住新房是一种享受，但以各种理由拒交物业费的业主不在少数。福州某男子对开发商委托的物业不满，拒绝承认物业费的支付标准，认为自己没有直接与物业公司签订合同，十几年不愿意交费。物业公司起诉法院。近日，福州鼓楼法院发现，开发商与物业签订的管理委托合同有效，物业提供服务，业主也有支付义务。《民法典》第939条明确规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

对收费标准不满，十年未交物业费

陈先生住在福州鼓楼区，他的老房子在2000年左右被拆除。他与福州一家房地产开发公司签订了过渡性安置协议。

2003年新房建成时，房地产开发公司与某物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托在建小区管理至2033年6月29日。根据省物价部门文件规定的具体收费标准，小区物业管理费核定为住宅1元/m2/月。

按照拿到新房准备入住的陈先生的计算，每月要交127元的物业管理费。这让他很不高兴，他提出搬迁过渡安置协议规定物业费按物价部门定的价格40%收取，每月只能交50.8元。同时，陈先生认为自己没有直接与物业公司签订物业服务协议，拒绝缴纳物业费。

虽然也享受了物业公司提供的保洁和保安服务，但从2004年7月至今，陈先生一直没有缴纳物业费。去年7月，该物业公司在多次催收不成功后向法院提起诉讼，要求陈先生支付共计24384元的物业管理费和水电费。

物业管理委托合同有义务为有效享受服务付费

鼓楼法院认为，物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，物业公司提供服务，业主也有义务按时缴纳物业管理费。

同时，法院认为，陈先生提出的安置协议是他和房地产开发公司签订的，物业公司不是协议的一方，因此该协议对他没有约束力，陈先生可以单独主张权利。另外，由于物业公司在去年7月才给陈先生邮寄了催款函，2017年7月前的物业管理费索赔已经超过诉讼时效，法院不予支持。因此，陈先生应于2017年7月至2020年6月缴纳物业费人民币4，572元。

鼓楼法院法官表示，根据《民法典》第939条，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

需要注意的是，新建小区竣工到与业主签订正式的物业合同之间有一定的时间差。在此期间，物业应维护社区建筑及其附属设施，并管理和维护卫生及相关秩序。因此，虽然没有签订正式的物业服务合同，但业主实际上享受了物业公司提供的各种服务，并与物业公司形成了法律关系。因此，业主不得以未接受或不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费。

法官提醒

对前期不满的业主有权更换

那么，如果业主对住宅开发商委托的前一家物业公司不满，是否有权更换物业公司？

法官表示，业主委员会有权终止，但应提前通知。《民法典》第940条规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，在服务期限届满前由业主委员会或者业主与新的物业服务提供者订立的物业服务合同生效的，该前期物业服务合同终止。

根据《民法典》第946条的规定，业主共同召集业主大会，共同决定解除物业服务提供者的，可以解除物业服务合同。决定解除的，应当提前60日以书面形式通知物业服务提供者，但合同对通知期限另有约定的除外。