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成立业委会的作用、流程及筹备阶段工作

一、业委会的作用


1、业主委员会可以充当桥梁,起到很好的沟通作用,避免业主与物业之间问题的恶化,并依据合同约定监督物业来保证我们生活环境的美好。


2、监督、审核收入和支出。特别是小区广告费、物业费等收入以及专项维修资金的使用,业委会将有权进行监督、决策及公示,确保小区内一切费用收支公开透明,全部归业主所有。例如,可以不动用大修基金,利用广告等收入改造维修地下车库、地面道路,维护健身器材、儿童游乐设施,园区绿化等。


3、监督和协助物业履行合同,完善小区配套设施,营造一个安全宜居环境。


4、监督收费与服务质量相关匹配,续聘、选聘物业,根据物业提供的服务质量与价格,决定续聘或者重新选聘。业委会可以根据业主需求,调整物业等级,甚至选择更换其他品牌物业。


二、业委会成立流程


1、统一认识,我们成立业主委员会是要与物业共同努力建设我们的小区。


2、按照国家相关规定,首先需要成立“业主委员会筹备小组”,筹备小组成员均为无偿服务。


3、筹备组开始工作,起草公约和章程,决定成立的时间和组成人数,汇集业主名单和参选业委会成员的业主资料。


4、书面发放资料,将章程、参选业主资料、选举办法、选票、时间发给每户业主,并同时完成签收收条。


5、召开业主大会时,筹备组公开进行验票工作,按国家相关法律法规,选出委员成立业委会,通过公约章程。


6、业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。


三、筹备组需要做的事情


1、业委会临时筹备小组全体组员学习关于成立业主委员会的法律法规,保证所有的筹备工作合法合规。


2、包括临时筹备小组全体组员、各位热心邻居在内的全体业主共同宣传,让每一位业主看到成立业主委员会的好处,大家为了切身利益,为了整个小区,共同依照法律法规开展工作。


3、临时筹备小组通过微信群、微信公众号、宣传页、易拉宝、条幅等工具进行线上线下同步宣讲,预计3-5天完成宣传工作,以开展下一步工作。


4、积极参与,热心宣传,人人都可以为我们的家园出一份力,争取把我们的家园建设成更加安全,和睦,文明的小区。


《民法典》有关业主权利的说法
第六章  业主的建筑物区分所有权



第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条  建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第二百七十五条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第二百七十六条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条  业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员成立的具体条件和程序,依照法律法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条  下列事项由业主共同决定
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。


第二百八十条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


第二百八十一条  建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。


第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。


第二百八十三条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条  业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。


第二百八十五条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。


第二百八十六条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。


第二百八十七条  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任



民法典规定小区公共区域有哪些?公共收益属于谁?
在实际生活中,伴随着高层住宅增多,小区公共道路、公共车位、公共电梯一般都会被物业公司充分挖掘这些区域的经济收益。


利用小区共有部分进行营利的形式多种多样,如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等。
 

一、民法典规定小区公共区域有哪些?

 
根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,属于业主共有的部分包括
(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;
(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;
(4)物业服务用房;
(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;
(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。


二、小区公区经营收益属于谁?


小区公区经营收益属于业主共有,根据《民法典》第二百八十二条的规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”也就是说小区公共区域从事经营活动所取得的收益归属于业主,而不是归属于物业公司


针对经营活动收益分配问题,根据《民法典》第二百八十三条的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”


哪些问题要找哪些部门?34个部门电话公布!请高邻惠存

哪些问题要找哪些部门?34个部门电话公布!请高邻惠存

 

有哪些事才可以拨打110报警,哪些问题要找哪些部门,拨打哪些电话,从而更精确的解决问题。据公安部及央视新闻整理的资料:

 

为什么要这样做?

110是“人民的110”,是极为宝贵的公共安全资源。30多年来,110工作发挥了独特积极的作用,体现了人民公安为人民的宗旨。

规范基层警务,有效分流非警务求助,是广大基层民警的共同心声,是规范执法的重要环节,也是提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平的重要内容。

就社会治理而言,分流警情不是目的,而是要推动政府、部门、公安、市场、社会组织各归其位、各担其责,最终实现联动共融、多元共治、社会善治。

今天,我们应该尽最大的力量推广12345政府服务平台,给110报警服务平台减负,给人民警察松绑。

 

今后110只管7件事

中央电视台新闻频道报道:《生活中这“七件事”才可拨打110》:

生活中只有这7件事才可拨110,其他的都不该110受理和管辖:

1、刑事案件;2、治安案(事)件;3、危及人身、财产安全或者社会治安秩序的群体性事件;4、自然灾害、治安灾害事故、火灾、交通事故;5、其他需要公安机关紧急处置的与违法犯罪有关的报警;6、危及公共或群众安全迫切需要处置的紧急求助;7、公安机关及人民警察正在发生的违法违规行为。那警察不管的事找哪些部门解决这些电话比110更管用、更专业 112345 当地政府 一切投诉,俗称市长热线212320 卫生局 医疗机构投诉,医患纠纷,假药投诉举报312358 发改委 价格投诉412369 环保局 污染投诉,噪音污染、灯光污染、环境污染等512398 电监局 电力投诉612365 质监局 质量投诉712333 劳动局 劳务、劳资纠纷投诉,不付工钱,不保障劳工权益812316 农业局 三农问题投诉912350 安监局 安全投诉1012319  市政管委 市容投诉,有的地方叫城管1112313 全国烟草专卖行政执法机关统一专用举报电话号码1212380 组织部 干部用人投诉1312388 纪检监察 党风廉政及反腐败投诉1412366 税务部门 纳税咨询投诉1512336 国土部门 违法用地投诉1612390 出版署 反盗版投诉1712318 文化局 文化活动投诉1812395 海事 海上救援1912338 妇联 妇女维权2012348 司法局 法律服务,免费的法律咨询服务2112368 法院 立案审判咨询,俗称可在此告状,打官司2212396 科技部门 农村科技服务2312309 检察院 检察举报 2412319 建设部门 供热、公交、供水、燃气、建筑行业等咨询服务2512349 社区、家政服务

2612321 工信部 垃圾信息举报2712335 商务部 境外商务投诉2812340 统计局 社情民意调查2912351 工会 职工维权3012360 海关 海关服务3112361 儿童慈善捐助3212371 党员咨询3312377 互联网违法举报

 

 


小区业委会财务管理制度

小区业委会财务管理制度

 

 

小区业主委员会财务制度

第一条 业委会在银行开设对公账户,由出纳负责现金存取,其他任何人员不得保管、截留、挪用业委会的资金。备用现金不超过2000元,超出备用金限额部分必须存入业委会对公账户。

 

第二条 业委会财务人员须做好收支日记账及收支单据的填制、审核,支出票据必须注明发生事项、时间,由经办人、主任和负责财务管理的副主任签字,票据信息不完整时出纳不得付款。所有财务收支账目由会计或负责财务管理的委员保管,其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。

 

第三条 更换账目保管人或出纳,须在业委会主任、副主任的监督下进行交接,由三方签字确认。

 

第四条 业主委员会不得有任何负债行为,不得为其他机构或个人提供担保。

 

第五条 业主委员会账户只能以银行活期存款、定期存款、或储蓄式国债的形式存放,不得购买其他投资产品。

 

第六条 业委会办公开支主要包括日常办公用品采购费、宣传费、会议费、交通费、座机费、宽带费等。办公开支实行审批报销制,申请人需填写书面申请,并按以下额度分类审批:

(一)单项开支2000元以内的,由主任及主管财务的副主任共同签字审批,特殊情况可先通过微信审批,事后补签;

(二)单项开支2000元以上,5000元以下的由业主委员会集体审批;

(三)单项开支5000元以上的,由业委会决定后,报业主代表大会表决审批。

 

第七条 业主委员会、监事会成员、业主代表可领取一定的通讯补贴和值班补贴,具体补贴方案由业主委员会编制。

 

第八条 以上办公经费、补贴的年度开支预算由业委会编制后,报业主代表大会表决通过后执行,其中通讯补贴自20205月起计发。

 

第九条 财务年度内公共收入的结余全部计入业委会账户的“公共维修金”科目,可按照收入和开支的预算、实际情况分月计入。

 

第十条 业委会公共维修金主要用于小区公共设施、公共部位的维修或改建,如有年度结余时,将结余的50%按各楼栋建筑面积比例分户计入各楼栋的维修金账户,专用于各楼栋共有部分的维修。

 

第十一条 动用业委会公共维修金,须由业主代表大会做出决定。

 

第十二条 动用业委会为各楼栋建立的维修金账户,可由业主委员会和相关楼栋业主代表做出决定。

 

第十三条 动用住建局维修金账户,按议事规则相关规定执行。

 

第十四条 业委会主任、主管财务的副主任、出纳共同负责监控年度各项开支,确保各项开支控制在预算范围内。

 

第十五条 业委会按季度公示收支报表。

 

第十六条 监事会有权依程序查询业委会收支情况。

 

第十七条 违反财务管理制度造成损失的,责任人应承担相应的经济和法律责任。

 

 

 


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