如何更换物业公司？更换物业需要做些什么？

第一，取得多方面的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。还可以咨询一些小区业主大会、业主委员会第三方服务商，为我们提供物业领域专业性指导。

第二，对更换物管企业各方面工作进行交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。

第三，交接内容交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。1．工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。2．财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

杭州简邻公司提供小区物业服务公司更换流程咨询服务，更换物业步骤，招投标代理服务，为小区业委会提供招标文件，物业服务选聘方案，全流程协助小区更换物业服务企业的程序。

小区更换物业，物业招投标一定要招标代理吗？

1、没有任何法律规定，小区选聘物业公司必须采取招标（开发商选聘前期物业除外）。

2、业委会选聘物业公司，是为体现公平才用招标，并非法定强制程序。

3、招标人是否采用招标代理公司，由招标人自行决定，任何人无权强制要求招标人采用招标代理公司。

4、业委会不采用招标代理公司，目的是避免招标代理公司的行业潜规则在小区作妖作福。

什么情况下业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序？

1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；

2.物业服务合同期限届满前3个月的；

3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；

4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。

小区更换物业《选聘方案》需要经过业主大会表决？

《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》，多数业主同意且得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。

选聘物业为什么要通过招投标方式？

1、打破垄断，引入竟争。从宏观上说，物业招标是打破开发商及其附属的物业公司行业垄断、形成良性竞争格局的有效手段，物业公司在市场竞争中通过检验，优胜劣汰。一味追求暴利，低劣、无信的公司将被诚信经营、优质服务、具有良好职业道德的公司所取代。这是一个不可抗拒的社会发展潮流。 

2、签订合同，约束双方。通过与中标的物业公司签订物业管理合同，明确双方的权利和义务，包括服务标准和价格以及违约等条款。使广大的业主在透明、合理的价格下获得满意的服务并有效地行使监督权。 

3、确定产权，明确归属。通过招标，我们还可以清理和明确我们公共财产的产权归属，从而使广大的业主的共有的财产获得应该享有的法律保护。 

4、通过招投标，可以提高和增强广大业主的公共意识，关注自身合法权益，积极关心和参与小区公共事务，让广大业主们行使自己的权利，形成大多数业主的共同意愿。 

业主委员会有权解除物业服务合同？

当业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，在适用时需要注意以下几个问题：

（1）只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利（未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除）。尽管有的境外立法例规定在管理服务人有不正当行为或其他不适合执行职务的情况时，各业主可以请求法院将其解任，但是我国《物权法》明文规定解聘物业服务企业（或者其他管理人）由业主共同决定，因此业主个人不享有解除物业服务合同的权利。

（2）业主委员会解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议，业主委员会的负责人更无权自行作出该种决定。

（3）业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照《物权法》第76条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且该种规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（4）该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。

物业服务企业退出时应履行的哪些义务？

物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

1、移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

2、撤出物业管理区域内的物业服务人员；

3、清退预收、代收的有关费用；

4、法律、法规、规章规定的其他义务。

业主委员会应当监督和督促物业服务企业及时履行以上义务。

更换前期物业服务企业的需要注意的事项有哪些？

开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及本市有关规定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同对物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括了前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的合同。业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。

居委会有权为小区选聘物业管理公司吗？

尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。