案例

近日，铜官区法院审结一起物业服务合同纠纷案，依法判决被告于判决生效后三日支内付原告甲物业管理有限公司物业服务费3083.77元，驳回原告要求被告支付公共能耗费的诉讼请求。

据了解，乙物业公司与铜陵市某置业公司签订前期物业服务合同，为某小区提供物业管理服务,期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2016年8月24日，被告与乙物业公司签订前期物业服务协议，并于同日领取住宅钥匙。2017年11月30日，原告中标被选聘为该小区前期物业管理企业，约定服务期限为2017年12月15日至2020年12月14日。原告于2017年12月31日正式入驻该小区提供物业管理服务。2019年1月1日，乙物业公司与原告签订债权转让协议，约定乙物业公司在该小区服务存续期间的应收未收物业管理费全部转让给原告。同年1月10日，原告协助乙物业公司在该小区对全体业主发布公告。被告自2017年8月25日至2020年10月24日止共计38个月未交物业费共计3083.77元。

审理结果

  被告与乙物业公司签订了前期物业服务协议，双方应依约履行。乙物业公司因故退出，将债权依法转让给原告后，被告应向原告履行交纳物业费义务。据此，原告要求被告支付物业费的诉讼请求法院予以支持。根据国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用包括物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，物业管理企业固定资产折旧等费用，故原告要求被告支付公共能耗费的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。

现实生活中，业主跟物业公司之间，经常因为物业费的问题发生纠纷，那么物业费具体是什么？

你交的物业费包括哪些 ？

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业费不包括什么 ？

1、一般来讲，物业费不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备等维修的费用。比如，业主家里电灯坏了、电路坏了、水龙头坏了等等，物业是没有责任负责维修的。业主如果要求物业帮助维修的话，物业则可以提供有偿维修服务。

2、其次，物业费也不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映，保修期内由开发商负责维修，保修期外，属于共有部位可动用房屋维修资金维修，非共有部位由业主个人负责维修。

3、最后，物业费还不包括业主共用设施设备的大中修费用和更新改造费用。这些费用，同样可以通过房屋维修资金来解决。

需要说明的是，在现实生活中，的确有很多业主认为只要自己交了物业费，自己家里无论什么事情，物业都应该管。这些业主不明白，物业提供的仅仅是公共服务，不包括业主入户门以内的服务。如果提供的话，也是有偿服务。

所以！！！质疑物业“不作为”的时候要质疑的“对”，物业真的有任何不妥的举动业主都可以向有关部门举报扣其信用分，或者通过业主大会会议表决重新选聘物业！

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。

业主能无理由拒交物业费吗？答案当然是不行！这是有法律依据的

一、支付违约金

《物业管理条例》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，业主违约拖欠物业费，物业公司有权加收违约金。把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，但如果合同里明确规定了相关内容，物业公司有权加收“违约金”。

需要注意的是，被要求缴纳违约金的业主如果对违约金的金额有异议，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

二、法院强制执行

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对此有进一步的说明。因此，如果业主没有交付物业费，物业公司履行催告程序未果后，可以依法向法院起诉。判决生效后当事人拒绝履行的，物业可以向法院申请强制执行。 

三、司法拘留

根据《民事诉讼法》：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况；被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。拒不履行法律判决的，如果情节严重，还有可能被司法拘留。

四、列入失信名单

物业费案件数额一般都不大，但时间跨度久，很多几千元标的的案件往往都拖了七八年以上，也正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”，其中不乏生活富裕者。对于此种行为，法院可根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》将其纳入失信被执行人名单，依法进行信用惩戒。

总之， 千言万语一句话，千万不要不交物业费！维护自身权益还需通过合法合规的方式！不要让本该“占理”的自己变得“不占理”！不要因为一时“芝麻”而丢了“西瓜”！

1、什么是消防通道

消防通道是消防人员实施营救和疏散被困人员的通道，比如楼梯口、过道和小区出口处等。从住宅小区来说的话，从室内到地面的楼梯，小区内到外面公路的道路都属于消防通道。

2、消防通道的重要性

消防通道就是生命通道，它是迅速扑救火灾、抢救人民群众生命财产、减少火灾损失的重要前提，不能随便占用，必须时刻保持畅通。如果消防通道被占，将给小区业主生命财产带来重大隐患。

3、消防通道堵塞案例

2016年5月24日21时17分，滁州市消防指挥中心接到报警称某小区住户发生火灾，滁州消防21时19分48秒出动，21时25分24秒到达小区门口。因该小区消防通道及相关道路被堵，消防车在小区门口耽搁至21时29分才驶入小区。救火时发现该楼层并无消防设施接水，消防人员遂从地面消防车内接水将火灾扑灭。消防大队出具火灾事故认定书，认定起火原因不能排除电气线路故障、遗留火种引发火灾事故的可能。经评估，该住户因火灾造成的损失修理费用为15万余元。刘某认为物业公司擅自在消防通道增设路障，未对小区内消防设施尽到管理义务，应对刘某因此而扩大的损失承担赔偿责任。因双方未就相关赔偿达成一致意见，刘某诉至法院。

2018年腊月二十九夜晚，一辆私家车停在某小区内的消防通道上。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区里一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，消防通道被阻塞，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。小区业主据此向法院起诉，要求物业公司赔偿其经济损失。

我国《新消防法》第二十八条规定任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。如有违反本规定，根据《新消防法》第六十条单位违反本法规定，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款，个人违反本规定的处警告或者五百元以下罚款。

4、小区消防通道的要求

为给火灾扑救工作创造方便条件，保障建筑物的安全，应在小区高层建筑周围设置环行消防车道，当环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。

当建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时，应在适合位置设置穿过建筑的消防车道，为防止火灾时建筑构件塌落影响消防车道正常作业，消防车道距外墙宜为5m，至少达到3.5m宽，消防车道宽度不应小于4m，消防车道上空4m以下范围内不应有障碍物。并保持24小时畅通。

穿过高层建筑的消防车道，其净宽和净高均不宜小于4m。消防车道与小区高层建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等(参见 高层民用建筑设计防火规范 GB-50045-95)。

1、小区物业服务一般包含哪些内容?

小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

2、物业公司要求业主预交物业费有没有法律上的依据？

答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

3、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

4、房屋有质量问题业主能拒交物业费吗?

答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

5、不交物业费物业公司有权停水停电吗?

答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

6、物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

7、不能罚款怎么惩治不守公德的业主?

答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

8、业主家被盗物业公司是否一定要赔偿?

答：这个事情得分情况讨论。《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

9、住在底层的业主还要交电梯费吗?

答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。

自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

10、业主没在家物业应该帮忙代收快递吗?

答：一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。

中国物业管理法律法规规定，业主大会是物业区域内物业管理企业选聘权的行使者，业主大会是有权变更物业管理企业的主体。所以，业主要想改变物业，必须获得半数以上业主的同意，并授权行业委员会进行！

1、法定更换物业的条件所需程序

当物业公司出现法定更换物业的条件时，即物业公司丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者全体业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业。

2、约定更换物业的条件所需程序

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业。

业主委员会通过招标方式更换物业之前，应当就哪些事项形成决议？

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？

应从以下几个方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业，应当提前多少天告知原物业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业公司。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业的，应当在做出决议后及时书面告知物业。

业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。