换物业只开一次业主大会，是否有效？（无效，业委会直接启动换物业，程序不合法，请见红字）
案情回顾
2020年10月下旬，湖南省长沙市芙蓉区天心华庭小区第一届业主委员会成立。
2020年11月8日-11日，小区的三位业主委员会成员先后提议因小区安全问题建议召开业主大会，选聘新的物业公司。2020年12月1日，业委会在小区各楼栋电梯间张贴发布了《信息提示》，表示需重新确定新的物业服务公司，除原物业服务公司外，还需邀请其他公司参与。2020年12月1日，小区业委会召开业委会第2次会议，讨论拟定选聘物业服务公司方案，会议决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。2020年12月5日，业委员第3次会议，确定入围三家物业公司。2020年12月6日，业委会发布召开业主大会公告，随后进行了业主投票，经统计同意深圳市某物业发展有限公司及其物业服务合同得票最高。随后部分业主以“剥夺业主表决权”“招标程序违法”为由向人民法院提起诉讼。
法院判决
该案一审判决后，业主委员会上诉至湖南省长沙市中级人民法院，2021年11月25日长沙市中级人民法院做出（2021）湘01民终7587号《民事判决书》，认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。
从本案情况来看，华庭小区业委会召开业委会会议，决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。故涉案小区此次选聘和解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，违反了上述法律的规定，系启动程序不合法。因启动程序不合法，按此程序确定选聘和解聘物业服务企业的决定，属于无效民事法律行为，应予撤销。普法时间
Q1：住宅小区内哪些事项属于重大事项？
答：根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则
《业主大会议事规则》主要包括业主大会怎么召开、议事内容、投票的方式和流程等内容。
（二）制定和修改管理规约
《管理规约》就是小区内的“宪法”，规定业主的权利与义务，包括公共秩序维护、共同费用的分摊、专有部分的合理使用等内容。
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员
业主大会选举业主委员会（简称业委会），作为业主大会的执行机构，执行业主大会的各项重大决策；做出并组织实施部分无需业主大会共同表决的事项决定。
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
若大多数业主都对物业服务企业的服务不满意，则需通过业主大会表决决定是否更换物业服务企业，也需要由业主大会表决决定采取何种方式选聘哪种规模的物业服务企业，或决定业主自主管理。
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金
使用全体业主的住宅专项维修资金用于增加共用设施、修复漏水、修复墙面、维修或增加监控等，都要经过业主大会表决同意后才能实施。
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金
专项维修资金用完了之后，仍不够维修费用，需要再筹集，则需要业主大会表决确定筹集标准后再实施筹集行为。
（七）改建、重建建筑物及其附属设施
需要对原有建筑进行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建电动车停放处充电点、改造小区电容电路等。
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动
将小区公共架空层、楼面、公共场地出租用于设置广告、停车收费等经营活动的，需由业主大会表决同意是否出租，并同意收益分配方案。
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
Q2：表决比例如何计算？
答：根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。上述规定也就是我们常说的需“双2/3”业主参与表决的由来。
决定《民法典》第二百七十八条规定的“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三个事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。举例：小区共有可表决业主人数300名，专有部分面积共6万平方米。那么，参加业主大会表决的人数应当大于等于200人，并且参与表决的业主的专有面积总和大于等于4万平方米，业主大会表决的内容方才有效。若要表决“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项，则需要参与表决的至少“双过半”同意，应至少由200人×½ =100人、4万㎡×½=2万㎡表决同意；若要表决“利用共有部分从事经营活动”事项，则需要参与表决的至少“双四分之三”同意，应至少由200人×¾=150人、4万㎡×¾=3万㎡表决同意。若未达到上述最低参与比例，则业主大会表决的内容均为无效决议，也不得作为后期执行的依据。
Q3：如何认定“业主”身份？
《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节（《民法典》物权编）规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”
Q4：目前，经常出现因业主身份无法确定，导致人民法院判决表决无效的情况，有没有更好的办法，解决表决时业主身份认定难的问题？
答：可以在业主参与表决时出示相关产权证明，证实属于登记的业主本人的再行使投票权利。
资料来源：业委会资讯公众号
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