首届业委会工作报告
发表时间：2022-04-15 10:42
XX小区首届业委会工作报告
各位尊敬的xx小区业主/住户：
时至3月，春暖花开、万物复苏，碧水龙庭首届业委会阔步前行，全体委员感谢业主邻居信任，在这半年的时间里（2021年9月23日成立），业委会成员们不断地向有经验的单位和组织学习、结合碧水龙庭实际情况不断摸索和研究，积累了经验、初步了解和掌握了解决小区各项问题的方式和办法，为小区服务改善、环境提升夯实了基础。
我们始终铭记业委会是广大业主们精心选出来的业主代表，有义务、有责任为业主的整体利益统筹考虑，为小区环境整体提升不断努力，按照相关要求履行好职责，不失职、不渎职，不负大家的期望。现将半年来业委会的工作情况向广大业主报告如下：
1、周边小区交流。首届业委会是小区最难的一届业委会，万基初肇，百废待兴，而成员又初履新职，经验欠缺，各种事务一团乱麻。一方面是老旧小区的各种问题如何妥善解决，另一方面是新成立的业委会如何运作、工作如何开展。因此，业委会积极向周边其他小区业委会进行调研交流、学习取经，同时也向在小区居住多年的老业主和热心邻居请教解决小区顽疾的意见和建议，倾听他们的心声。业委会先后与皓月花园、潜龙鑫茂花园、龙岸花园等小区业委会进行多次面对面调研座谈和现场学习，结合碧水邻居们的交流与互动，为碧水龙庭业委会后续工作积累了经验，开拓了思路，有利于后续工作的顺利开展。2、停车系统考察。停车系统事关月卡管理、临时车停放、停车费缴纳，是整顿小区停车秩序的枢纽。为全面了解各类停车管理设备及系统的相关情况，业委会多次组织委员与业主代表前往停车设备及系统厂商走访调研，了解其先进的管理方法和管理模式。碧水龙庭业委会成立维艰。2010年10月小区业主首次筹备成立业委会，因相关利益方的极力阻扰，在三个月内便告夭折；时隔7年，在2017年10月第二次启动业委会筹备工作，因种种原因，也于3年内搁浅；2020年7月第三次筹备，借着深圳市政府出台《深圳经济特区物业管理条例》的东风，靠着全体业主们的众志成城，历时一年两个月最终上岸。
业委会成立的阻力如此之大，表明有关利益方隐蔽利益巨大，他们不希望碧水业主当家作主，以便自己长久掌控小区。但乌云不能永远遮住太阳，业委会既已呱呱坠地，必将在全体业主的支持下拨云见日，守护好2000户居民共同的家园。
因此半年来，顺应业主们的呼声，业委会积极筹备召开第二次业主大会，从公共收益收支、公共场地产权确认等各方面进行了细心准备，并将按照条例要求对现有物业是否续聘进行表决。
1、公证停车场收益。2014年7月至2021年10月，小区停车场的收益相关数据（约3400万），已在公证处进行公证，为后续利益的争取做好铺垫。
2、推动物业财务公开，审核经营数据。已推动物业服务企业对2021年第四季度财务数据公示，相关数据内容正在审核研究中。
3、查看商业服务合同，测算小区公共收益。已责成物体提供各类广告及商业服务合同，小区内各项公共收益测算基本完成。
4、调取小区原始规划图，确认小区公共产权。已完成全部规划图调取，并启动相关图纸研究，进行确权。小区沉疴日久，物业工作怨言颇多。业委会成立不久，虽经验不足，团队成员磨合不够充分，但各位委员都能够不忘初心，在零报酬、自己工作家庭较忙的情况下，仍能热情投入，竭尽所能，努力改善小区环境，提升小区品质，并取得一定实效。
卫生问题是小区顽疾，脏臭碧水由来已久。2021年9月，业委会成立后，即着手对接物业公司，要求其立即做出改善。在业委会的压力下，物业公司进行了清洁公司更换，小区卫生环境问题得到了一定程度的改善。
(1) 解决黄土裸露问题。在业委会成立前，各楼栋的架空层就伴随着黄土裸露问题，既不美观，又招蚊虫，在征求各栋业主意见后，业委会督促物业公司拿出整改方案，促使物业公司前后投入资金共计70余万元，现在总体上已完成。（效果图2张）。
(2) 解决3栋无障碍通道问题。3栋业主们多年苦于1单元楼梯没有无障碍通道，携带婴儿车或稍微大件东西出行极不方便。业委会成立前，物业公司以拖代办，长期拒不处理。业委会成立后，强力督促物业，要求其迅速出资进行整改，完工后得到3栋业主的一致肯定。(3) 查清2A栋消防通道问题。2A栋1单元消防电梯常年来无法通到负一楼，存在严重的安全隐患，业委会3月初完成对2A栋1单元负一楼消防通道原始规划的调查，并正式发函要求物业及开发商落实整改。
(4) 恢复小桥流水及规整空调外挂机。2月下旬，1栋业主提出恢复风水池开放，及商铺空调外挂机乱摆放严重影响小区整体形象。收到业主的反馈后，业委会协同相关业主义工与物业进行沟通，督促物业恢复风水池喷水功能，拆除商铺空调外挂机乱摆支架。
(5) 垃圾投放点升级示范。为营造更健康美观的小区环境，业委会积极督促物业管理处推进小区垃圾投放点的升级改造，在与社区工作站、改造工程施工队、垃圾点位勘测相关专家及业主代表沟通协调后，完成一个投放点位的升级改造（详见下图）。
(6) 更换消防安全门。不少业主反映各栋顶楼消防安全门锈迹斑驳、年久失修，很多门连关合功能都缺失。业委会督促物业公司对各栋顶楼消防安全门进行全部更换。
(7) 督促物业对10栋大门路面进行修复提升。不少业主反映10栋1单元大门路面破旧有坑，不仅影响美观，还影响邻居推自行车或婴儿车上下坡通行，业委会督促物业公司在较短时间内便完成对10栋1单元大门路面进行修复提升。
为解决小区停车难问题，业委会自2021年11月1日开始，清理非小区业主月卡车辆。历经1个多月时间，取消违规办理的月卡167张，处理10余台僵尸车。待下一步完成停车设备及系统更换升级后，将继续对固定车位、僵尸车、临时车停放等进行更有力的监督，应能极大缓解小区停车难问题。
小区电梯老化、故障频出，造成业主出行不便，并存在较大的安全隐患。业委会督促物业公司启动电梯更换的程序，邀请深圳市特种设备安全检验研究院对30部电梯进行检测评估。
业主反映地下车库滴水漏水问题，一方面影响小区各楼栋的地基安全，另一方面是对停在车库内的车辆漆面造成较大损伤，业委会责成物业排查漏水点位120处，下一步将督促物业，逐一修复各漏水点，还小区安全整洁环境。业主反映快递三轮车、外卖电单车随意进入小区内部人行道，对散步、休闲娱乐的业主存在造成伤害的较大安全隐患，业委会责成物业公司更换带有限制快递三轮车、外卖电单车进入小区功能的全新铁门，待小区快递柜统一规整后将全面禁止外部三轮车、电单车进入小区。注：（费用说明：由于没有业主大会表决，小区目前没有专用账户；共管账户由于物业资金不入，目前也是空转状态。因此以上各项工作并无开支小区公共收益。）
小区之前的物业微信群，由物业公司掌管。小区业主稍有怨言，即有被踢出群之忧。此举压制业主正当声音，侮辱小区业主人格。业委会成立后，立即要求物业取消自有微信群（仅保留一个），以各栋业主为主建立了微信群，业主管理，物业入群为业主服务，保障了业主正当权利。
业委会成立3个月后（2021年12月底），领取到公章，以正式函件形式向物业公司进行联络沟通及推进各项事务，截止到目前，已向物业公司发出工作函及联络函11份。
当前疫情形势严峻，接区、街道办及社区工作站通知，碧水小区全体业主及住户需完成全员核酸检测工作，业委会倡议小区义工积极配合协助社区工作站工作人员逐户上门扫楼，通知所有业主及住户下楼做核酸。在此提醒广大业主邻居做好个人防护，共克时艰，战疫必胜。
（一）小区分批入伙，各期产权归属不一，历史烂账较多。小区2007年至今，共分3期入伙，已历15年。在清理小区业主公共权益的过程中，业委会通过调阅原始购房合同发现，1、2、3期的合同约定内容各有不同。
举例来说，2期的3、4、5栋购房合同附件四第一条：“屋顶、外墙、停车场、架空层、地下室、管理用房使用权归卖方所有。”而在一期（2栋、7栋）合同中并无此项约定。此一项即将停车场的业主权益被割裂开，对于清理固定车位、停车场统一规划等，都带来了极大的困难。
再如小区会所，合同中亦列明使用权归开发商所有，法律上对于后续的业主利益维护，也带来了很大的挑战。
如此种种，业委会在抽丝剥茧的过程中，深感困难重重，部分甚至要诉诸法律，因而进展缓慢。业委会的成立，客观上维护了业主的利益，相应地对物业工作进行了必要的监督。这必然触动物业公司的利益，使他们在工作配合上并不十分到位。比如，根据《深圳市物业管理条例》，业委会成立后，需要物业公司开设共管账户，由物业公司和业委会共同管理。小区所有收入均需进入共管账户，开支由双方监督共管。但时至今日，该账户一直处于放空状态，无一文钱收入进账，所谓收支共管，更无从谈起。业委会因此也失去了有效制约物业公司的手段，无法对其形成有力的监督。以至于清理固定车位、控制外来车进入等等业主高度期待的工作，流于形式，难以真正贯彻执行。根据《深圳市物业管理条例》，小区的重大公共事务，如更换、选聘物业公司、设立小区独立财务帐户等，均需业主大会投票表决。而召开业主大会还需要社区、街道办备案，并接受相应部门的业务指导，凡此人事种种，不一而足，无法一蹴而就。业委会7名委员，4名候补委员，仅有一人从事物业项目工作，其他成员均以其他工作为生。出于公益理念担当此任，需要对工作进行重新学习、了解。11人团队也需要进一步磨合，才能形成较强的战斗力。这些都需要一定的时间。好消息是，经过一段弯路，目前业委会成员各有分工，基本走上正轨，以后的工作也会越来越顺。作为民治街道的比较大的小区，碧水有近2000户，上万人居住。以前的生活种种不足，大家或习以为常，或有心无力，或退避三舍，成众口难调之势。比如分类垃圾点的选择、多张月卡的收费标准、部分景观的改造等等，大家各有诉求，有时甚至成互不相让之势。这也对业委会工作的推进，形成了很大的阻力。而每当业主有所相争和抱怨的时候，总会有一些声音，把矛头引向业委会，吹毛求疵，放大不足，给业委会工作造成极大压力。
工作核心：根据小区业主的强烈要求，业委会本年度工作核心，即在2022年6月底前，推动召开业主大会，就现有物业服务企业是否续聘进行表决，开设业主大会基本账户等。在业主大会成功举办之后，业委会将重点推进以下工作：(1) 2022年9月底前，完成新的物业服务合同的签订；(2) 2022年10月底前，完成新的停车系统的布置和停车场收费标准的调整，全面梳理月卡、固定车位、僵尸车、临停车的管理；(3) 2022年10月底前，完成小区所有30部电梯的全面整修（因政府评估，小区电梯尚未达到更换条件，故以全面整修为主）；(4) 2022年12月底前，完成所有公共收益（包括停车场及各类商业广告收益进基本账户，并完成业委会成立至2022年底公共收益的清算及入账；(5) 小区核心义工人员发展到100人（动员5-10名土建、电气、仪控和律师等相关专业人士及广大热心的业主/租户参与）。
(1) 督促物业完成2A、2B栋消防电梯直通地库事项；(3) 督促物业对小区现有停车位全面梳理及优化整合；在业主大会顺利召开，且开设基本账户，并与物业公司签订服务合同的前提下，业委会将继续推动如下事项：2、增添成年人健身设施及儿童娱乐设施、为老年人提供统一的棋牌场所并进行规范管理；3、督促物业公司在对8号岗（幼儿园）—3栋外围行车道进行整改提升；4、督促物业公司将小区会所恢复原始用途（公共服务及便民服务）；7、根据共有资金结余情况，启动车库地坪漆改造事项。
改变、改进、改善，是业委会持之以恒的工作方向。只有前期的既得利益者，才会拒绝改变，阻止改善。面对困难，业委会将奋力前行，也希望全体业主，能够做业委会坚强的后盾，互相理解，以小家为主，以大家为善，多支持，多参与，多监督，多鼓励业委会的各项工作！
