【中 法 码】物权法学·所有权·建筑物区分所有权·共有权 (t0505021)

【关 键 词】民事　建筑物区分所有权　业主共有权　物业公司　公共收益　专项

维修基金　业主委员会　管理费用

【学科课程】物权法学

【知 识 点】建筑物区分所有权 专项维修基金

【教学目标】掌握建筑物区分所有权的概念，明确建筑物区分所有权的特征。

【裁判机关】上海市第一中级人民法院

【程序类型】民事二审

【案例效力】被上海市高级人民法院《上海法院案例精选》（2013年）收录

【案例信息】

【案    由】业主共有权纠纷

【案    号】 (2012)沪一中民二(民)终字第720号

【判决日期】2012年04月19日

【审理法官】 张薇佳 盛伟玲 周薇

【上 诉 人】 上海盛源物业有限公司（原审被告）

【被上诉人】 上海市闵行区盛源花园业主委员会（原审原告）

【争议焦点】

受房地产公司委托管理小区物业的物业公司，在管理期间收取了停车费和电梯广告费。该费用是物业公司利用公用区域建设经营性设施收取的费用，应否纳入专项维修基金。物业公司可否在公共收益中将管理中的必要费用扣除。

【裁判结果】

一审法院判决：被告盛源物业公司向原告盛源业委会返还2 171 129.06元，纳入业主共有的专项维修资金。

被告盛源物业公司不服一审判决，提起上诉称：本方实际为该小区支付的维修费共计443 069.89元，不应以未通过被上诉人盛源业委会审核为由，不予认定。本方实际支付垃圾清运费570 038元。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人盛源业委会支付专项维修基金。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判要旨】

物业公司在管理期间收取了停车费和电梯广告费，该经营性收入是占用小区公共设施、公用区域所得，属于业主共有，应当纳入专项维修基金，供小区共同部位、共同设施设备的维修、更新和改造。物业公司在管理中产生的成本费可以事先扣除。垃圾清运费不由房屋所有人或使用人承担，不应在公共收益中扣除。物业公司未将公共设备的大修费用列明并提交业委会审核，在管理方面存在一定缺失，但大修费用由其完全承担显示合理性，可以适当扣除。扣除之后的公共收益应当纳入专项维修基金。

【法理评析】

建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分享有共有权。住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项可以缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用，该项基金称为专项维修基金。根据《中华人民共和国物权法》，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、业主共有部分的广告费收益、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。专项维修资金属于业主所有，在业主委员会成立后由业主委员会专门账目管理，专项用于物业保修期满后物业共同部位、共同设施设备的维修、更新和改造。专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。物业管理企业不得随意支配业主的专项维修基金，更不能支配尚未纳入专项维修基金的公共收益，但可以在公共收益中扣除因管理而发生的必要且已经征得业主委员会同意的费用。综上所述，物业公司将收取的停车费及广告费等公共收益扣除管理支出的必要费用后，应将其纳入专项维修基金。

房地产公司与物业公司签订委托管理协议书，委托其管理小区物业。在管理期间，物业公司收取停车费、电梯广告费等，支付了公用设备维修费、垃圾清运费等。物业公司利用小区的公用区域设置经营性停车位、收取广告费，应属业主共有。经双方协商同意扣除的广告费税款以及车辆管理等必要费用，物业公司在予以扣除后，应将剩余的收入纳入专项维修基金，不得随意支配。

【适用法律】

《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。

第二百二十九条 被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。受委托人民法院收到委托函件后，必须在十五日内开始执行，不得拒绝。执行完毕后，应当将执行结果及时函复委托人民法院；在三十日内如果还未执行完毕，也应当将执行情况函告委托人民法院。

受委托人民法院自收到委托函件之日起十五日内不执行的，委托人民法院可以请求受委托人民法院的上级人民法院指令受委托人民法院执行。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【思考题和试题】

1.简述建筑物区分所有权的构成。

2.论述建筑物区分所有权下的专项维修基金制度。

3.试述专项维修基金的使用范围。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审被告）：上海盛源物业有限公司。

被上诉人（原审原告）：上海市闵行区盛源花园业主委员会。

上诉人上海盛源物业有限公司（以下简称盛源物业公司）因业主共有权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2011）闵民五（民）初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2012年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人盛源物业公司之委托代理人王靖，被上诉人上海市闵行区盛源花园业主委员会（以下简称盛源业委会）之负责人李xx及其委托代理人沈xx到庭参加诉讼。现已审理终结。

原审认定，1996年3月1日、1998年4月3日及2002年9月8日，案外人原上海x房地产公司（甲方）与盛源物业公司（乙方）先后签订《该花园委托前期物业管理协议书1、2期》、《该花园委托前期物业管理协议书3期》及《该花园委托前期物业管理协议书4期》各1份，约定甲方委托乙方对位于闵行区x路568弄该花园一、二、三、四期住宅小区实行物业管理。

2009年1月15日，闵行区该花园业主委员会经上海市闵行区房屋土地管理局审核取得了《业主大会业主委员会备案证》。

2010年11月23日，盛源物业公司向盛源业委会提供《关于该花园历年公共收益与支出的函》，载明盛源物业公司根据前期物业服务合同约定，从1996年3月1日至2010年6月30日在提供物业服务期间的公共收益及公共支出费用如下：一、停车费净收益。实际停车收益合计人民币（下同）2,888,535.42元，停车税金合计157,425.18元，停车成本合计1,225,781.30元及分配净额合计1,505,328.94元。二、其他公共收益。4期电梯广告收益5,000元，计提税金272.50元，税后净额为4,727.50元。三、历年共用部位、公用设备维修支出443,069.89元。四、历年生活垃圾清运费570,038元。因盛源物业公司至今拒绝将属全体业主共有的停车收益及其他公共收益予以返还，遂成讼。

审理中，盛源业委会明确表示同意盛源物业公司在返还的涉案公共收益费用中扣除电梯广告税款272.50元。

原审认为，根据物业管理法规及规章的相关规定，盛源物业公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除一定的管理费用及税收后，应当归小区全体业主共同所有并纳入专项维修基金。本案中，盛源物业公司在该花园小区实施物业管理期间收取的停车费及电梯广告费等公共收益，在扣除一定的管理费用及税收后，应返还盛源业委会纳入补充该花园全体业主共有的专项维修基金。　

关于双方争议的管理费用问题，原审认为，根据上海市的有关规定，车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定，业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。本案中，盛源物业公司在盛源业委会尚未成立前所收取的停车费收益，可参照闵行区物价局制订的《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车管养护费。在业委会成立后，管理成本在公共收益中的列支需经业主委员会审核同意，但盛源物业公司未能提供相关管理费用已经盛源业委会审核同意并在收益中列支的证据，且双方至今对该管理费用的使用比例亦无明确约定，故盛源物业公司在盛源业委会成立后收取的停车费收益，继续参照闵行区物价局制订的《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车管养护费亦尚属合理。

关于盛源物业公司要求扣除车管养护费的税款问题。原审认为，根据上海市物价局《关于居住小区内机动车辆停放等问题的复函》内容来看，本市居住小区内的机动车辆停放费收益，应纳入小区的物业维修基金，但不属于物业管理企业的经营性收入。因此，盛源物业公司要求在涉案停车费收益中扣除25%车管养护费税款之抗辩，缺乏依据，不予采信。其次，因车管保安人员的工资已包含在上述25%的车管养护费内，故在扣除25%的车管养护费后，对盛源物业公司要求扣除车位养护成本及车管保安人员工资之抗辩，亦不予采纳。因广告费收益属于物业管理企业的经营性收入，且盛源业委会也同意扣除涉案电梯广告费税款，故对盛源物业公司为此所作之抗辩予以采纳。

关于盛源物业公司要求扣除共用部位、公用设备大修费用的问题。原审认为，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，住宅共用部位、共用设备及物业管理区域公共设施的维修、更新，应分别事先征得业主小组及业主委员会书面同意。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，并提交业主委员会审核。从上述规定可看出，盛源物业公司在盛源业委会成立后所发生的共用部位、公用设备大修费用，按规定可以使用业主维修基金，但前提是盛源物业公司应当在其物业管理服务年度计划中将其要求在业主维修基金中使用的上述大修费用列明并提交业委会审核同意。法院同时注意到，涉案争议的公共收益即使纳入维修基金，其性质属于补充维修基金，故盛源物业公司要求在目前尚未纳入维修基金仍属公共收益中直接扣除上述大修费用之抗辩，缺乏依据，不予采信。应当指出的是，盛源物业公司在本案中要求扣除的上述大修费用在盛源业委会成立近3年的时间内始终未通过正当途径提交业委会审核同意使用业主维修基金，其作为物业管理企业在物业管理方面确存在一定的问题，需在今后的工作中加以改进。

关于盛源物业公司要求扣除生活垃圾清运费用问题。原审认为，根据《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》第九条的规定，房屋所有人或使用人不承担日常生活垃圾清运费用。物业管理单位日常的办公垃圾清运费用按有关规定从办公经费中列支。因此，盛源物业公司认为涉案小区内的生活垃圾清运费用应由业主共同承担并在维修基金中列支之抗辩，缺乏依据，不予采信。法院同时注意到，上海市人民政府虽于2008年8月21日发布的《上海市城市生活垃圾收运处置管理办法》第十七条规定：产生生活垃圾的居民应当按照国家规定，缴纳生活垃圾处理费。但由于市政府对具体的征收时间和标准至今尚未提出执行方案。因此，盛源物业公司要求在涉案公共收益中扣除其已向有关部门交付的生活垃圾清运费用之主张，亦难以采纳。应当指出的是，若今后市政府对上述居民生活垃圾处理费的征收时间和标准提出了具体执行方案后，盛源物业公司可再行处理。

综上，盛源业委会诉请返还的公共收益中在扣除25%的车管养护费722,133.86元（2,888,535.42元*25%），再扣除双方已确认的电梯广告费税款272.50元后，盛源物业公司应返还盛源业委会并纳入属该花园全体业主共有的专项维修资金的公共收益的金额为2,171,129.06元（2,893,535.42元-722,133.86元-272.50元）。据此，原审法院审理后于二○一二年二月十七日依照《中华人民共和国物权法》第七十四第三款、第七十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款之规定，作出判决：上海盛源物业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市闵行区盛源花园业主委员会公共收益人民币2,171,129.06元纳入补充该花园全体业主共有的专项维修基金。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币29,948.28元，由上海市闵行区盛源花园业主委员会负担7,476.95元，上海盛源物业有限公司负担22,471.33元。

判决后，上海盛源物业有限公司不服上述民事判决，上诉称：一、原审法院以上诉人未通过盛源业委会审核同意使用业主维修基金对系争小区共用部位、公用设施进行维修更新为由，对上诉人实际为该小区支付的大维修费共计443,069.89元不予认定，有欠妥当。二、原审法院因市政府对缴纳生活垃圾处理费的具体征收时间和标准至今尚未提出执行方案而罔顾上诉人已为该小区实际支付的垃圾清运费570,038元的认定亦属适用法律有误。故请求二审法院撤销原判，改判被上诉人支付上诉人专项维修基金等。被上诉人上海市闵行区盛源花园业主委员会则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人原是该花园小区的前期物业和物业管理单位（上诉人管理时间为1996年3月1日－2010年6月30日，被上诉人于2009年1月15日备案成立）。现上诉人已退出该小区管理，被上诉人起诉要求上诉人返还属全体业主共有的停车费及其他公共收益等诉讼请求，依法有据。原审法院在查明上述事实的情况下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。关于共用部位、共用设备大修费用的问题，因上诉人对该小区服务管理分成前期物业管理和业主委员会成立之后的服务管理两个阶段，所涉时间长、票据多，且也未对所涉票据进行司法审计。鉴于该特殊情况，若仅以上诉人未事先征得业主委员会同意而否定其在长期管理系争小区期间实际支付的大修费用，显然有失合理性。故上诉人对共用部位、共用设备大修费用的权利主张可通过另案诉讼得以解决，本案对此不予处理。在二审中，上诉人要求在被上诉人主张的公共收益中直接扣除大修费用，缺乏合理性，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币24,169.03元，由上诉人上海盛源物业有限公司负担。

本判决为终审判决。