住宅专项维修资金用来修什么？由谁管？

导读

住宅专项维修资金，又叫做房屋的“保命钱”、“养老钱”，主要是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

那么，为什么要设立专项维修资金？如何进行管理？什么条件下可以使用？业主必须交专项维修资金吗？

为什么要设立专项维修资金

主要是因为物业是有一定保修期的，比如房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装为2年等。

物业保修期内，由施工单位负责物业维修养护；当物业保修期满后，物业维修养护的责任则由保修单位转移到了物业产权人身上。

在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。

可以说，专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到物业住用安全的目的。

专项维修资金用来修什么？

专项维修资金属于业主共有，用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

1.共用部位（如屋面、外墙）

房屋共用部位包括：

① 房屋的承重结构（包括住宅的基础、墙体、梁柱等）、屋顶、烟道、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）等基础部分；

② 走廊通道、大堂、公共门厅、单元门、楼梯、楼梯间、电梯间、电梯、自行车棚过道等公共部分；

③ 楼道内照明设备、避雷设施、供水箱、公共污水管、废水管、空调落水管、楼道内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等共用部分。

2.共用设施设备（如消防设施、电梯、水泵）

小区共用设施、设备包括：

① 小区内道路、门岗、桥梁、步行街等公共道路场地；

② 消防设施、共用的化粪池、窨井及其管道系统等；

③ 各类垃圾收集、转运设施等。

④ 公共照明；

⑤ 智能化监控、门禁系统、设备机房（电信等专业设备机房除外）等设施、设备；

⑥ 公用自行车棚、露天公用停车场、交通标记、公共绿地、信报箱等；

⑦ 各部位的各类护栏、护网、警示牌；

⑧ 物业区域内的各种人工河道、观景平台、公共场地上的音响、喷泉、各类景观建筑小品、文体设施等。

专项维修资金由谁管理？

没有业委会的，专项维修资金由市住房资金管理部门代管，存入银行专用账户。

有业委会的，业主大会可以委托市住房资金管理部门代管，也可以决定自行管理专项维修资金。

划重点：如何自行管理专项维修资金

双三分之二同意

业主大会决定自行管理的，需召开业主大会会议，并经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意后，到具有资格的维修资金开户行开立账户。

公布管理账目

自行管理的，每季度须公布一次自行管理账目，主要包括维修资金再筹集账目、公共收益补充维修资金账目、维修资金支取账目、维修资金存储收益账目等。区住建或者房管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

车辆在小区丢失，业主能否以物业安保不力为由拒交物业费？近日，法院判决一起物业服务合同纠纷案，要求业主向原告物业公司支付物业费、违约金。

案 情 介 绍

市民谭先生家住天心区，因为疫情的缘故，无法及时从乡下赶回城里上班。2020年3月中旬，当谭先生回到家中时，发现停在地下停车场的摩托车被盗。

谭先生报案后通过调取电梯的监控录像发现，2020年1月下旬，有一名男子在深夜盗窃了他的摩托车。因光线昏暗，男子带着口罩，暂时未能抓到这位小偷。

谭先生反映，自己买房时，物业服务合同上写明了有24小时保安巡逻，但在监控中未见有保安巡逻，物业公司没能履行自己的义务。谭先生要求物业公司赔偿自己的损失，以及免除自己所拖欠的物业费。

物业公司多次与谭先生沟通未果，遂起诉至法院。

判 决 

天心区法院认为，本案的争议焦点为，原告是否应当向被告支付赔偿费，被告是否应向原告支付物业费。物业人园地，就等你来，点击进入

对于被告认为原告没有尽物业管理的职责，导致摩托车被盗存在过错，法院认为，被告谭先生电动车被盗与本案并非同一法律关系，若谭先生认为物业公司怠于履行合同义务致使自身遭受损失，可以另行要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费。

根据物业公司提供的安保人员出勤表、工作记录以及摩托车被盗同时段的其他监控录像，发现确有安保人员在进行巡逻，由于公安部门对被告的失窃案件尚未侦破，不能证实物业公司没有尽物业管理的职责。

现物业公司已向谭先生提供了基本的物业服务，谭先生辩称其居住小区存在监控瘫痪、物业公司安保不完善等方面的问题，不能证明物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳物业费的正确理由。

根据《民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定（下滑查看），法院判决被告谭某于判决生效后十日内向原告物业公司支付物业费、违约金；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

提 醒

弘一律师事务所律师提醒，在平时的生活中，物业服务有一项最重要的服务就是安保服务，有业主认为物业服务不只是由几个安保人员看门和巡逻，而是要对住户人身财产安全承担责任。但是从社会责任分配的角度来说，这是不公平的。

维护社会的稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业公司负责提供小区内的一般安保义务，使业主的利益不受损失也是政府相关部门以及业主自身需要去努力保障的。

在业主没有与物业公司签订特殊的保管合同的前提下，要物业公司来承担财产安全保障的责任有点强人所难。

安保人员其实与我们常人无异，他们没有超越任何普通公民的权利与义务，站岗与巡逻更多的是一种治安防范，只能尽量降低犯罪事件的发生而不能绝对避免犯罪的发生。

在按照物业服务合同履行了一般安保义务的基础上，物业公司对盗窃事件的发生是不用承担责任的。

相关法律法规：

《民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。”

《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

案例

近日，铜官区法院审结一起物业服务合同纠纷案，依法判决被告于判决生效后三日支内付原告甲物业管理有限公司物业服务费3083.77元，驳回原告要求被告支付公共能耗费的诉讼请求。

据了解，乙物业公司与铜陵市某置业公司签订前期物业服务合同，为某小区提供物业管理服务,期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2016年8月24日，被告与乙物业公司签订前期物业服务协议，并于同日领取住宅钥匙。2017年11月30日，原告中标被选聘为该小区前期物业管理企业，约定服务期限为2017年12月15日至2020年12月14日。原告于2017年12月31日正式入驻该小区提供物业管理服务。2019年1月1日，乙物业公司与原告签订债权转让协议，约定乙物业公司在该小区服务存续期间的应收未收物业管理费全部转让给原告。同年1月10日，原告协助乙物业公司在该小区对全体业主发布公告。被告自2017年8月25日至2020年10月24日止共计38个月未交物业费共计3083.77元。

审理结果

  被告与乙物业公司签订了前期物业服务协议，双方应依约履行。乙物业公司因故退出，将债权依法转让给原告后，被告应向原告履行交纳物业费义务。据此，原告要求被告支付物业费的诉讼请求法院予以支持。根据国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用包括物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，物业管理企业固定资产折旧等费用，故原告要求被告支付公共能耗费的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。

现实生活中，业主跟物业公司之间，经常因为物业费的问题发生纠纷，那么物业费具体是什么？

你交的物业费包括哪些 ？

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业费不包括什么 ？

1、一般来讲，物业费不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备等维修的费用。比如，业主家里电灯坏了、电路坏了、水龙头坏了等等，物业是没有责任负责维修的。业主如果要求物业帮助维修的话，物业则可以提供有偿维修服务。

2、其次，物业费也不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映，保修期内由开发商负责维修，保修期外，属于共有部位可动用房屋维修资金维修，非共有部位由业主个人负责维修。

3、最后，物业费还不包括业主共用设施设备的大中修费用和更新改造费用。这些费用，同样可以通过房屋维修资金来解决。

需要说明的是，在现实生活中，的确有很多业主认为只要自己交了物业费，自己家里无论什么事情，物业都应该管。这些业主不明白，物业提供的仅仅是公共服务，不包括业主入户门以内的服务。如果提供的话，也是有偿服务。

所以！！！质疑物业“不作为”的时候要质疑的“对”，物业真的有任何不妥的举动业主都可以向有关部门举报扣其信用分，或者通过业主大会会议表决重新选聘物业！

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。

业主能无理由拒交物业费吗？答案当然是不行！这是有法律依据的

一、支付违约金

《物业管理条例》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，业主违约拖欠物业费，物业公司有权加收违约金。把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，但如果合同里明确规定了相关内容，物业公司有权加收“违约金”。

需要注意的是，被要求缴纳违约金的业主如果对违约金的金额有异议，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

二、法院强制执行

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对此有进一步的说明。因此，如果业主没有交付物业费，物业公司履行催告程序未果后，可以依法向法院起诉。判决生效后当事人拒绝履行的，物业可以向法院申请强制执行。 

三、司法拘留

根据《民事诉讼法》：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况；被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。拒不履行法律判决的，如果情节严重，还有可能被司法拘留。

四、列入失信名单

物业费案件数额一般都不大，但时间跨度久，很多几千元标的的案件往往都拖了七八年以上，也正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”，其中不乏生活富裕者。对于此种行为，法院可根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》将其纳入失信被执行人名单，依法进行信用惩戒。

总之， 千言万语一句话，千万不要不交物业费！维护自身权益还需通过合法合规的方式！不要让本该“占理”的自己变得“不占理”！不要因为一时“芝麻”而丢了“西瓜”！

1、什么是消防通道

消防通道是消防人员实施营救和疏散被困人员的通道，比如楼梯口、过道和小区出口处等。从住宅小区来说的话，从室内到地面的楼梯，小区内到外面公路的道路都属于消防通道。

2、消防通道的重要性

消防通道就是生命通道，它是迅速扑救火灾、抢救人民群众生命财产、减少火灾损失的重要前提，不能随便占用，必须时刻保持畅通。如果消防通道被占，将给小区业主生命财产带来重大隐患。

3、消防通道堵塞案例

2016年5月24日21时17分，滁州市消防指挥中心接到报警称某小区住户发生火灾，滁州消防21时19分48秒出动，21时25分24秒到达小区门口。因该小区消防通道及相关道路被堵，消防车在小区门口耽搁至21时29分才驶入小区。救火时发现该楼层并无消防设施接水，消防人员遂从地面消防车内接水将火灾扑灭。消防大队出具火灾事故认定书，认定起火原因不能排除电气线路故障、遗留火种引发火灾事故的可能。经评估，该住户因火灾造成的损失修理费用为15万余元。刘某认为物业公司擅自在消防通道增设路障，未对小区内消防设施尽到管理义务，应对刘某因此而扩大的损失承担赔偿责任。因双方未就相关赔偿达成一致意见，刘某诉至法院。

2018年腊月二十九夜晚，一辆私家车停在某小区内的消防通道上。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区里一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，消防通道被阻塞，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。小区业主据此向法院起诉，要求物业公司赔偿其经济损失。

我国《新消防法》第二十八条规定任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。如有违反本规定，根据《新消防法》第六十条单位违反本法规定，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款，个人违反本规定的处警告或者五百元以下罚款。

4、小区消防通道的要求

为给火灾扑救工作创造方便条件，保障建筑物的安全，应在小区高层建筑周围设置环行消防车道，当环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。

当建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时，应在适合位置设置穿过建筑的消防车道，为防止火灾时建筑构件塌落影响消防车道正常作业，消防车道距外墙宜为5m，至少达到3.5m宽，消防车道宽度不应小于4m，消防车道上空4m以下范围内不应有障碍物。并保持24小时畅通。

穿过高层建筑的消防车道，其净宽和净高均不宜小于4m。消防车道与小区高层建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等(参见 高层民用建筑设计防火规范 GB-50045-95)。