全国服务热线:
13336073168
当前位置:首页/ 日常管理 / 《内蒙古自治区物业管理条例》中新修订 业主委员会成立、物业收费标准、维修基金

《内蒙古自治区物业管理条例》中新修订 业主委员会成立、物业收费标准、维修基金

发表时间:2018-11-17 22:07


新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》于2018年5月31日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过,自2018年8月1日起施行。该条例的制定与实施为规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益提供了坚实的法律保障,为改善人民群众的生活和工作环境做出了积极的努力。通过对照《包头市物业管理条例》和自治区条例,有许多规定是自治区条例的亮点,对指导和规范我市物业管理将会起到补充和完善的作用。现将自治区物业条例的亮点盘点如下:


【亮点一】业主大会筹备组人选的规定更加详细,从源头上对筹备人员进行把关,包头条例中(见第十三条)对筹备组规定的比较宽泛。自治区条例在修改过程中吸收了住建部《业主大会业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条关于对筹备组的规定的相关内容,自治区条例第十六条规定,业主大会筹备组成立时“业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由苏木乡镇人民政府、街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表的产生,由苏木乡镇人民政府、街道办事处或者嘎查村民委员会、居民委员会组织业主推荐。” “业主对筹备组成员有异议的,由苏木乡镇人民政府、街道办事处协调解决”。


    【亮点二】增加了可以召开业主大会临时会议的规定,这与国务院条例规定相一致,定期会议明确按照业主大会议事规则规定由业主委员会组织召开,从而保证了业主在特殊情况下及时召开业主大会解决问题,包头条例规定的不太明确。自治区条例第二十条规定,有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)百分之二十以上的业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主委员会成员缺额人数超过半数的;(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。需要召开业主大会临时会议时,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令业主委员会限期召开;逾期不召开的,苏木乡镇人民政府、街道办事处可以组织召开。


    【亮点三】明确业主大会的执行机构业主委员会和及其成员不得有违法违规行为,即规定了业主委员会和委员的最基本的行为规范。自治区条例第二十三条规定,业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为:(一)阻挠、抗拒业主大会履行职责;(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(三)利用职务之便接受减免物业费停车费,或者索取、非法收受建设单位、物业服务企业提供的利益、报酬;(四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;(五)打击、报复、诽谤有关投诉、举报人;(六)未经业主大会授权,擅自解聘或者选聘物业服务企业;(七)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;(八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。


【亮点四】对入选业主委员会委员有规定,自治区条例依然吸收了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》部分内容,自治区条例第二十八条规定,“业主委员会委员应当由热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织协调能力,能够主动履行业主义务的业主担任”;但是第二款有禁止行为,即“业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系”。


【亮点五】业主转让或出租房产时,受让人或承租人要在规定日期内告知物业服务企业和业主委员会,实际工作中如果能够很好的执行,为物业服务企业和业主委员会对小区居民信息的动态统计管理提供了方便和效率。自治区第三十二条规定,业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。


【亮点六】明确了现在大家对空置房如何交纳物业费的争议问题即闲置房产必须缴纳物业服务费,物业使用人不缴纳物业服务费的,业主承担连带责任。自治区第三十三条规定,“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费”,“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的,业主承担连带交纳责任”。


【亮点七】房屋交付前后物业服务费如何交纳,交付的时点如何确定,自治区条例给与明确规定。自治区第三十五条规定,房屋交付买受人之前发生的物业服务费,由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件,买受人延迟接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。


【亮点八】物业服务项目招投标有详细的规定。自治区第三十六条、三十七条、三十八条、第三十九条规定了住宅物业的建设单位须通过招投标方式选聘前期物业服务企业,招标人发布招标公告前应该向旗县级政府提交的文件,以及完成招投标工作的时限。


【亮点九】前期物业合同期满后,物业服务企业和业主双方当事人如何续约的规定。自治区第四十条规定,前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业,或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。


【亮点十】物业服务企业如何开展经营活动,自治区第四十四条规定,从事物业服务活动的企业应当依法向市场监督管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,到旗县级人民政府物业行政主管部门备案


【亮点十一】对物业服务企业履行的义务有重点规定。自治区条例第四十七条规定,(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务;(二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;(三)落实安防人员、设施以及安保措施,确保安防监控设施正常运转;(四)定期组织物业服务人员进行消防安全演练,确保消防设施正常使用;(五)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;(六)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;(七)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;(八)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;(九)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务。


【亮点十二】对物业服务企业的失信行为有具体规定。国务院2018年3月19日对《物业管理条例》进行了修改,对涉及到“资质”内容的条款进行了删除,只在第三十二条中明确规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理”。这就给地方的物业管理指明了方向,要让物业企业的诚信行为成为其经营与生存的重要指标。于是,自治区条例在修改过程中加入了“诚信”这个元素,即在第五十二条规定,物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统:


◆在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;


◆物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;


◆未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;


◆泄露业主信息的;


◆对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的。


【亮点十三】对物业服务收费标准进行细致的划分和区别对待,明确了定价和协商的主体,这个规定和包头的不相一致,包头条例规定是住宅物业实行政府指导价,别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等非住宅实行市场调节价。自治区条例第五十三条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价:


◆廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;


◆普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;


◆公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下,征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。


【亮点十四】对消防通道有明确的保障规定。自治区条例第六十条规定,物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆,物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。


【亮点十五】住宅专项维修资金业主表决方式多样化,保证住宅维修资金的快速使用。自治区条例在修订过程中采纳了住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅2015年10月17日印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》中关于表决的规定,文件中这样规定,在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金,为解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式:


◆委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;


◆集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;


◆默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;


◆异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。


对照自治区条例,其第六十五条规定,使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决:


◆委托表决:业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;


◆集合表决:业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;


◆异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。


来源 | 《包头日报》8月28日、9月25日、9月27日


版权所有 网络投票系统@2017-2020 杭州简邻浙ICP备17054595号
微信
咨询
电话
13336073168
顶部
cache
Processed in 0.009544 Second.