业委会起诉前期物业，要求前期物业返还前期物业管理期间产生的公共收益（停车、广告）等收入

本案焦点：

1、 业委会有权要求前期物业公司返还其在物业管理期间收取的小区地面停车费

2、业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担

3、业委会起诉的时效性问题的约定

上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书

（2014）沪一中民二（民）终字第2027号

上诉人（原审被告）上海XX物业管理有限公司。

被上诉人（原审原告）上海市浦东新区ABC业主委员会。

上诉人上海XX物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

     原审经审理查明，2005年7月7日，上海XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）与开发商上海甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲公司委托XX公司对位于上海市某区某路751弄的乙小区进行前期物业管理，委托管理期限为自2005年7月起至业主大会成立之日止。

合同第十八条第五款约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护由开发商召集施工承包单位及物业公司三方共同商议达成书面协议解决此事。第十八条第十一款约定，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》之规定，本合同期间发生物业维修、更新的，除本条第五款外，其费用由开发商承担等内容。合同签订后，XX公司于2007年7月1日起至2013年6月底入驻乙小区进行物业管理服务。2012年12月，上海市浦东新区ABC业主委员会（以下简称ABC业委会）成立并备案登记。2013年7月1日起至今，ABC业委会委托其他物业管理公司对乙小区进行物业管理。XX公司于2013年6月底撤离涉案小区时，未将其在物业管理期间收取的地面停车费与ABC业委会进行结算，ABC业委会要求XX公司给付其收取的地面停车费未果，遂聘请律师提起诉讼，为此ABC业委会支出律师费人民币（下同）19，000元。

     原审另查明，乙小区现地面停车位161个。上海市浦东新区物价局于2006年11月印发、自2007年1月1日起施行的《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》第四条第一款第三项规定，硬地及其他停车场地最高收费标准为临时停放每辆每次4元，长期停放每辆每月100元；第四项停车计费规定，购买车位的，按核定标准的25%收取停放管理费。

       原审审理中，ABC业委会请求判令：1、XX公司归还地面停车费779，568元（自2007年1月起计算至2013年6月止，共计78个月）；2、XX公司支付利息（以XX公司侵占的停车费779，568元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年7月1日起计算至判决生效之日止）；3、XX公司支付律师费38，000元；4、诉讼费由XX公司承担。

     XX公司辩称：1、其与ABC业委会没有合同关系，ABC业委会起诉主体资格不适格。XX公司依据与开发商甲公司签订的《前期物业管理服务合同》对乙小区进行物业管理。2、对ABC业委会诉请中超出诉讼时效的部分不予认可。小区业主自XX公司收取停车费时就属于应该知道的起算时间，但ABC业委会从未主张过权利，其第一次起诉前两年即2011年9月之前的部分超过了诉讼时效，应当驳回超过诉讼时效部分的诉请。3、ABC业委会主张的地面停车费金额与事实不符，其将地下停车库的停车费与地面停车的停车费混在一起计算。13号楼903室业主的车长期停放在地下车库里，地面没有停车，该业主的房屋存在质量问题，甲公司同意其长期免交停车费，地下车库属于开发商所有，ABC业委会不应将其停车费用计算在内。4、2007年7月至2013年6月底收取的停车费已经用于小区路面维修等支出。5、XX公司收取停车费需要支出人力物力。所有停车费用应由ABC业委会得70%，XX公司得30%，XX公司得到的30%中包括XX公司管理、收取停车费的人力物力支出，不包括用于小区路面维修费用，小区路面维修费用应从ABC业委会得到的70%中扣除。6、对ABC业委会提供的征询表无法确认是否为业主亲笔签名，也无法知道该名字是否为真正业主。7、XX公司的物业管理人员更换多次，账目不详，ABC业委会主张权利应由其提供相关证据。凡是业主提供的发票收据，只要有XX公司盖章，XX公司均认可。

       审理中，ABC业委会提供了房屋状况及产权人信息表、地面停放车辆收费统计表、地面停放车辆收费统计明细单、业主机动车调查情况表、车辆管理所的车辆登记信息、车辆行驶证、部分停车费收据和发票等证据，以证明在XX公司对涉案小区进行物业管理期间收取地面停车费共计779，568元。对此，XX公司不予确认，对地面停放车辆收费统计表、地面停放车辆收费统计明细单、机动车调查情况表真实性有异议，认为ABC业委会统计的内容都是不真实的，部分业主没有交过停车费。从业主机动车调查情况表的内容看，ABC业委会并不是针对本次诉讼进行的调查，签名的业主只知道ABC业委会是为了解决各业主车辆停放时发生矛盾，为了今后更合理停放车辆而进行的调查；对房屋状况及产权人信息表、停车费缴费收据及发票、车辆管理所的车辆登记信息、车辆行驶证无异议，但不能说明上述车辆停放在小区内并交纳了地面停车费。

        XX公司提供了其制作的公共收益金收支情况表、停车费收据、公共收益金支出签报单（有上海市浦东新区高行镇华庭居民委员会盖章）、费用支出的发票，以证明2007年7月1日至2013年6月期间共收入地面停车费255，128元，扣除税金5.65%即14，414.73元、用于小区公共部位的设施修理费用152，438.78元（经居委会盖章确认）、XX公司应得的人力物力支出费用，收支相抵，没有盈余的钱款支付给ABC业委会。对此，ABC业委会认为，公共收益金收支情况表是XX公司自行制作，无收费和支出的相应依据，不予确认；停车费收据真实性无异议；公共收益金支出签报单、费用支出的发票真实性无异议，但不应该从停车费的费用中支出，根据XX公司与开发商甲公司签订的前期物业管理合同约定，合同期间发生的物业维修更新费用应当由开发商承担，在业主大会成立之前的维修费用，XX公司应该向开发商主张。

       审理中，双方均确认地面停车费收费标准为每辆每月100元。

       原审认为，XX公司受开发商甲公司委托对乙小区进行前期物业管理，在管理期间，XX公司向小区业主收取的地面停车费应当属于全体小区业主所有。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金、公共收益。故ABC业委会要求XX公司返还其在物业管理期间收取的小区地面停车费的主张，并无不当，可予以支持。但关于XX公司在物业管理期间收取的地面停车费数额以及应当返还的数额，双方的意见不一致。原审认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。XX公司作为物业管理企业，对其在物业管理期间经营的收入和支出均应定期制作财务报表和原始凭证账册并长期保留。XX公司以其物业管理人员更换多次，账目不详，ABC业委会主张权利应由其提供相关证据为由而未提供原始凭证账册及财务报表，理由不合理、充分，相应的法律后果由其自行承担。XX公司提供的其单方制作的地面停车费收支、余额情况表以及部分停车费发票和收据不足以证明其收取地面停车费的实际数额，故其主张地面停车费总计收入255，128元，缺乏依据，不予采信。ABC业委会根据业主的机动车情况调查表、部分停车费收据以及停车位数量而主张XX公司收取地面停车费总计779，568元，亦证据不充分，难以采信。原审法院根据小区业主的产权登记信息、车辆行驶证、车辆管理所车辆登记基本信息以及双方提供的停车费发票和收据以及小区内停车位数量等酌情确定XX公司在物业管理期间共计收取地面停车费480，000元。XX公司辩称其收取的停车费中应当扣除税金5.65%计14，414.73元，但其未提供缴纳税金的相应凭证，故不予采信。至于XX公司辩称其收取的停车费中已经支取152，438.78元用于经居委会盖章确认的小区公共部位的设施修理，原审认为，根据XX公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》的约定，合同期间发生物业维修、更新的，除第十八条第五款外，其费用由甲公司承担。此外，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。利用物业管理区域公共设施停放车辆等经营性收入，应当存入维修基金账户，归全体业主共同所有，并设立单独账目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。故在ABC业委会成立之前发生的小区内公共设施的维修、更新的费用应当由开发商承担，在ABC业委会成立之后发生的则需经过业主大会决定在维修基金内支出，XX公司将上述费用从地面停车费中支出，缺乏依据，故XX公司要求从地面停车费中扣除小区公共部位的设施修理费用152，438.78元的主张，难以支持。双方对于XX公司管理停车事宜、收取停车费，未约定车辆停放管理费，但XX公司在管理中确实付出了人力物力，故原审法院酌定XX公司可按照其管理期间收取的地面停车费金额的25%提取管理费，计120，000元。扣除该管理费后，XX公司应当于物业管理结束时返还ABC业委会地面停车费360，000元，XX公司拖欠至今，理应支付ABC业委会自2013年7月1日起至判决生效之日止的利息（以XX公司拖欠的停车费360，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。关于XX公司辩称ABC业委会主张2011年9月之前的地面停车费已经超过诉讼时效的问题，原审认为，XX公司未提供其在物业管理期间定期向全体业主公布小区的地面停车费等公益性收益的收支情况，小区业主并不明知地面停车费的收支、盈余情况。ABC业委会于2012年12月才成立，双方没有约定XX公司返还地面停车费的期限，XX公司在2013年6月底结束对乙小区的物业管理，撤离小区时其负有将其所收取的地面停车费返还ABC业委会的义务，故ABC业委会于2014年2月提起诉讼向XX公司主张权利，并未超过诉讼时效。ABC业委会要求XX公司支付律师费38，000元，缺乏依据，不予支持。

       原审法院审理后，于二○一四年六月二十四日作出判决：一、上海XX物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区ABC业主委员会地面停车费360，000元；二、上海XX物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区ABC业主委员会利息（以360，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年7月1日起计算至判决生效之日止）；三、驳回上海市浦东新区ABC业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，291元，减半收取计6，145.50元，由上海市浦东新区ABC业主委员会负担2，745.50元，上海XX物业管理有限公司负担3，400元。

        判决后，XX公司不服，上诉于本院，诉称：1、根据XX公司与涉案小区开发商甲公司签订的《前期物业管理服务合同》第二十三条的约定，小区车位和使用管理费由XX公司收取，此系XX公司收取停车费的合同依据，原审法院对该关键条款未予查明，由此导致错误判决。2、因涉案小区业主自身原因，导致业委会长期没有成立，无法使用维修基金，XX公司在为涉案小区服务期间，对超出保修期的日常维修费用，报经居委会同意后在停车费中支取，共计152，438.78元。原审法院认为该笔费用应向开发商报销，但众所周知开发商仅对保修期内的维修费用负有出资义务，故原审法院未扣除该笔费用亦属认定事实错误。3、原审法院在ABC业委会提供证据不足、事实不清的情况下，采用酌情确定的方法作出判决，违反简易程序的审判原则。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回ABC业委会的原审全部诉请。

      被 上诉人ABC业委会辩称：根据相关规定，地面停车位占用公共部位获取的收益，应归全体业主所有。对停车费金额，原审法院经过审核确定的金额及分配比例尚属合理。不同意XX公司的上诉请求，要求维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

         本院另查明，XX公司与甲公司签订的涉案小区《前期物业管理服务合同》第二十三条约定：车位和使用管理费用由XX公司按下列标准向车位使用人收取：1、露天车位按物价部门核定收费；2、摩托车、残疾车、助动车、自行车按物价部门核定收费。

          本院还查明，就XX公司主张已经在停车费中支取的152，438.78元中，有两笔款项系发生在ABC业委会成立后，一笔是2013年1月21日的“小区大门伸缩控制系统”修复费用851.76元，XX公司提供了该笔费用经ABC业委会盖章确认的签报单及发票。另一笔是2013年1月28日经ABC业委会盖章确认的“业委会办公设备”费用签报单，其内容为：“‘乙’小区业委会已成立。为了尽快办公，急需购办公桌椅、文件柜等用品，需暂借陆仟元整（6，000），购好按实报销。”对第一笔修复费用851.76元，ABC业委会表示予以确认并同意在系争停车费中予以扣除，对第二笔办公设备费用6，000元，ABC业委会表示如果XX公司能提供相应的支出凭证其对此亦予以确认并可从停车费内予以扣除。在本院指定的期限内，XX公司未能提供该笔办公设备费用相应的支出凭证。

      本院认为，就涉案小区地面停车费的归属问题，根据相关规定，原审法院认定该部分停车费应属全体业主所有正确，本院对此予以确认。就涉案小区前期物业合同第二十三条的约定，本院认为，暂且不论甲公司与XX公司是否有权对应归属全体业主所有的停车费收益作出相应约定的问题，仅就该条约定本身也仅表明由XX公司收取小区车位和使用管理费用，但并未约定所收取的所有费用即归属XX公司所有，故XX公司以此主张涉案停车费归其所有，依据不足，本院对此不予采纳。对系争停车费金额，本院认为，原审法院系在XX公司对此应承担举证责任而其提供的证据尚不足以证实其主张的停车费金额之合理性的情况下，结合ABC业委会提供的相应证据以及涉案小区的实际情况，酌情确定系争停车费金额，并根据惯例确定XX公司可收取的管理费用，该处理尚属妥当，本院对此亦予以认同。XX公司在其自身未妥善履行举证义务的情况下，对原审法院采用酌情确定方法确定系争停车费金额所持异议，本院不予采纳。就XX公司主张已经在停车费中支取的款项152，438.78元，根据合同约定及相关规定，在ABC业委会成立之前的费用应由开发商承担，故XX公司要求在停车费内扣除ABC业委会成立之前的相关费用缺乏依据。二审中，ABC业委会同意上述费用中发生在其成立后并经其确认的修复费用851.76元在其应收取的停车费中予以扣除，此系ABC业委会对自身权利的合理处分，本院予以准许并对原审相应判决主文予以变更。对发生在ABC业委会成立后的办公设备费用6，000元，由于相应签报单中明确载明该笔费用应按实报销，而XX公司在本院指定的期限内未能提供上述费用支出的相应凭证，故其要求在系争停车费中扣除该笔费用依据尚不充分，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8252号民事判决主文第三项；

二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8252号民事判决主文第一项为：上海XX物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区ABC业主委员会地面停车费人民币359，148.24元；

三、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8252号民事判决主文第二项为：上海XX物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区ABC业主委员会利息（以人民币359，148.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年7月1日起计算至判决生效之日止）。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉案件受理费人民币7，042元，由上海XX物业管理有限公司负担。