物业专项维修资金交存、管理和使用

一直是让物业服务企业和

小区业主头痛的难题

业主如何使用物业专项维修资金

选取维修单位？

如何在紧急情况下快速申请使用维修资金？

维修资金余额不多如何续筹？

……

日前，宝安区住建局制定了

《深圳市宝安区物业专项维修资金使用管理办法》（征求意见稿）

这些在《深圳市物业专项维修资金管理规定》里

找不到具体答案的问题

在宝安终于有详细指引了！

《办法》对物业专项维修资金使用范围、适用范围、使用限制、备用金使用条件，区主管部门、区管理机构、街道办事处、社区工作站或村民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主的职责分工，以及物业专项维修资金专项资金的使用和物业专项维修资金的紧急维修使用的具体要求和流程进行了详细规定。

《办法》的出台

将进一步规范物业专项维修的

施工管理工作

防止物业公司违规使用维修资金

减少物业与业主之间

产生的矛盾纠纷

确实保障业主利益

《深圳市宝安区物业专项维修资金使用管理办法》（征求意见稿）

现面向社会公开征求意见

您有什么好建议吗？

深圳市宝安区

物业专项维修资金使用管理办法

（征求意见稿）

第一章　总则

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第一条　【制订依据】

为了规范宝安区物业专项维修资金的使用，保障业主的合法权益，根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》等有关规定，结合宝安区实际，制定本办法。

第二条　【行政管理】

区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）负责组织实施本办法；区物业专项维修资金管理机构（以下简称区管理机构）负责全区物业专项维修资金的具体管理工作。

第三条　【使用类别】

物业专项维修资金的使用，可分别申请物业专项维修资金专项资金（以下简称专项资金）和物业专项维修资金备用金（以下简称备用金）。

第四条【资金使用范围】

物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造。

共有物业的范围，依据国家和深圳市有关法律法规、规章及规范性文件的相关规定确定。

第五条【适用范围】

物业管理区域出现以下情况，申请使用物业专项维修资金将受到限制：

（一）在市物业专项维修资金专户中没有物业专项维修资金不能申请。

（二）只有首期归集资金的物业管理区域，不能申请备用金。

（三）在维修资金专户中原有足额首期归集资金，经申请使用后，账户结余资金不足首期归集资金30%，未按规定完成续筹前，区管理机构将暂停办理申请使用专项资金和备用金手续。

（四）积存物业专项维修资金（或原本体维修基金）未移交，或交存日常收取资金前的收、支情况未经清算或清算结果没有得到业主大会确认的物业管理区域，不能申请备用金。

（五）连续三个月未交存日常收取资金的，暂停办理备案申请，恢复交存后方可办理备案申请。

（六）日常收取资金交存不可中断，中断期间发生的费用不能在备用金中核销。

（七）在使用维修资金中弄虚作假，严重损坏业主权益，情节严重的，将暂停申请使用维修资金资格，将相关资料移送区主管部门处理，待处理完毕后再行恢复申请使用资格。涉嫌违法犯罪的，将移交司法机关处理。

第六条　【使用限制】

共有物业因以下情况发生的费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）发生在保修期内，依法应当由物业管理区域的开发建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用，以及应当由维修、更新、改造项目的施工单位承担的维修、更新和改造费用；

（二）共有物业遭受人为损坏，应由责任人承担的修复费用；

（三）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的维修、更新和改造费用，以及应当从物业服务费中列支的日常维护和养护费用；

（四）依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯（含网络）、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（五）物业管理区域内的地下停车场（库）发生的维修、更新和改造费用，按照“谁受益谁负责”的原则，由受益方负责维修、更新和改造费用。

第（一）、（二）、（四）项费用，如责任人无法确定、丧失主体资格，经有效裁判文书认定无支付能力，导致有关维修、修复、养护、更新、改造费用无法落实的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中垫支；如因与有关责任人发生争议，有关维修、修复、养护、更新、改造费用需待有关诉讼、仲裁等法律程序完成后才能支付的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，应当即时补充物业专项维修资金。

第七条　【备用金使用条件】

备用金用于物业共用部位小额维修，具备以下条件的物业管理区域，可按本办法的规定向市物业专项维修资金管理机构办理申请备用金手续：

（一）在市物业专项维修资金管理系统注册；

（二）资金使用范围在有关法律、法规、规章及规范性文件的规定范围之内；

（三）按规定交存日常收取资金；

（四）业主大会已就备用金额度、分摊办法等重要事宜形成决议；

（五）前次申请的备用金已按规定核销；

（六）账户结余资金超过申请金额。

第八条　【村改居物业】

原农村城市化社区的专项维修资金的筹集、使用，由所在地社区工作站或社区股份合作公司参照国家、深圳市相关法规及本办法制订相应规定执行。

第二章　职责分工

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第九条　【区主管部门】

区主管部门对宝安区物业专项维修资金管理承担以下职责：

（一）负责监管本区物业专项维修资金；

（二）负责追缴由物业管理区域开发建设单位缴交的首期归集的物业专项维修资金（《深圳经济持区物业管理条例》实施前称房屋公用设施专用基金），经责令限期缴交仍拒不缴交的，依法申请人民法院强制执行。

第十条　【区管理机构】

区物业专项维修资金管理机构对宝安区物业专项维修资金管理承担以下职责：

（一）负责首期归集资金的追缴工作；

（二）办理物业专项维修资金的交存、使用备案手续；

（三）暂停办理可能损害业主权益的备用金核销、划拨等手续；

（四）制定物业专项维修资金专项使用、备案金核销、紧急维修使用程序。

第十一条　【街道办事处】

各街道办事处对本辖区物业专项维修资金管理承担以下职责：

（一）负责对本辖区物业管理区域专项维修资金申请使用情况进行确认；

（二）对没有成立业主大会和业主委员会的小区，征求物业管理区域业主或使用人意见并取得过半数同意后，可以授权社区工作站或居民委员会办理物业专项维修资金相关事务；

（三）参加维修工程的竣工验收。

第十二条　【社区工作站或居民委员会】

社区工作站或居民委员会对本辖区物业专项维修资金管理承担以下职责：

（一）对业主大会、业主委员会管理物业专项维修资金进行日常指导、监督；

（二）受业主大会、业主委员会邀请参加关于专项维修资金的会议；

（三）受街道办事处指定履行按规定应由业主大会、业主委员会负责的物业专项维修资金管理职责；

（四）参加维修工程的竣工验收。

第十三条　【业主大会】

业主大会在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）决定物业专项维修资金使用、续筹、补建；

（二）决定设立物业专项维修资金备用金；

（三）根据小区实际情况决定日常收取的专项维修资金的提高比例；

（四）决定是否自行管理日常收取专项维修资金；

（五）授权业主委员会、社区工作站或居民委员会审核备用金的使用、核销、再申请；

（六）授权业主委员会、物业公司组织落实物业专项维修资金的使用。

第十四条　【业主委员会】

业主委员会在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）经业主大会授权，审核备用金使用、核销及再申请；

（二）组织实施应急维修工程和竣工验收；

（三）负责组织实施日常维修工程和竣工验收；

（四）负责或委托物业服务企业对欠缴的物业专项维修资金进行追缴；

（五）委托专业机构对物业专项维修资金的使用情况进行审计；

（六）承担因业主委员会责任未及时实施维修工程而造成损失的法律责任；

（七）对物业服务企业使用专项维修资金进行监督。

第十五条　【物业服务企业】

物业服务企业在物业专项维修资金的使用中承担以下责任：

（一）在物业管理区域内的显著位置公示物业专项维修资金的收取标准；

（二）办理物业专项维修资金的代收代交、续筹维修资金的收取等工作；

（三）将日常收取资金按月存入物业专项维修资金专户；

（四）及时向区管理机构申请办理备用金使用申请、核销备案及在申请手续；

（五）及时向业主委员会、社区工作站或居民委员会报告相关紧急情况并立即组织应急维修；

（六）负责实施日常维修工程及竣工验收；

（七）退出物业管理区域时将未核销的备用金移交给新入驻的物业服务企业。

第十六条　【业主】

业主转让或者抵押物业时，应当在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金清缴责任，未结清物业专项维修资金的，不动产登记机关不予办理产权转移或者抵押登记手续。

第三章　组织实施

第一节  一般规定

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第十七条　【专题会议告知】

物业管理区域召开业主大会会议、业主委员会会议涉及物业专项维修资金的，应当告知并邀请所在地社区工作站或社区居民委员会。

第十八条  【确认资金使用】

申请使用维修资金须半数以上业主委员会委员签字确认，无业主委员会的须社区工作站或居民委员会确认。

第十九条　  【费用分摊】

法定或约定共有权人的共有物业的维修、更新、改造费用，应由相关共有权人按所拥有建筑面积分摊。

业主大会会议已对分摊等事项达成一致的，从其决定。

其他共有物业的维修、更新、改造费用按以下原则分摊：

（一）楼栋外的工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）楼栋内的工程费用由该楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）一栋楼栋有两个及以上单元门的，专属一个单元业主的共有物业的工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

第二十条　【选取施工单位】

确定施工单位须经业主大会表决同意，可从宝安区小型建设工程承包商预选库选取施工单位。

第二十一条  【聘请监理公司】

单项工程维修费用超200万元的，须经业主大会表决确定监理公司，对维修项目进行监理，监理费用从物业专项维修资金列支。

第二十二条  【合理补偿】

因物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造不可避免地造成业主自用部位损坏的，应进行修复或给予合理赔偿，修复或赔偿费用可从维修资金中列支。

第二十三条  【竣工验收】

工程竣工后应及时验收，出具工程验收报告，做出验收意见。

工程竣工验收由业主委员会或物业服务企业组织进行，邀请业主代表、社区工作站或居民委员会参加。有关主管部门通知维修整改的工程，应报请该主管部门复查。

第二十四条　【预算、结算报告】

物业维修工程预算或竣工结算金额超过10万元（含）的，其预算、结算报告须经具有造价咨询等相应资质的第三方机构予以审核。区管理机构按审核确认的金额办理拨付备案手续。结算审核应在工程竣工验收后三个月内完成。

10万元以上工程的结算审核报告、工程竣工验收及结算情况、申请专项资金情况、费用筹集情况等应按规定在物业管理区域及所涉及楼栋显著位置进行公示。

第二十五条  【保险优先赔付】

购买了财产险的共用物业需要维修、更新、改造的，应优先使用保险赔款。

第二节　物业专项维修资金专项资金的使用

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第二十六条　【系统注册与专户关联】

物业管理区域向区管理机构申请办理使用物业专项维修资金备案，应在市物业专项维修资金管理系统注册，关联物业管理区域代收付结算专户，并完成项目栋和分户信息的录入和核对工作。

第二十七条　【专项资金使用】

单项工程费用超过物业管理区域备用金额度的，应按本办法规定经业主大会同意后申请专项资金。

除紧急维修外，日常收取的专项维修资金未按规定交存到物业专项维修资金专户的物业管理区域，不能申请使用首期归集的物业专项维修资金。

第二十八条　【续筹专项维修资金】

物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

业主委员会应在街道办事处、社区工作站或社区居民委员会的指导下制订筹集补充资金方案提请业主大会决定。业主大会决定同意筹集补充资金的，物业服务企业应当根据业主委员会的委托办理筹集补充资金的收取等工作。

筹集补充资金方案可以结合房屋用途、有无电梯、产权面积及楼层等因素制订。筹集补充资金方案应包括筹集总金额、资金来源、业主分担资金办法及交纳时限等内容。资金来源包含共有物业经营收益的，筹集补充资金方案中应详细说明该收益如何分配至每户业主的办法。资金来源包含社会捐助资金的，如该捐助是附条件的，筹集补充资金方案中应说明捐助所附条件详细情况。

第二十九条  【使用专项资金办理流程】

专项资金使用业务按以下流程办理：

（一）制定维修方案。物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟定维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包含拟维修、更新、改造的项目内容及标准、费用预算及分摊（预算费用超过10万元的，须经第三方机构审核）、组织实施等内容，还应根据需要对施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工结算等事项作出安排。

（二）业主表决。在社区工作站或居民委员会的指导下，业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。

表决形式包括书面表决、微信表决、现场会议表决。采取现场会议表决或书面表决的，物业服务企业应将投票情况补录入市物业专项维修资金信息管理系统。

表决通过后，将表决结果在市维修金中心网站、小区内同时公示，公示期不少于15日，小区内公示需拍照留存。

（三）首款申请备案。业主大会或者相关业主表决同意表决事项的，物业服务企业将维修事项及业主大会表决相关信息录入市物业专项维修资金信息管理系统后，持物业专项维修资金使用备案材料到区管理机构备案。

（四）首款拨付及施工。备案后，物业服务企业持备案证明、划款申请资料到市维修资金中心申请划款，市维修资金中心按规定拨付首期款项。物业服务企业与施工单位签订施工合同并进行施工。

（五）竣工结算及尾款备案。工程完工，经组织验收合格，并完成竣工结算后，物业服务企业持尾款申请备案材料到区管理机构备案，还应将竣工验收结果、费用情况在小区公示，公示期不少于15日。

（六）尾款拨付。备案后，物业服务企业持备案证明、尾款划款申请资料到市维修资金中心申请尾款划款。

第三十条  【首款申请备案资料】

首款申请备案应提交以下资料：

（一）身份证明：统一社会信用代码，法定代表人证明书、授权委托书，法定代表人身份证、受托人身份证；

（二）物业专项维修资金专项使用备案申请表；

（三）业委会备案表；

（四）维修、更新、改造方案；

（五）街道办确认的业主大会决议文件；

（六）维修方案呈报表；

（七）安全生产责任书；

（八）维修方案和业主大会会议决议证明文件的公示照片；

维修预算超过10万元的，还需提交以下材料：

（九）第三方预算单位的营业执照、资质证书；

（十）预算书。

第三十一条  【尾款申请备案资料】

工程竣工验收合格后，物业服务企业持以下专项资金使用备案材料到区管理机构申请尾款备案：

（一）身份证明：统一社会信用代码，法定代表人证明书、授权委托书，法定代表人身份证复印件一份，受托人身份证复印件一份；

（二）物业专项维修资金专项使用备案申请表；

（三）业委会备案表；

（四 )业委会出具的工程竣工验收文件；

（五）维修合同、质量保证书；

（六）经业委会审核过的费用结算资料；

（七）合法票据；

（八）施工前后照片；

（九）维修预算超过10万元的，需提供造价咨询机构出具的结算书；

（十）区管理机构认为应提交的其他材料。

区管理机构审核材料无误后出具备案证明。

物业服务企业对提交的材料真实性负法律责任。

第三节　物业专项维修资金备用金的使用

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第三十二条  【设立备用金】

业主大会须授权业主委员会进行备用金申请使用的决定、确认和审核，业主大会初次授权时未设立有效期的，业主委员会换届后无需重新授权；业主大会初次授权时设立了有效期的，应在有效期满后由业主大会重新授权。

第三十三条　【备用金额度】

单项工程费用在备用金额度范围内的，可从备用金中列支。

备用金的数额不得超过物业项目日常收取的专项维修资金年度应收总额的30%，经区管理机构核销备案后可再次申请，年申请次数原则上不超过3次，总额不超过当年收取的日常维修资金总数。

备用金申请使用须在上次所申请备用金已基本用完时才可进行，原则上同一物业管理区域同一年度内的备用金申请使用不得超过三次。

第三十四条　【备用金核销】

备用金使用完毕，物业服务企业应及时按本办法规定向区管理机构申请办理备用金核销备案手续。

备用金中核销的费用，自发生至核销跨前后两届业主委员会的，两届业主委员会应对维修项目的金额及备用金的余额进行确认，并做好交接工作，交接工作由社区工作站或居民委员会进行监督。

第三十五条  【备用金申请与核销流程】备

用金申请及使用核销备案应按以下流程办理：

（一）业主表决。在社区工作站或居民委员会的指导下，业主大会决定是否设立备用金。对于决定设立备用金的，还需明确备用金额度（不超过小区日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%）及授权业主委员会进行备用金使用审核、分摊规则、再申请授权等事项。业主委员会在维修资金信息管理系统中录入备用金额度。

（二）首次申请备用金。物业服务企业到市维修资金中心办理首次备用金申请手续。

（三）组织维修。物业服务企业按经业主委员会或部分业主同意的维修方案使用备用金进行维修。

（四）竣工验收。物业服务企业组织业委会进行竣工验收。

（五）区管理机构核销备案。备用金使用完毕后，物业服务企业将《备用金核销备案申请表》及《备用金使用明细汇总表》进行不少于15日公示，公示后持经业主委员会审核确认的备用金使用和分摊明细资料到区管理机构备案，并将备用金使用分摊信息录入市物业专项维修资金信息管理系统。

区管理机构核查备案材料并在市物业专项维修资金信息管理系统中确认使用、分摊数据，确认无误后给予备案，出具备案证明。

（六）再次申请。需再次申请备用金的，经业主委员会同意后，物业服务企业持备用金再次申请材料到市资金中心办理。

第三十六条　【备用金核销申请材料】

申请办理备用金核销应向区管理机构提交如下申请材料：

（一）身份证明：统一社会信用代码，法定代表人证明书，法定代表人身份证，受托人（经办人）身份证，授权委托书；

（二）《深圳市物业专项维修资金备用金使用核销申请表》；

（三）业主委员会备案回执；

（四)业主大会关于备用金的额度、分摊办法、授权业主委员会（或其他机构）执行备用金使用审核等重大事宜的决议证明文件；

（五）经业主委员会（或其他被授权机构）审核确认的《备用金使用明细汇总表》，单笔3000元以上大额费用项目的实施方案（或合同）（没有实施方案或合同的，提交《维修事项请示》文件），10万元以上单项工程的实施方案、合同和结算审核报告及各项维修发票；

（六）《备用金核销备案申请表》及《备用金使用明细汇总表》进行公示的现场照片；

（七）其他必要资料。

区管理机构核查备案材料及在维修资金信息管理系统中确认使用、分摊数据，无误后出具备用金核销备案证明。

物业服务企业对提供的备案材料真实性负法律责任。

第四节　物业专项维修资金的紧急维修使用

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第三十七条　【紧急维修范围】

出现以下共有物业发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用物业专项维修资金实施应急维修工程的，可以不经业主大会表决程序，由业主委员会或物业服务企业直接申请使用维修资金。

（一）电梯出现故障，经特种设备检验部门或其认可的第三方专业机构检验，认为存在严重事故隐患，危及人身财产安全的；

（二）消防部门或其认可的第三方专业机构认定需要整改的消防设施，存在重大消防安全隐患的；

（三）屋面、外墙渗漏，楼体外立面严重脱落或存在严重脱落危险，危及房屋和人身财产安全的；

（四）供水、排水设施堵塞、爆裂的，或二次供水水泵等设施严重损坏的；

（五）专业排查为C类的建筑物，需对主体结构进行安全检测鉴定的；

（六）第三方专业机构认定的其它严重危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第三十八条  【紧急维修流程】

物业专项维修资金的紧急使用按以下流程办理：

（一）发生第三十七条规定的危及物业安全和人身财产安全的紧急情况的，物业服务企业应当及时向业主委员会、街道办事处报告相关紧急情况，并提请进行紧急维修。

（二）街道办事处收到提请后，应立即组织相关部门、业主委员会、物业服务企业、社区工作站或居民委员会召开联席会议对紧急维修予以认定，并责令物业服务企业限期实施。

（三）物业服务企业制定维修方案。该方案应包含施工单位、维修范围、预算费用、分摊方式、组织实施等内容。

（四）物业服务企业将专项维修资金紧急使用申请书、有关部门或机构的认定书、维修方案，报区管理机构。

（五）区管理机构应当自收到专项维修资金紧急使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。审核通过的，拨付核实额度百分之五十的维修费用（首款拨付）。

（六）组织维修。物业服务企业与施工单位签订施工合同后进行施工。

（八）工程竣工验收后，申请人持相关部门、鉴定机构出具的整改合格证明、经第三方专业审计机构审计的工程决算报告等，向区管理机构申请拨付维修费用的余额（余款申请）。

（九）应急维修工程竣工验收后，申请人应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在小区内的显著位置公示，公示期不少于15日。

第三十九条　【申请拨付紧急维修资金材料】

申请办理专项维修资金应急使用首款拨付的，应向区管理机构提交如下申请材料：

（一）身份证明：统一社会信用代码，法定代表人证明书原件1份，法定代表人身份证，受托人（经办人）身份证复印件1份，授权委托书；

（二）业主委员会备案回执；

（三）《深圳市物业专项维修资金紧急使用申请书》，紧急维修方案；

（四）建设、消防、安监、质监等部门或其认可的第三方机构出具的安全隐患整改文件；或法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的相关规定；或者业主委员会、社区工作站或居民委员会联合出具的屋面、外墙渗漏，楼体外立面严重脱落或存在严重脱落危险，主体结构存在明显安全隐患，供水、排水设施堵塞、爆裂，或二次供水水泵等设施严重损坏的证明文件及照片。

（五）其他必要资料。

申请拨付专项维修资金紧急使用余款申请的，应向区管理机构提交如下申请材料：

（一）身份证明：统一社会信用代码复印件1份，法定代表人证明书，法定代表人身份证，受托人（经办人）身份证复印件1份，授权委托书；

（二）业主委员会备案回执；

（三）《深圳市物业专项维修资金紧急使用申请书》备案回执复印件1份；

（四）相关部门、鉴定机构出具的整改合格证明，或工程竣工验收合格文件；维修合同、质量保证书；工程费用结算资料及相关合法票据；经第三方专业审计机构审计的工程决算报告；

（五）使用维修资金总额及业主分摊情况在小区内显著位置公示的照片，公示期不少于15日；

（六）区管理机构认为应提交的其他材料。

区管理机构审核上述资料合格后，开具物业专项维修资金紧急使用备案证明文件。

物业服务企业对提交的资料真实性负法律责任。

第四十条  【应急维修工程监管】

区管理机构、街道办事处、社区工作站或居民委员会应当加强紧急维修工程的指导和监督。

第四章　附则

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第四十一条　【多种经营收入】

利用物业管理区域内的共有物业等经营所获取的收益，应优先补充物业专项维修资金。

第四十二条　【历史问题处理】

因日常收取的专项维修资金已使用而不能从《深圳市物业专项维修资金管理规定》实施之日（即2010年9月10日）起交存的，由业主大会决定交存起始时间。

第四十三条　【参照执行】

本办法对物业专项维修资金管理相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。

第四十四条　【历史延续】

本办法实施前有关部门已受理的业务，到本办法实施之日仍未办结的，继续按实施前有关规定办理。

第四十五条　【解释】

本办法由区主管部门负责解释。

第四十六条　【实施】

本办法自发布之日起实施。

来源：筑美宝安

记者：张萍