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业主大会采用电话投票,是否合法有效?

发表时间:2023-10-27 09:30


业主大会表决形式是法定还是可以约定?如果是法定表决形式,按照《重庆市物业管理条例》规定,仅能采用集体讨论书面征求意见业主决策信息系统三种形式表决,我们来看看两个关于业主大会电话投票的案例


案例一、重庆市第四中级人民法院观点


1.业主大会采用电话征求意见的方式不符合议事规则的规定,议事规则仅规定书面征求意见的形式;

2.征求意见表上并不能确定是业主本人的签名。


本院经审查认为,结合当事人在一二审的陈述,汇景龙湾业委会未召开业主大会,采取上门的形式征求意见,由工作人员对没在家的业主,电话征求意见后,代业主在书面的征求意见表上勾选选聘还是续聘,并直接签署业主的名字,其中张*安、付*高两户的征求意见表上虽然勾选的是续聘意见,但不能确定是业主本人的签名。


汇景龙湾业委会派出的工作人员,电话征求意见并且直接代业主在征求意见表上签名,‍该做法显然不符合《汇景龙湾小区业主大会议事规则》第六条规定书面征求意见的形式要求,也无法认定意见表上勾选的意见是该户业主的真实意愿。


汇景龙湾业委会征求意见的形式有严重瑕疵,其提交的征求意见表不能认定是业主的真实意愿,其二审中提交的证据不能达到证明决议程序合法的目的,不予采信


案例二、重庆市江北区法院观点


业主大会采用电话投票的方式,客观上可以方便未在小区居住的业主进行投票,有利于提高业主的参与度,提高投票效率,且法律、法规并未禁止业主以电话投票的方式进行表决,该表决形式应当认定合法有效


本院认为,首先,选票上记载了每户业主的面积,被告据此计算参与投票的专有部分面积并无不当。


其次,应*的签字虽然系他人代签,但应*亦陈述其作为志愿者参与了紫薇苑部分选票的统计,未签字是因其自身原因提前离开,仅凭代签行为不能证明选举结果存在弄虚作假。


最后,对电话投票是否属于合法的表决形式,《重庆市物业管理条例》第二十一条规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。鼓励和引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。


采用电话投票的方式,客观上可以方便未在小区居住的业主进行投票,有利于提高业主的参与度,提高投票效率,且法律、法规并未禁止业主以电话投票的方式进行表决,该表决形式应当认定合法有效


笔者认为,从这两个案例来看,关于小区召开业主大会是否可以采用电话投票,现行法律法规没有明确规定是否可以采用电话投票,各地法院的法官认知不统一,但不难看出,其实对于是否能够采用电话投票作为业主大会的表决形式,法院没有明确进行否定,其关键在于业主的真实意愿表达与否

从降低法律风险的角度,笔者有三点建议:

(1)在《议事规则》中约定电话投票作为业主大会的表决形式;
(2)在召开业主大会过程中,主动邀请街道办事处或者居委会参与监督和指导,让街道办事处或者居委会认可电话投票的表决形式;
(3)使用电话投票之前,业主清册登记的业主信息要核实清楚,保存好电话录音,以防出现举证困难。







来源:成渝物业法律圈
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