前期物业服务企业，开发商如何选择？开发商是否有权随时更换？最近有不少的业主、干开发商的、干物业的，在问我。今天就来大谈特谈下这些问题吧。

一、前期物业如何选择？

开发商买卖房屋之前，需要先行选择好物业公司，才能售房，那开发商到底应该如何做呢？

根据《物业管理条例》第二十四条的规定，对于住宅物业，开发商应当通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

前期，找物业公司，应当通过当地政府的招投标网站公开进行，必须要有至少三家参与投标才行。这是常规的，例外上面法律中已经有规定了。

以前几乎都按例外走，现在几乎都按常规走了。原因？自己脑补。

二、前期物业如何更换呢？开发商可以随意更换吗？

1、开发商选聘好了物业服务企业，业主收房入住，这个时候就存在了三方法律主体：业主、开发商、物业服务企业。

业主和开发商之间是房屋买卖合同法律关系，业主和物业服务企业之间是物业服务合同法律关系，开发商和物业服务企业之间是物业服务合同法律关系。

一般开发商的房子在这个时候都没有卖完，因此开发商也是业主，俗称“大业主”。

开发商和业主之间可能会因为房屋质量问题等产生纠纷，物业和业主之间可能会因为物业服务不好存在纠纷。三方之间会存在多种法律关系。

因为这些原因，所以，一旦开发商选好一家物业服务企业，要更换，就不是这么简单了。

2、根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第二十六条规定，更换物业是业主的权利，业主召开业主大会就可以进行。但业主大会没有成立前，如何做呢？

对不起，我尽力找了，努力找了，但法律法规上没有找到具体规定。那到底如何做呢？

我们先看下物业服务合同的性质吧，目前有以下两种观点。

一种认为：物业服务合同是委托合同的一种。按照这种理解，委托方可以随时解除合同，就是开发商可以任意解除物业服务合同。

另一种认为：物业服务合同不是委托合同，就是服务合同。因为物业服务牵扯到一个管理管理区域内所有业主的重大利益，开发商交房后，可能房子卖完了，可能就剩几套房子了，这个时候，接受服务方是其他大多数小业主，而不是开发商，让开发商行使随意解除更换权，对其他小业主不公平，也很容易激化矛盾。

我认同第二种观点。实践中，大多数房管局也认可这种观点，法院的很多判例也支持这种观点。《民法典》把“物业服务合同”写进了有名合同，也可证明：国家层面也支持这种观点。

3、现在，从上面第二个观点出发，就可以得出结论了。

开发商可以更换前期物业的情况：

第一种：前期物业服务企业亏损或者倒闭，自己要求离开或者私自离开了，业委会短期不能成立，只能更换，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），通过招投标，由开发商进行更换。

第二种：物业服务企业和开发商对于前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费或其他在前期物业服务合同中没有约定清楚，双方无法达成一致，这种物业服务合同期限很短，业主刚入住，不够条件成立业委会或者业委会短期无法成立，只能更换，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），通过招投标，由开发商进行更换。

第三种：物业服务企业管理混乱，业主非常不满，业委会短期无法成立，业主要求开发商更换物业公司，在征询业主意见并得到双过半业主同意的情况下（如果入住太少，无法达到双过半的，至少要取得入住业主大多数同意），由开发商进行更换。

开发商无权更换前期物业的情况：

第一种情况：物业服务差，业主不满意，可以成立业委会，开发商不征集业主意见，擅自更换了自己认可的物业。

第二种情况：第一家物业服务企业撂挑子不干或者客观上合同无法继续履行了，开发商私自让自己认可的物业公司代管，代管后发现，有利可图，但业主却发现烂的糟心，这时候开发商又私自续约了。

第三种情况：太多了，就不一一说了。无非就是，业主入住了，但成立不了业委会，这个时候开发商又不征集业主的意见，不公开招投标，仅以自己的意见为准，去更换让自己利益最大化的物业。

相关法律规定：

《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”