为了切实维护业主合法权益，提高业主委员会的自主权，规范业主大会和业主委员会的日常运作，保证物业管理活动的正常开展，有效减少物业管理中的矛盾和纠纷，促进社会和谐稳定，根据《物业管理条例》、《省级物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《市级住宅小区物业管理办法》和中央政府专项除恶斗争的精神，现指导街道办事处。

一、业主大会筹备流程

1 .督促建设单位和物业服务企业履行报告和协助义务。县(市、区)物业行政主管部门应当按照《江西省物业管理条例》第十二条的规定，督促建设单位书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)召开首次业主大会，并按要求提供相关资料。建设单位未履行报告和提供信息义务的，由县(市、区)按照《江西省物业管理条例》第七十六条的规定进行查处。建设单位和物业服务企业未按照有关法律法规规定提供业主名册等材料的，由县(市、区)物业行政主管部门督促限期整改。逾期不整改的，依照有关法律法规进行查处。街道办事处(乡镇人民政府)可以向房地产登记机构申请查询业主姓名和房屋面积。

2.指导第一次业主大会筹备组的组建。对符合成立业主大会条件，且物业管理区域已备案的，县(市、区)物业行政主管部门应当指导街道办事处(乡镇人民政府)按照《江西省物业管理条例》第十三条的规定，指导、协助、监督业主成立首次业主大会筹备组。

(一)街道办事处(乡镇人民政府)在听取业主意见的基础上，根据物业管理区域规模、物业类型、业主人数等因素，确定业主代表人数、名额分配和产生办法；根据筹备组业主代表的资格条件，核实报名参加筹备组的业主身份。

(2)业主不同意筹备组成员意见的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。筹备组业主代表未履行《江西省物业管理条例》第九条规定的义务，或者伪造业主签名、推荐的，街道办事处(乡镇人民政府)应当取消其参加筹备组的资格。

3.指导筹备组依法开展筹备工作。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表或当地社区代表委托；筹备组会议由筹备组组长召集和主持，或者由筹备组组长委托的筹备组其他成员召集和主持。筹备组成立后，应集中研究筹备成立业主大会和选举业主委员会的有关规则；筹备组成员可以不委托代理人出席会议，但法人或者其他组织除外；筹备组业主成员应当符合《江西省物业管理条例》第二十一条的规定；筹备组会议应当有筹备组全体成员的过半数出席，作出的决定必须经筹备组全体成员的过半数同意；筹备组会议应当作出书面记录并存档，参加成员应当对筹备组会议作出的决定进行签字确认，并在作出决定之日起3日内向全体业主公告；筹备组按照《江西省物业管理条例》第十四条的规定进行筹备；第一届业主委员会候选人遴选规则和第一届业主委员会选举规则应当与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则的相关内容相一致；筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

二、业主大会的投票表决流程

1.业主决定的事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主共同决定的事项，由业主大会或者其他方式依法决定，未经业主大会授权或者委托，由业主委员会决定。

前期物业服务合同期限未满，物业服务企业被解聘，选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新的物业服务企业作为表决事项，提交业主大会表决。业主委员会选择新的物业服务企业，应当首先向物业管理部门查询拟选择的物业服务企业的备案和信用信息，选择可以参照我市前期物业管理招投标程序进行。

2.信息披露渠道。在筹备成立首次业主大会和组织召开业主大会期间，根据物业管理相关法律法规的规定，应当向全体业主公布、公示和通知的事项，筹备组可以通过书面通知的方式在物业管理区域的显著位置公布，或者以临时管理规约约定的其他方式告知全体业主。如果公共事项较多，可以通过微信群、微信官方账号等方式向所有业主公开。，征求业主意见，接受业主监督。

3.业主大会会议形式。业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面意见的形式。物业管理区域内业主人数较多的，可以推选业主代表以幢、单元、楼层为单位参加业主大会；业主代表在参加业主会议前，应当组织所代表的建筑物、单位和楼层的业主召开会议或者征求意见和建议。业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见稿发送给每一位业主；不能交付的，应当在物业管理区域公告。

4.规范书面意见的形式。业主大会会议采取书面征求意见形式的，应当采用无记名投票方式；书面选票和表决票应当由能够行使表决权的人签名；表决意见包括同意、反对和弃权。筹备组应设定合理的投票周期，并在发出会议通知时通知所有业主。任何人不得伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面授权委托书或者业主签名。

5.规范统计投票结果。筹备组应当邀请数名业主担任监票人、计票人和计票人；筹备组以集体讨论的形式，组织监票人、计票人、计票人对投票结果进行现场统计；筹备组以书面征求意见的形式，在业主大会投票期限届满后，会同监票人、计票人、计票人及时对业主的投票情况和票数进行检查统计，检查统计结果由监票人、计票人、计票人签字确认，并加盖当地社区公章；选票和投票箱应存放在当地社区。如果当天不能完成选举和统计，应由监票人、计票人和计票人盖章签字确认。筹备组成员、业主委员会成员、业主委员会成员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人或者计票人。

6.规范投票结果公示。投票结果应当向全体业主公示，公示内容应当包括房间号、专属区域、投票意见以及全体业主投票意见汇总结果。集体讨论形式的投票公示期应不少于7天，书面意见形式的投票公示期应不少于30天。筹备组在公示业主大会表决结果的同时，还应当公布对表决结果的异议的处理方式，包括接受异议的方式、接受异议的期限、处理异议的方式、处理异议的期限等。

7.妥善处理对投票结果的异议。对业主大会表决结果有异议的，可以通过以下方式处理:

(一)反对者应当在投票结果公示期间以真实姓名向筹备组提交书面反对意见。公示期满后，筹备组不得受理异议。

(二)筹备组应当自业主大会表决结果公示之日或者公示期满之日起，在规定时间内处理异议。

(三)业主提出核对书面选票和投票的，应向筹备组出示业主的有效身份证件和有效产权证件；筹备组应当在本条第(二)项要求的期限内，提交相应业主的表决票和表决票，供检查。经检查，发现选票或者表决票没有表决权人签名，或者选票或者表决票的表决意见与公开表决结果不一致的，筹备组应当对表决结果进行重新统计。

(四)业主、物业服务企业、施工单位对业主投票权数如业主人数、专有部分面积等提出异议的，筹备组应在第(2)项要求的期限内进行核实。经核实，公示的业主投票权数不符合《江西省物业管理条例》第八十八条规定的，筹备组应当对投票结果进行重新统计。

(五)重新计票的，筹备组应当将重新计票的投票结果通知全体业主，通知内容应当包括变更后的投票意见、变更后的投票人数以及全体业主投票意见汇总结果等。

(六)筹备组确认异议无效，决定不重新计算投票结果的，应当将决定书面告知异议人。

(七)筹备组未按上述要求办理的，异议人可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉，街道办事处(乡镇人民政府)应当进行调查，并将调查结果书面告知异议人；异议人对调查结果仍有异议的，可以向县(市、区)房产部门申请复核，复核结果与调查结果一致的，不再受理复核申请；筹备组违反法律法规的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正，并通知全体业主。

第三，业委员会成员的资格和行为

1 .依法产生业主委员会候选人。业主委员会委员候选人可以通过业主联合推荐和业主自行推荐的方式向筹备组提出申请。筹备组应当对业主委员会委员候选人的资格进行核实，对不履行《物业管理条例》第九条，不符合第二十一条规定的资格的候选人予以取消。与物业服务企业有利害关系、违反规章制度、不履行业主义务、失信的人员，应当限制其进入业主委员会。

2.规范业主委员会成员的行为。业主委员会成员不得有《物业管理条例》第二十八条规定的禁止行为。业主委员会应加强自律，如有条文禁止业主委员会成员，业主委员会应暂停其职务，并组织业主大会罢免其职务。业主委员会不依法履行职责的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令限期改正，并通知全体业主；业主委员会逾期未召集业主会议的，由居民委员会组织召开。

3.规范业主委员会委员补选和业主委员会换届选举。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会成员以补选方式产生，业主委员会以下列方式产生:

(1)业主委员会委员人数不足，被候补委员替换后委员仍不足5人的，或者后期物业的业主入住后需要补充业主委员会委员的，业主委员会应当自上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会补选。

(二)业主委员会任期届满前六个月，应当组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会。

(三)业主委员会未在规定时间内组织业主大会进行业主委员会补选或者换届选举的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令其限期组织补选或者换届选举，并通知全体业主；逾期不组织补选或者换届选举的，由居民委员会组织。

4.监督业主委员会履行备案义务。街道办事处(乡镇人民政府)应当按照《江西省物业管理条例》第二十二条、第二十九条的规定，督促业主委员会及时履行备案义务，将备案材料以社区为单位进行备案，并保存在属地社区，供相关社区业主和县(市、区)物业主管部门查验。

5.监督业主委员会依法履行职责。业主委员会应当依照《物业管理条例》等法律法规履行职责，建立定期接待制度，随时了解业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督；必须建立工作记录制度，对业主大会、业主委员会会议、物业服务合同谈判和签订活动以及物业管理中的重要事项进行记录，并妥善保存；建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会的决定、物业管理中的决定和重大事项等物业服务企业选聘和物业服务合同，定期公布专项维修资金收支和公共收入，接受业主保存的物业管理信息。

四、加强对业主大会和业主委员会日常活动的指导和监督

业主大会和业主委员会应当按照《物业管理条例》第十九条、第二十条的规定开展工作，并接受当地街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。各县(市、区)物业行政主管部门要对举报物业业主委员会成员或业主委员会以有组织、有预谋地辞退物业服务企业为由，对物业服务企业进行敲诈、勒索或恶意诽谤的线索进行处理，一经查实，坚决按法律法规处理。

第五，加强部门联系，强化行业监管

各县(市、区)物业行政主管部门要加大对不履行支持和协助业主组织施工义务、侵害业主合法权益的建设单位和物业服务企业违法行为的查处力度。同时，对企业和员工的不良行为给予信用点，对失信行为实施联合纪律处分。

对于恐吓、闹事、暴力等严重扰乱公共秩序的行为，以及在互联网群体中发布、传播谣言、扰乱社会秩序、破坏社会稳定信息的行为，街道办事处(乡镇人民政府)应及时向当地政法委、反黑办和公安机关报告。

七、加大物业管理的宣传力度

各县(市、区)物业行政主管部门应会同街道办事处(乡镇人民政府)采取多种方式，广泛宣传物业管理政策法规，提高人们对物业管理的认识，树立物业服务消费意识，营造共建、治理、共享的社区治理氛围。同时，要加强与宣传部门的沟通，引导和督促新闻机构、互联网等媒体积极宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履行职责、遵守规定，理性维权。