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开发商不征询业主同意是否可更换物业公司?

发表时间:2020-09-28 21:26

举例:买房时,开发商告诉自己选的物业公司是A(知名物业公司),且A也与自己签订了《前期物业管理合同》,结果刚入住没二年,物业公司从A换到B(小物业公司),也不能说B公司提供的物业服务比A差在哪里,但是业主心中冲着大物业公司的名头来的,如今变成从未听过的物业企业,心里总也不是个滋味。开发商全然不考虑业主同意与否,自作主张更换了物业公司,业主能否以开发商更换物业公司未经全体业主业主大会同意,未履行申请、备案程序,而主张开发商与B物业企业之间所签订的《前期物业合同》无效,对业主没有约束力,从而不向B公司支付物业服务费呢?

1、前期物业管理阶段,谁有权利选聘前期物业服务企业

《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”

根据上述行政法规及地方性法规规定,建设单位有权负责选聘前期物业服务企业。

2、建设单位与B物业公司签订的《前期物业合同》是否有效?

首先,该协议是建设单位与B物业公司的真实意思表示,不具备《合同法》第五十二条有关合同无效的规定。

其次,虽然根据《物权法》第七十六条第一款第四项规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,但由于该小区未能成立业主大会、选举业主委员会,因而建设单位解聘原物业服务企业,后通过私下协议方式选聘B物业公司为新的物业服务企业并不因违反法律规定而无效。

再次,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”而《物业管理条例》第二十四条规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”虽未通过招投标,也未经过批准而私自采取协议方式选聘,但通过该条例第五十六条规定:“违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。”可知该条例第二十四条是管理性规范,而非效力性规范。违反该条强制性规定,面临的是行政处罚,而非合同无效。(观点参考:最高人民法院《关于未取得无船承运业务经营资格的经营者与托运人订立的海上货物运输合同或签发的提单是否有效的请示的复函》〔2007〕民四他字第19号)

3、建设单位与B物业公司签订的《前期物业合同》对业主是否具有约束力?

这个问题非常具有争议性。有的观点认为,根据合同相对性,合同只在建设单位与B物业公司之间有效,应当秉持“登记对抗”原则而对业主没有约束力。因为,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”该司法解释强调的是“依法”签订。在最高人民法院《建筑物区分所有权、物业符符司法解释理解与适用》(下称“理解与适用”)中载道:本条解释条文在征求意见高中曾经的表述为:“建设单位按照法律、行政法规规定通过招投标或者协议方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……对业主具有约束力”。后来在讨论过程中,简化删除,相信也不会产生歧义,故在正式稿中进行了修改。而我们所举的案例,恰恰是没有经过招投标也没有经过批准采用协议方式选聘,而是私自签订协议选聘。所以因没有履行“登记”手续而对业主没有约束力。

也有观点认为,既然合同是合法有效的,应当直接依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条认定对业主具有约束力。因为《理解与适用》中也写道:“人民法院在遇到此类因业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发的纠纷时,首先要审查合同的合法性,只要是依法成立的有效合同,业主以自己非合同当事人进行抗辩的,一律不予支持”。笔者是赞同此种观点的,那么基于上述合法有效性论述,直接引用本条司法解释,该《前期物业合同》对业主具有约束力。在此情况下,业主的权益可以通过其他形式保障,例如,业主可以举证证明现物业公司并未完全履行原先的物业公司所承诺的服务而要求折价或者现物业公司履行义务不全面给业主造成损害而要求现物业公司赔偿损失。

对于这个合同效力问题,广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》规定就很明确:“二、关于物业服务合同无效的认定与处理:4、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:

(1)建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的;……”。如果江苏省也能这么一针见血,笔者也不必纠结这个问题了。

换个角度说,如果法院最终认定建设单位与B物业公司签订的《前期物业合同》有效,又以最高院的司法解释确认该合同因未履行备案手续而对业主没有约束力,也就是说该合同并非“依法”签订之合同,这不是自相矛盾吗?不知各位读者对本案中所呈现的前期物业合同约束力问题有什么看法呢?还望不吝赐教。

4、若该《前期物业合同》对业主不具有约束力,业主需要支付物业费吗?

笔者认为,这需要从事实物业服务关系入手处理。鉴于B公司已经实际履行了合同的主要义务,业主没有明确提出异议并接受了该服务行为,应当视为合同关系的实际成立。没有其他因素影响的情况下,应当参照原物业服务合同约定内容缴纳物业费。


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