当移交。

基本事实

上海**区**绿园小区由上海**房地产发展有限公司和上海***房地产公司于1997年开始分批开发建造，一期于1999年10月、二期于2000年12月、三期于2002年1月建成并交付使用，由上海某物业服务企业进行前期物业管理，2003年8月该小区成立业主委员会，2004年11月成立业主大会。业主委员会成立至今，上海**区某业主委员会、上海某物业服务企业双方未签订物业服务合同。

上海某物业服务企业与开发商上海**房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》明确，合同期为2年，开发商向上海某物业服务企业提供位于上海市**区天等路258号会所底楼（建筑面积150平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供上海某物业服务企业无偿使用，但不得改变其用途。合同终止时，上海某物业服务企业应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2009年10月30日，上海**区某业主委员会致函上海某物业服务企业，告知己与案外人上海乐居物业管理有限公司签订合同，同时要求上海某物业服务企业做好相关交接工作（详见附件），上海某物业服务企业接函后于次日退出该小区。由于上海某物业服务企业未将物业管理用房交与上海**区某业主委员会，同时上海**区某业主委员会认为相关档案资料不全、上海某物业服务企业仍未退出地下车库、会所的管理导致新的物业服务企业难以开展工作，故诉至法院。

根据上海某物业服务企业提交的房地产权证记载，上海市**路258弄54号、62号、人防地下车库的权利人为上海**投资有限公司。另查明，2008年3月，上海某物业服务企业向上海**区某业主委员会移交了**绿园小三期工程竣工资料（包括竣工图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等）：2009年11月3日，上海某物业服务企业向上海**区某业主委员会移交了部分楼宇电表间钥匙、电话间钥匙、水箱钥匙、水表钥匙等以及所有配电房钥匙。上海**区某业主委员会对上述移交物品予以确认，但认为缺失严重。

一审法院判决

一审认为，上海**区某业主委员会、上海某物业服务企业之间的物业服务合同关系己经终结，双方应本着诚实信用原则办理相关交接工作，上海某物业服务企业退出系争小区0理时应将相关资料一并移交给上海**区某业主委员会，虽然根据上海某物业服务企业提的证据显示，上海某物业服务企业己经移交了部分**绿园小区的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，但上海某物业过务企业还需依照相关规定向上海**区某业主委员会移交其他物业资料，同时补齐缺失部**绿园小区于1997年开始分批开发建造，于2002年1月建成并交付使用，《物业管过条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用承再根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见的应用解释》第七条“关于物业管理用房，···1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”之规定，上海某物业服务企业原先使用的会所产权属于开发商所有，而上海某物业服务企业并非**绿园小区的开发商，没有义务向上海**区某业主委员会提供物业管理用房，况且上海某物业服务企业亦己退出该小区物业管理，故上海**区某业主委员会要求上海某物业服务企业移交物业管理用房的诉讼请求，法院不予支持。

《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。**绿园小区现由案外人实施物业管理，与上海某物业服务企业无涉，该小区地下车库和会所目前仍属于开发商的专有权部分，上海某物业服务企业保留对开发商名下的地下车库和会所的经营管理系基于开发商的委托，与上海**区某业主委员会诉称的“同一物业管理区域”并非同一概念，上海**区某业主委员会无权予以干涉。上海**区某业主委员会要求上海某物业服务企业退出地下车库、会所物业管理的诉讼请求，法院不予支持。上海**区某业主委员会于审理中撤回第三项诉请，系自行处分诉讼权利，于法不悖，法院予以准许。据此，原审法院于二O一一年四月十五日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条，《物业管理条例》第二十九条、第三十四条、第三十九条的规定，作出判决：一、上海某物业服务企业于判决生效之日起十五日内向上海**区某业主委员会移交下列资料：

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网

（二）设施设备的安装、使用和维工程竣工图等竣工验收资料（己经移交的部分除外）；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文护保养等技术资料（己经移交的部分除外）；

件（己经移交的部分除外）；

（四）物业管理所必需的其他资料。

二、上海**区某业主委

员会的其余诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币160元，由上海**区某业主委员

会负担120元，上海某物业服务企业负担40元。

业主委员会上诉理由

原审判决后，上海**区某业主委员会不服，向二审法院提起上诉。诉称：1、原判认定被上诉人己退出**绿园小区，与事实不符。被上诉人至今仍拒绝移交地下车库、会所的物业管理权，并继续收取物业管理费、停车费。2、上诉人要求被上诉人移交开发商为小区提供的物业管理用房，而原判将移交物业管理用房和提供物业管理用房混为一谈，适用法律不当。3、**绿园小区属于一个物业管理区域，开发商无权将地下车库、会所的物业管理权委托给被上诉人，被上诉人应退出地下车库和会所的物业管理。综上，请求撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人移交上海市**区天等路258弄54号会所底楼的物业管理用房，被上诉人退出小区地下车库、会所的物业管理。被上诉人上海某物业服务企业辩称：1、被上诉人在该小区实施物业管理服务期间使用的办公用房，是向开发商借用的。被上诉人退出小区后将所借房屋归还产权人并无不当，被上诉人没有义务向上诉人提供物业管理用房。2、被上诉人收到上诉人通知后，己按规定实施了移交，并己退出了小区的物业管理。被上诉人受开发商委托对地下车库和会所进行经营管理，并无不当。原审认定事实、适用法律均无不当，请求驳回上诉，维持原判。

四、二审判决情况

经审理查明，原审认定“2009年10月30日，上海**区某业主委员会致函上海某物业服务企业，上海某物业服务企业接函后于次日退出该小区有误，应为“上海某物业服务企业接函后仍未退出小区地下车库、会所的管理。”原审认定其余事实无误，二审法院予以确认。

二审审理中，双方当事人一致确认，开发商上海**房地产发展有限公司与被上诉人在《前期物业服务合同》中约定提供的上海市**区天等路258号会所底楼（建筑面积150平方米）的房屋即为现上海**区某业主委员会诉请要求被上诉人移交的上海市**区天等路258弄54号会所底楼的物业管理用房。

二审院认为，一、关于物业管理用房问题。根据相关规定，1997年7月1日以后竣工的物业小区，开发商应提供物业管理用房。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。本案中，根据开发商上海**房地产发展有限公司与被上诉人上海某物业服务企业签订的《前期物业服务合同》约定，开发商向上海某物业服务企业提供小区会所底楼（建筑面积150平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供上海某物业服务企业无偿使用，合同终止时，上海某物业服务企业应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。由此可见，开发商己将小区会所底楼建筑面积150平方米的房屋作为物业管理用房提供给了被上诉人使用，被上诉人在前期物业服务合同终止时，应根据法律规定及其与开发商间的合同约定将开发商提供的物业管理用房移交给上诉人上海**区某业主委员会。被上诉人辩称其系向开发商借用房屋进行物业管理，与事实不符，二审法院不予采纳。二、关于小区地下车库、会所的物业管理问题。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库、会所不论属于业主共有，还是开发商自有，都属于小区物业区划的一部分，应当由小区物业服务企业统一实施物业管理。因此，被上诉人在前期物业服务合同终止后，理应退出**绿园小区地下车库、会所的物业管理，将地下车库、会所与小区其他专有部分及共有部分一起交由上诉人聘请的新的物业服务企业统一管理。被上诉人辩称其系受开发商委托对地下车库、会所进行经营管理，不予采纳。综上，上诉人要求被上诉人移交物业管理用房，退出小区地下车库、会所的物业管理，依法有据，应予以支持。原判认定事实有误，适用法律不当，二审法院予以纠正。据此，依照《物业管理条例》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、第（三）项之规定，

判决如下：

一、维持上海市**区人民法院（2010）徐民三（民）初项、字第3171号民事判决第一项；二、撤销上海市**区人民法院（2010）徐民三（民）初字第3171、民事判决第二项；

三、上海某物业服务企业于本判决生效之日起十五日内向上海**区某号业主委员会移交位于上海市**区天等路258弄54号**绿园小区会所底楼（建筑面积150平方米）的物业管理用房；

四、上海某物业服务企业于本判决生效之日起十五日内退出上海市**区天等路258弄**绿园小区地下车库、会所的物业管理。