一、如何依法成立业主大会、业主委员会

基本原则：除只有一个业主，或业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会者之外，欲成立业主委员会均需先成立业主大会。业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

（一）第一阶段：筹备工作

1.基本条件（满足一项即可）

（1）一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

（2）占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

2.申请形式

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和联系方式、共有设施设备交接资料等材料，并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

3.资料提供

建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡（镇）人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

4.人员组成

筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成。其中，业主代表应当符合本条例第二十六条的规定要求，且人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表，应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，并告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

5.筹备组成员名单

应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后，应当予以公告。

6. 刻制印章（非必要程序）

筹备组可持街道办（镇政府）出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或组长指定的成员保管。筹备组解散后，印章由保管人交回街道办（镇政府）废止。

7.解散时间：业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。逾期未召开首次业主大会会议的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备组自行解散。

（二）第二阶段：召开首次业主大会会议

1.准备工作：

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本，草拟管理规约和业主大会议事规则；

③确认业主身份，确定业主人数、业主专有部分面积，以及业主的投票权数；

④制定业主委员会成员产生办法，确定候选人名单；

⑤召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会成员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。上述第①项至第④项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。

2.召开时间

筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

3.参加人数

应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（双过半）

4.召开形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

5.会议主题

对管理规约、业主大会议事规则进行表决，选举业委会等。

6. 表决规则

①业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

②业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（三）第三阶段：业主大会成立及会议召开

1.业主大会成立时间

自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。

2.定期会议与临时会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会参加。

3.公示时间

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

参加人数、召开形式、表决规则等事项同上。

（四）第四阶段：业主委员会成立及会议召开

1.业主委员会构成情况

业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一名单数成员组成，每届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

2.备案和公示内容

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并予以公示：

①业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明；

②管理规约；

③业主大会议事规则；

④业主委员会办公场地、联系方式；

⑤业主大会会议表决结果及决议。

3.刻制印章（非必要程序）

业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

4.业主委员会的职责

①执行业主大会的决定和决议；

②召集并主持业主大会会议，向业主大会报告工作；

③与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

④监督管理规约的实施；

⑤组织物业专项维修资金的筹集，监督物业专项维修资金的使用；

⑥监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，协调处理物业服务活动中的相关问题；

⑦制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

⑧配合相关部门和街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作；

⑨法律、法规规定的其他职责，以及业主大会赋予的其他职责。

5.召开时间

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时，应当及时组织召开。

6.表决规则

业主委员会会议应当有过半数成员出席，并邀请物业所在地居（村）民委员会列席。业主委员会作出决定应当经全体成员过半数签字同意，自决定作出之日起三日内予以公示，并于公示首日书面告知物业所在地居（村）民委员会。

7.罢免业主委员会成员

（1）业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。

（2）业主委员会成员职务终止或者被罢免的，或者业主委员会解散的，应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

8.关于业主大会、业主委员会作出的决定

（1）业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

（2）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。