业委会权力究竟有多大

黄传炜

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业委会，是否有权经营管理公共收益权，是否有权使用处置公共收益，各说各理，唯独不说法律依据。鉴于，我指导顾问业委会太多，天天解答，天天普法皆因一张嘴忙不过来，特此作出法规依据解析，以正视听，旨在规避业委会委员别因无知无畏成为被告，一颗公益红心办了坏事成为小区历史罪人。各业委会委员，有则改之无则加勉，为了业主自治道路越走越宽阔，大家共同学习共同提高社区自治能力。

业委会，依法具有公共收益事项共同管理权，非业委会主任委员权力，乃业委会共同管理权（业委会过半数委员形成决议）。基于，业主大会双过半通过《管理规约》约定授权给业委会，或者业主大会授权业委会执行《公共收益收支管理办法》，这就是依法获得业主共同管理权授权之执行权。

业委会，依法不具有物业公共收益事项经营权，业委会执行业主大会共同决定，非独立法人组织非经济实体(见下列法条)，依据国家《工商登记管理条例》、《税务登记管理办法》、《合同法》、《民法通则》、《侵权责任法》相关法律之规定，没有独立承担民事责任能力，无经济实体承担经济对偿能力，即没有独立经营合法主体资格。说理自然可以经营，说法自然违法经营。我常说一句话：说理谁都是对的，但它是一张白纸；说法就是依据，但它是无人可僭越例外。

业委会，如何突破法定拥有公共收益共同管理权，事实又不能直接操刀经营公共收益事项，却又能做到依法依规行使业委会委员职责，为小区全体业主共有物权管理出应得经营收益，还不侵犯业主共同管理权和知情权，以此提高物业服务质量和对冲降低物业服务运行成本。依法依规，没有第二选项，除非您想因过获罪。

破解方式

第一、修订本小区《管理规约》约定授权业委会执行本小区公共收益事项管理权，属于业主共有、共用部位、场地、设备设施、车位管理费（车位租赁费属于独立产权人所有）、其他物业经营事项，业委会依法（法定权利和管理规约约定权利）行使管理权；小区《管理规约》是本小区“宪法”，它对开发商、物业公司、业委会、业主和物业使用人都具有法定强制力。

第二、制定本小区《公共收益收支管理办法》提交业主大会双过半表决形成业主大会决议，授权业委会执行该办法，以此依据保护业委会委员执行权；

第三、业委会行使公共收益管理权，业委会委托具有经营主体资格物业管理人经营，约定经营管理人合理酬金，每月度收入账目提交业委会或第三方机构决算，每月度成本核销制度或第三方查账审核，约定好经营管理人与业委会各自责权利四界；把业委会置身业主知情权、共同管理权维权之外，即一切都透明公开，有依据可自证清白，对抗业主维权；

第四、公共收益收入管理权，委托协议约定公共收益月度收入净额进入业主大会账户或共管账户，有依据性保护业委会委员这颗公益红心不受伤害；

第五、公共收益收入使用权，用于本小区《管理规约》约定事项、《公共收益收支管理办法》约定事项、用于业主大会双过半表决通过事项。包括业委会聘请秘书、顾问、第三方机构、律师、诉讼费用、办公经费、业主大会经费、委员津贴补贴、补充物业费不足部分、共用设备设施更新改造费用、补充专项维修资金等费用支出，以及其它物业服务管理事项费用。业委会，使用公共收益收入有依据，可自证清白并对抗业主维权。

第六、公共收益收支情况公示义务（见附后法条），业委会每年度或半年度聘请第三方机构（或审计机构）查账审核总决算，出具评估监理报告（或审计报告），公示在本小区公示栏不少于15日，接受业主监督和质疑解答。以此依据保护业委会委员被谣言中伤，挫失公益能动性。

关于物业区划内公共收益事项管理、经营、使用、处置权，现行法规涉及强制性规定上中下位法条，详细解答如下：

（一）、《物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”

解读：本法条为上位法，法定业主（业主大会和业委会）具有公共收益事项共同管理权。

（二）、最高法司法解释“9”：第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七四条第三款所称的车位【占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有】”

解读：本法条为中位法，法定物业区划内除专有权车位（规划为开发商专有独立车位，非开发商常说大产权证，法定为独立可预售或销售许可证核准车位）之外的车位，属于业主共有车位。车位经营收益仅限于地面、地下车位管理费、人防层（从人防局租赁使用）临时增设车位管理费，车位租赁费（租金）法定属于专有权人（车位产权登记人），不属于业主大会和业委会。

（三）、最高法司法解释“9”：第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会决定或者管理规约依法确定由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款（七）项规定的有关共有和共同管理的权利【“其他重大事项”即业主大会共同决定之双过半表决决议】”

解读：本法条为中位法，法定公共收益事项管理、经营、使用、处置权，只有业主大会拥有，业委会没有法定授权，若业委会僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。

（四）、最高法司法解释“9”：第十四条“建设单位或者其他行为人（物业公司或业委会）擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人（业主）有权请求行为人（物业公司或业委会）将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的（管理规约约定项或业主大会决议项）其他用途的，人民法院应予以支持。行为人（物业公司或业委会）对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

解读：本法条为中位法，法定公共收益事项管理、经营、使用、处置权，只有业主大会拥有，业委会（开发商或物业公司）没有法定授权，若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（五）、最高法司法解释“9”：第十二条“业主以业主大会或者业委会作出的决定请求其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款（业主诉讼撤销业主大会和业委会决议）的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道（看到公示件或获取决议文件之日起）或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

解读：本法条为中位法，法定业主具有物业知情权、共同管理权，业委会（开发商或物业公司）侵权，业主诉讼时效为知情之日或作出决议公示之日起一年有效期。

（六）、最高司法解释“9”：第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：1、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；2、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；4、建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况；5、其它应当向业主公开的情况和资料。”

解读：本法条为中位法，法定业主具有物业知情权、共同管理权，业委会（开发商或物业公司）具有法定义务应予以事事公示，接受业主查询、复印、质疑、解答义务。若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（七）、《物业条例》第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

解读：本法规为上位法规，法定公共收益事项管理、经营、使用、处置权，只有业主大会拥有，业委会（开发商或物业公司）没有法定授权，若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（八）、《业主大会和业委会指导规则》住建部（2009）第274号：“业委会应当向业主公布下列情况和资料”：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会和业委会的决定；3、物业服务合同；4、专项维修资金的筹集、使用情况；5、物业共用部分的使用和收益情况；6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；7、业主大会和业委会工作经费的收支情况；8、其他应当向业主公开的情况和资料。

解读：本法规为中位法规，法定业主具有物业知情权、共同管理权，业委会（开发商或物业公司）具有法定义务应予以事事公示，接受业主查询、复印、质疑、解答义务。若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（九）、《管理规约制定规范》京建发【2010】762号文，第五（四款）条:“物业管理区域内的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经营和收益分配和属于相关业主（独立产权物，非所谓大产权证物）的经营及收益。属于全体业主的共用部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用，利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规的规定和管理规约（不得违反法规禁止性规定）约定和分配（使用），并经业主大会共同决定。

解读：本法规为地方规章，即下位法规。法定公共收益事项管理、经营、使用、处置权，只有业主大会拥有，业委会（开发商或物业公司）没有法定授权，若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（十）、《业主大会及业委会指导规则》京建发【2010】739号文，第二十七条 业主大会职权（第六款）“决定物业共用部分的经营方式、管理、使用物业共用部分经营收益”；（第九款）“改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业委会作出的与业主大会决定相抵触的决议。”

解读：本法规为地方规章，即下位法规。法定公共收益事项管理、经营、使用、处置权，只有业主大会拥有，业委会（开发商或物业公司）没有法定授权，若业委会（开发商和物业公司）僭越此法定规定，就构成对业主知情权、共同管理权侵权。业主，以侵犯其共同管理权和知情权诉讼，业委会（开发商或物业公司）承担举证责任。

（十一）、《北京市物业管理办法》北京市219号政府令：第三十二条“建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理出库、车位预售许可证或物权登记。”第二款“建设单位调整租金时应当与全体业主协商。”

解读：本法规为地方规章，即下位法规。法定物业区域内开发商车位销售必须具有独立车位预售或销售许可证，车位测绘明细报告、车位初始登记薄及其附表；开发商僭越此法规规定，就对业主（买受人）构成侵权。开发商（业委会或物业公司）单方面调整车位租金（含车位管理费），依法无效；聘请第三方评估机构评估出车位管理费收费价格，必须经过业主大会双过半表决通过方案方有效。

业委会委员，咱作为业主（责权利四界）模糊不清，作为业委会委员（责权利四界）模糊不清，自然会潜意识以个人价值观取代业委会委员价值观。理，自然成了既定思维，法，成了选择性应用思维，一颗公益红心来做业委会委员的初衷，难免因无知无畏最终落下一个恶名、骂名，既伤害了自己也伤害了业主。学习，依法依规行使业委会委员职责，专业机构指导帮助是必不可少的自我保护机制。奥巴马，他就是一个社区治理社工出身，咱也不比他差，甚至超过他的能力。

黄传炜，中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司总经理，人民大学和谐社区发展中心学术

编辑：赵翌序

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