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成立业主大会的目的是什么?业委会和业主大会有何不同?业主委员会成立的条件是什么?

发表时间:2020-09-22 22:21

无论从物业公司还是从业主角度来看,小区成立业委会都是好事,是一个双赢的举动,特别是遇到和全体业主有关的时候更需要业委会来协调和做决定。关于成立业委会需要捋清很多问题,尤其是以下10个问题。


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1.成立业主大会的目的是什么?

答:有两个目的:一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会,以及建立各种制度,使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。

2.业委会有哪些类型?

答:一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性,因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究,不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会,成立业主委员会,到小区办备案。

3.业委会和业主大会有何不同?

答:《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明:小区物业管理事务的“话事权”在业主大会,而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生,代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说,将来业主的大事情由大家决定,小事情则由业委会来处理。

4.启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?

答:首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织,更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

5.业委会筹备组成员到底由哪些人组成?

答:发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。

发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样,在业主大会成立前,也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移,实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲,发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业,也是业主之一,具备筹备组主体资格。

居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视,以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑,政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。

特别提醒:筹备组中的业主代表不必是业主本人,可以是业主的亲戚、律师,但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。

6.筹备组的业主代表如何产生?

答:代表的人数以十人左右为合适,容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时,所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰,有以下三种方式:1.自动退出。2.无人自动退出时,全体自荐人应先制定集体文字协议,并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后,再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时,可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。

7.筹备组工作的公正性如何保证?

答:筹备组代表的产生应坚持自荐的形式,反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为:首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话,却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组,需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序,即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人,也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督,自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑;如果筹备组直接推荐候选人,更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序,也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

8.筹备组的经费怎么筹集?

答:费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面,在业委会筹建初期,工作十分的繁杂,很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面,委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶,而受益人又是全体业主,而且印选票,召开会议的花销也都很大。所以,由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制,故业主大会产生的决议,可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说,让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时,又没有这笔开支。这个时候,业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中,由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”,也会造成“这儿多花了钱,那儿就少花”的借口。所以,与物业管理公司友好协商;在有条件的小区,适时推广物业管理的“酬金制”合同;政府修改相应的收费标准等,都是目前可以参考的解决问题的办法。

9.召开首次业主大会需注意什么问题?

答:1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要,争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料;表明成员的产生程序;选举出筹备组组长、副组长;如有政府部门愿意成为筹备组的成员,则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数,或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。6.财务问题。

特别建议:会议均应邀请物业公司代表参加,特别是首次会议有政府权威部门代表在场时,要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认,甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立,可以开展工作。

10.成立业主委员会需要确定哪些事项?

答:需要确定业主委员的名额;业主委员的工资待遇;业主大会和业主委员会的权限划分;业主委员会的选举程序。

业主委员会成立条件和流程

一、机构介绍

首先,业主大会不是所谓的自发组织,更不是违法组织,它是完全依据国务院颁布的《物业管理条例》的规定,依法成立、依法召开的大会,依法成立的组织。成立业主大会的主要法律依据、主要的行为依据是《物业管理条例》,还有建设部颁布的《业主大会规程》,以及各地房产机关颁布的相应文件。

而业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。是业主(代表)大会的常设执行机构,由业主(代表)选举产生,受业主(代表)大会委托,对物业管理公司进行监督或者实行自治管理(国家法律法规禁止的除外),同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

二、成立条件

实际当中,各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。

1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定:物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%,但使用已超过一年的,应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2003]7号 相关条款规定:公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的,商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的,业主应当筹备业主大会的成立。

3、京政办发〔2001〕91号文规定:“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过50%的,应组建业主委员会。”

4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定: 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

因此,一般来说,《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定,即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上,但是各个地区,根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。

三、成立流程

(一) 提出申请

向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请,填报《首届业主(代表)大会筹备小组申请表》,并且报街道办事处备案。

(二) 成立业主委员会筹备小组

街房管局接到申请后,做出书面批复意见,指导小区成立业主委员会筹备小组。

(三) 筹备小组开展筹备工作

1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》,并在小区内明显位置张贴公告,征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过,这是最重要的事情,以后的程序都是依据这两个文件进行,对相关规则、事项要制定详细。例如:放弃即视为同意,人防、停车库等地下空间不计入投票权等。

2、确认业主身份,确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算,物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额,超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。

3、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多,不可能召集所有业主在一起开会,可以以幢、单元、楼层等为单位,分时分区召开业主大会,开会选出业主代表参加业主大会,此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。

业主大会会议可以全体业主集中统一开,也可以部分业主分时分区地开;可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加,票权数过2/3投票通过,才有效。

4、筹备小组完成以上工作后,将业主委员会候选人的名单及

北京市业主委员会成立的条件、程序提要:业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权

简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》,送达街道办事处,并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数(5-15人,单数),定出投票时间(3-7天,要报国土局备案)。汇集业委会候选人的资料,将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作,包括落实场地,制作选票,制作设置一或多个投票箱(也可上门收选票),由国土局封投票箱,点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开15日以前通知投票权人,国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。

5、筹备小组根据议程召开业主大会,收集登记选票;审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》;公开点票,宣读选举结果,产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表,选举结果统计表予以公布。

业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定,应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。

6、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积,可从国土局拿到业主的资料,在收选票时,请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时,应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝,则可以直接通过国土局,向物业管理公司施加压力。

7、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表,只要在业主委员会选举中,业主如不投他票,他即落选。即使他入选了业主委员,也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积,就没问题。

8、筹备小组成员可以成为业主代表,成为业主委员会成员。

9、业主委员会每个成员只代表一个投票权,实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事,业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认,业主委员会对业主大会或业主代表大会负责,维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权,每个业主代表所代表的份额不变。

10、单位办公楼可以参加投票,单位办公楼在小区内,使用小区的公用设施。如果票权数不够,则要把单位办公楼拉进来,说服的理由:大家都在同一个小区内,要把整个小区的安全、稳定、美好,要把小区统一管理,才有利于大家的工作和生活。

11、发送文件给业主时,请其签收,用回执证明已经给过文件,视为送达。如果业主有意见,可以附意见。如某业主不同意某一条款,实行少数服从多数。

12、提交的业主委员会成立申请需要改动的,可以提交补充资料,用来补充说明更改的情况。

13、由业主代表收集票数,提出两个问题让业主回答:①是否满意现在的物业管理公司?②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司?业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。

14、开发商也应该会同意公约和议事规则(这是房管局制定的,是公平的),因为他也想争取到物业管理权。

15、一般来说,应该有维修基金,如果没有,则要在以后集资。

(四) 业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会,推选出委员会主任1人,副主任1-2人。

(五) 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。

(一)业主委员会登记申请表。

(二)业主委员会章程。

(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。

(四)业主公约。

(五)其他相关资料。

(六) 核准批复

收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见,业主委员会成立。


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