杭州滨江区浦沿街道的六合天寓小区业委会与物业公司签订物业服务合同时有一个“特别”约定，业主只需支付11个月的物业费，剩下的1个月由业委会承担。然而正是因为这个“好心”的与欸的那个，却让业委会吃了官司。

一、起因：解聘物业

“越华物业是因为业主对服务不满意而提前撤出的。”现任业委会委员方小姐说，越华物业移交时，经检查发现，小区的消防设备设施存在不少故障点没有修复，越华物业说是上一任物业公司的“历史遗留问题”。但据方小姐所知，越华之前的物业公司在撤出时，提供的消防设备检测报告并没有显示有故障点，“即便后来出现故障，越华物业也有义务维修”。

　　电梯问题更是让小区业主怨声载道。方小姐说，去年夏天，小区电梯出现大面积故障，“大热天业主要爬32楼回家”。后来业委会找来电梯维保公司，经排查是电梯门挂轮老化，“这说明越华物业没有对电梯维保公司起到监管作用”。

　　去年，小区业委会进行业主满意度调查，超过半数的业主对越华物业服务不满意，根据合同约定，小区与越华物业提前解约。

二、被诉：“赔钱吧，业委会！”

今年6月，小区业委会收到了一张法院传票，越华物业作为原告起诉称，其与六合天寓小区第三届业主委员会2015年1月签订《物业服务合同》，为期五年。合同里有一个特别约定：“每年物业费，业主自行支付11个月，在年度结束后60天内，业委会从公共收入中代业主支付1个月。”

2016年12月，双方又签订《提前终止物业服务合同协议》，约定在新物业公司进驻之前三个月的临时托管期内，物业费标准不变，由越华物业向业主收取物业费，不足部分由业委会垫付，但业委会垫付金额不超过小区住宅物业一个月的物业费。

越华物业提出，根据上述两份合同约定，2016年度应该由业委会代付的一个月物业费有30.25万元、托管期内代缴的有30.22万元，再加上滞纳金、律师费等，共计66万余元，要求六合天寓小区业委会承担。

对此，业委会表示：“合同其实是上一届业委会与越华物业签署的，约定‘由业委会代付一个月物业费’，一方面是对业主的回馈，另一方面也是对物业公司的监督，并且业委会给付都是附有条件的。”方小姐表示，如果业委会帮没有缴纳物业费的业主垫付，那对主动缴费的业主来说不公平，而且在越华物业撤出后，她仍看到过越华向业主发的物业费征收函。

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

三、反诉与激辩！

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

越华物业提起诉讼是基于合同中的两个“特别”条款，“一般来说，物业服务合同纠纷的当事双方确实是业主和物业公司，但上述两份合同约定了由业委会代付的条款，根据《合同法》的精神，相应的物业费就应当由业委会给付。”

但业委会方面认为，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，物业服务合同的真正主体是“业主和物业服务公司”，业委会并不是真正合同当事人，仅仅只是签订物业服务合同的形式代表。

该《条例》还规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业委会方面认为，直接由业委会承担物业服务费的合同约定应属无效条款，越华物业要求业委会支付物业费的条件不成就。对于拖欠费用的业主，物业公司可以继续向业主主张权利。

目前，该案还在进一步审理中，将继续保持关注！

房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。

情形一、防水不合格，楼下遭了殃

刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。

在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。

法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。

漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。

情形二、楼顶晒台种花，水漏邻家

孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。

情形三、违法搭建鸽舍防水被毁

阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。

法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。

情形四、擅自改装自担部分损失

张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。

法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任吗，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。

情形五、雨水管年久失修致渗漏

王某系乌市某小区业主，2011年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。2013年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。

为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。

法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。

本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。

情形六、窗户严重变形漏风漏雨

唐某于2013年入住某房产公司开发的房屋，2014年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。

法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

律师说法：

在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。

同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。

我们应当从本期案例中受到启发，在房屋装修、设施变动的过程中一定要慎之又慎、三思而行，避免造成漏水问题，给自己和邻居造成损失、带来不必要的麻烦。

法官指出，房屋发生漏水跑水，相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。

市民牛先生：我住在一个有十多年房龄的小区，我的房子最近出现了一些问题，需要维修。目前我们小区已经没有物业管理了，小区也没有成立过业委会，请问这样的情况之下，如何申请房屋维修资金？对房屋维修资金又将如何管理监督？

说法：

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，目前可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规，使用专项维修资金有明确的条件和程序。已经建立房屋专项维修资金的小区，如没有物业服务企业的，可以在区县房地产管理局指导下，由业主委员会委托相关单位负责房屋专项维修资金的申请使用工作。没有业主委员会的，由居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，负责组织业主对房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

随着国产汽车的普及，停车问题日益突出。不仅公共场所停车位紧张，住宅区停车位也供不应求。这些停车位应该属于谁？谁有权收取这些巨额停车费已经成为普遍关注的问题。这里有这样一个案例！住宅地面停车位属于开发商还是全体业主？

案例简介：

重庆郝云房地产开发有限公司(以下简称郝云公司)是建设单位。2007年，经重庆市规划局批准，实际建成地面停车位约270个，全部无法办理产权登记手续。

在购买合同中，郝云公司还同意，如果规划的停车位、车库、幼儿园、诊所和服务俱乐部归郝云公司所有，郝云公司有权以出售、奖励或租赁的方式处置这些停车位、车库、幼儿园、诊所和服务俱乐部。

之后，郝云公司准备将部分车位出租给业主，业主委员会于2015年3月发出通知，称地面车位由小区公共用地设置，由小区业主共有，郝云公司无权出租或出售。协商不成的，双方应向法院提起诉讼。

一审法院认为，不能取得产权证的，地面停车位应当归所有人所有。郝云公司拒绝接受一审判决，并提起上诉。

二审法院维持原判后，郝云公司向最高人民法院申请再审。

法院判决

根据《最高人民法院关于审理建筑物权属争议具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑物区分内符合下列条件的房屋，以及停车位、摊点等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分:

(一)结构独立，能够明确区分；

(二)独立使用，可以独占使用；

(3)能够登记为特定所有人所有权的客体，案件涉及的车位不能登记为产权，因此不能是享有专有权的专有部分。

虽然郝云公司在建设帝京豪苑小区时支付了建筑面积的土地使用权出让金，成为建设用地使用权的所有者，但在小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑面积的土地使用权也随之转让，小区内土地使用权的共有部分归小区业主所有。

由于本案涉及的车位不能进行产权登记，不能作为专有部分，原审判决确认该部分车位属于业主共用道路或其他停车场地占用的车位。但开发商所建住宅区是否合格是开发商的基本义务，绿化面积是否超过规划面积与车位是否占用业主共同场地没有必然关系。

因此，郝云公司认定原审判决涉及的车位占用了业主共有的道路或其他场地的车位，无事实依据申请再审的理由不能成立。

综上所述，郝云公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用问题的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定:驳回重庆郝云房地产开发有限公司再审。

相关法律法规

《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路属于业主所有，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主，但城市公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。

第二百七十五条建筑物区分范围内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，由当事人以出售、赠与或者租赁的方式约定。

业主共有的道路或其他场地占用的停车位归业主所有。

某新建小区进入集中入住阶段，开发商选聘的物业公司派出员工为业主办理交房验收等入住手续，其中一项是预收第一年的物业费。购房人李某称，还没拿到房产证，自己还不是业主，所以不应当交纳物业费。李某是否是业主呢？他应否交纳物业费？

解答：

简单来说，业主就是“房屋所有权人”。但在现实生活中，业主可能包括如下几种情况：

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（4）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；

（5）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

现实中，往往存在因种种原因入住了但尚未取得所有权证书的情况，但这并不妨碍其业主身份，不影响其行使业主权利，履行业主义务。

交纳物业费是业主的法定义务，是业主对共有部分的义务。按照《民法典》规定，不得以放弃权利为由不履行义务。可见，李某虽然还未取得房屋所有权证，但是这并不能否认其业主身份，依法应当履行业主义务。

相关法律条款

《民法典》第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条第一款  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

《物业管理条例》第六条第一款  房屋的所有权人为业主。