1、不要质疑动机

（1）一个人的动机是无法证实的。每个人做任何一件事，都可能抱着与表面目的不一样的动机，质疑的一方无法证实对方动机不纯，被质疑的一方也无法证实自己动机良好。

如果去质疑对方，对方又拼命去辩白，结果双方都在讨论一个无法证实的答案，而真正需要讨论的主题，却被放在了一边，无人理睬；

（2）每个业主都有权进行质疑，但是建议大家在进行任何质疑的时候：

不能质疑动机；

密切关注所有业委会的行为，尤其是业委会的产生是否符合程序正义。

（3）你可以去猜测每个人的动机，但在进行讨论时，不能拿这个作为依据。否则，我们说的每一句话，做的每一件事，都会没有意义，都会被人认为动机不纯。

2、公共事务最重要的是程序正义

程序正义主要体现四个方面：

所有的权力来源是不是业主？

是否符合法律和章程规定？

是否是大多数业主的自由想法？

是否侵犯业主的个人权利？

3、业主能够做的几件事情

积极参与投票，选举能够代表自己意见和利益的业委会成员，罢免不能够代表自己意见的代表；

就公共问题积极发表自己的看法，努力影响业委会成员的观点；

监督业委会和物业的行为是否符合法律和业委会章程的规定，也就是上文所说的程序正义。

在一个小区，每一件事都由全体业主来讨论和表决，是无法想象的；只有通过公正的选举程序选出议事代表（业委会），由他们去讨论和决定。这不是说广大业主就事不关己了，而是可以积极建言、认真监督、积极选举或者自己参加选举。

4、大胆主张，善于妥协

参与公共事务讨论，应当大胆主张自己的观点，积极打动其他人支持自己的观点。与此同时，还要有妥协的意识，大家在一起讨论公共问题，必然存在分歧，不可能一致同意。

但是，在公共事务上，每个个体应当服从多数人的决定，或者服从章程规定的表决额度的决定，除非这个决定侵犯了个人权利。

5、严禁人身攻击、讽刺挖苦

任何时候，都不应该对任何业主、业委会成员、物业管理人员进行人身攻击，有事说事。对有争议的问题，通过业委会这个民选机构来处理。

也许有些业主的表达能力不好、逻辑混乱、建议很差，但这绝不是其他业主对其进行人身攻击讽刺挖苦的理由。对待邻居要友善，在一个小区，人与人千差万别，怎么可能做到大家具有一样的能力呢？

6、个人权利和公共权利的边界

你是否拥有一票否决权？几个人开会决定分光你的钱包，你有权同意，也有权一票否决，这是个人权利。

业委会开会决定花园里种什么花，你有权表达自己的观点，即使业委会选择的丁香花不符合你对栀子花的偏好，你也不能一票否决业委会的决定，这就是公共权利。

所谓的“个性化诉求”服从“共性诉求”，也是这个道理。

7、提高议事效率

如果某个业主希望推动一件事情：

可以在微信群或其他公共场合积极说服他人或者业委会成员认可自己的观点；

向业委会成员提交一个可以实际执行的、严谨的动议，而不是只是随便说说；

再由业委会成员提交业委会例会讨论决定，决定过程必须符合法律和业委会章程的规定。

8、全民参与

当小区住户达到一定数量，仅仅靠业余时间从事业委会工作的几个人，这是远远不够的，也是不可持续的。因此，不要理所当然的认为业委会可以做完所有的事，而是需要小区全体业主积极参与、义务付出，做到人人为我，我为人人。

一些老旧小区因为年久失修，楼顶出现破损，一旦遇到下雨，漏水在所难免。那么，楼顶维修的费用究竟该由谁来承担呢？近日，秦皇岛市海港区人民法院审理了一起因为楼顶漏水引发的相邻关系纠纷案件。

林某住在秦皇岛市海港区某小区某单元的顶层6楼，到了夏天多雨季节，因为该楼房9年未做防水，造成了楼顶严重漏雨。该小区没有维修基金，林某将楼顶进行了维修，并且垫付了防水维修费3000元。林某认为这笔居民楼顶层的防水维修费应该由本单元的住户共同承担，便向楼下各户索要防水维修费。住在1 楼的杨某和住在4 楼的张某拒绝支付该笔费用，二人认为，林某维修房顶没有和自己协商，对其维修方案不认可，费用应由林某自行承担。林某多次找二人协商未果，无奈之下，将二人诉至秦皇岛市海港区人民法院，要求二人分别给付500元防水维修费。

法院经审理认为，原、被告上下相邻居住，应妥善处理相邻关系。在楼顶出现漏水后，原告为避免损失垫资维修，所花维修费用，被告应予以分担。原告要求二被告分别给付500 元防水维修费，于法有据，予以支持。

说法

在日常生活中，楼顶漏水问题时有发生，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用，一般屋顶防水的质保期为五年；超过质保期后漏水，因为楼顶属于公共部位，一般是由本单元所有业主共同承担维修费用。

《民法典》第二百七十三条规定了业主对共有部分的权利义务：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

本条明确规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

楼房的楼顶属于楼房的共有部分，应为其覆盖下的业主共有，共有人对共有部分享有权利，承担义务。因此，多层小区顶楼属于业主共有部分，因楼顶漏水产生的费用应当由该楼业主分摊。

顶楼住户因直接遭受漏水影响，对维修事宜较为迫切，其可以在有效通知其他业主并对维修方案进行磋商达成共识的前提下，先行垫付维修费用，最后各方结算。

业主陈某住在三楼，四楼的邻居李某放假期间外出。一天，陈某发现天花板开始滴水，意识到四楼邻家可能漏水了。于是，他便向小区的物业公司反映情况。然而，物业公司称：四楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，陈某的屋子里像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些财产受损相当严重，但物业公司仍坚持无法维修。

陈某没有办法，只好打110电话报警，在巡警的要求下，物业公司砸开四楼房门，入内维修。

四楼住户回来后，对物业公司和陈某破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾激化。于是，陈某将物业公司告到了法院。

陈某称：物业公司明知四楼住户家的水管爆裂而一直找借口不及时进行维修，以致自己的家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的损害。这一切损害系被告不作为所致，应承担因此给自己造成的损失。

物业公司辩称，四楼住户不在家，公司无权破门而入。不能入室检修是客观存在的事实，自己不应为此事负责任。

一、物业公司有权破门而入

《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从该法律规定可知，小区发生安全事故时，采取应急措施是物业公司的法定义务。该法律规定的应急措施即属于紧急避险措施。

所谓紧急避险，是指为了本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。

《民法典》明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。紧急避险有如下几个特征：

1、紧急避险的目的是为了保护公共利益、本人或他人的合法民事权益；

2、紧急避险是对正在发生的侵害（或危险）采取相应措施；

3、紧急避险施加于第三人，造成第三人人身或财产的损失；

4、紧急避险不得超过必要的限度；

5、即使在必要的限度内的紧急避险，受害的第三人原则上也应从受益的一方获得补偿。

本案物业公司接到陈某的报告后，已知晓小区发生了漏水的安全事故，有义务立即采取应急措施消除危险。因漏水发生在四楼，且业主不在家，如果不采取应急措施，漏水造成的损害还将进一步扩大，进而威胁到整个建筑物的财产安全。所以，无论陈某是否向物业公司提出请求，物业公司均有义务采取紧急避险措施消除危险。

二、陈某的损失应当由谁来承担

陈某的财产损害是由楼上漏水导致的，因此四楼的住户李某是直接侵权责任人。李某必须对其漏水不存在过错进行举证，否则应承担全部赔偿责任。本案物业公司接到陈某的报告后未及时采取有效措施阻止损害的发生，应当对其不作为导致陈某损失扩大的部分承担赔偿责任。物业公司承担赔偿责任后，可依法向直接侵权人追偿。

三、李某的损害赔偿根据查明的漏水原因确定

《民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要限度，造成不应有损害，紧急避险人应当承担适当的民事责任。”此外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第156条规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任；受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。本案陈某的损害应当由谁来赔偿，必须查明漏水的原因。如果漏水系因李某的过错所致，李某应当对其因漏水造成的全部损害，包括物业公司因采取紧急避险措施给李某造成的损害，承担全部责任。如果漏水是因自然原因引起的，陈某做为受益人应当给予李某适当的补偿。物业公司做为紧急避险人，只要采取的措施未超过必要的限度，不承担法律责任。

物业管理区域发生安全事故时，物业公司采取应急措施是法定义务，但因采取应急措施可能会对第三人人身或财产造成损害，所以，物业公司采取的应急措施不能超过必要的限度。同时，物业公司在采取应急措施时应当做好证据的收集与保全工作，以便在事后的纠纷中，能够对其采取应急措施的必要性和合理性进行举证。

有不少业主，对于具体哪些属于小区公共收益，感觉很模糊，这里，我们总结了各种情况。

一、哪些属于小区公共收益

1、公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告

对于这一部分收入，大家都有共同的认识，这是属于公共收益。电梯是小区的公共设施，轿厢属于公共区域，在小区内的其他公共区域铺设广告，这些收益理当纳入公共收益。

2、小区公共区域的停车位收益

在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益自然算入公共收益。

如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享有收益；如果车库的车位，开发商拿不出产权，那也应该算入公共收益。

3、小区公共区域内租赁的摊位收益

如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益属于公共收益。

这就好比段主任在其小区的公共收益中提到的，如果有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位，所缴纳的摊位费也是如此，而一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位，道理一样。

4、利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入

如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔收入，也应该是属于公共收益。

5、部分通信运营管理费

在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共收益。

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿

因损坏小区的公共设施，例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。

7、物业管理用房的收益

如果小区配给物业管理用房，有两三间，甚至更多，物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。

二、小区公共收益如何使用

（1）用于补充专项维修资金；

（2）通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：

①维修、更新、改造、增设共用设施设备；

②业主公益活动的开展；

③业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；

④邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；

⑤业主大会议事规则约定的其他事项。

三、《民法典》新规

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主拒绝缴纳小区公共维修资金，被业主委员会诉至法院。近日，靖西市人民法院依法审理后，作出判决：李某某于判决生效之日起3日内缴纳小区公共维修资金1000元。

李某某于2008年7月购买了靖西市某小区商品房，此后李某某一家入住该小区。2018年初，小区物业公司撤离，小区陷入无人管理状态，公共照明、河堤护栏损坏，小区一到晚上便陷入黑暗，业主意见很大。

2018年11月22日，13名业主发出倡议书，倡议小区每户缴纳1000元的小区公共维修资金，指定管理人，用于修缮公共照明、河堤护栏，得到广大业主响应。

2019年5月23日，小区召开业主大会，选举成立业主委员会，同时，大会通过了《业主公约》，对此前筹集每户1000元的公共维修资金予以追认。

2019年12月4日，小区第一届业主委员会获得批准备案，正式成立。

2019年1月至2020年5月，小区公共维修资金管理人及成立的业主委员会使用筹集的公共维修资金陆续完成对小区河堤护栏、全部公共照明、大门亮化的重修、改造，小区面貌焕然一新。

截至2019年12月30日，共99户业主的小区已有90户各缴纳了1000元维修资金。李某某以各种理由拒绝缴纳每户1000元的公共维修资金，被业主委员会诉至法院。

法庭上，李某某辩称，业主通过倡议书的方式筹集公共维修资金，其理解为捐款，既为捐款，其可以捐，也可以不捐。并且，应按业主的户型面积来分摊费用，而不是一律每户1000元。

经审理，靖西市法院认为，小区业主大会讨论、制定的《业主公约》程序合法，内容不违反法律规定，因此具有法律效力，对于全体业主具有约束力。《业主公约》追认了前期发起人向各户业主筹集每户1000元小区设施维护费的行为，这笔费用不是捐款，李某某作为小区业主应当遵守并履行。

根据《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”小区前期数名业主发起倡议，建议每户业主交1000元的维修资金，这种倡议在法律上确实不具有约束力，业主可交，也可不交。

但是，此后的《业主公约》对每户筹集1000元作为公共维修资金的倡议予以追认。李某某作为小区业主，应当遵守《业主公约》的规定。李某某的抗辩于法无据，故没有获得法院支持。