案例1：王老师担任业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理企业的账户进行了审查，审查中发现，物业管理企业财务状况混乱，办公经费、招待费开销很大，业主委员会当即指出问题。到了第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主的意见，重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现并没有按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。王老师所在的业委会对物业管理企业的所作所为非常气愤，决定行使权利解聘物业管理企业。物业管理企业认为没有依据，双方矛盾越来越大。那么，业主委员会如何才能行使权利解聘物业管理企业呢？解聘物业管理企业都需要什么理由呢?

　　业主委员会要在与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时，在合同中明确写明物业管理企业违反合同的行为条款。这样当物业管理企业出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以依照委托合同解聘物业管理企业。

　　具体要在《物业管理委托合同》中规定下列违约条款：

　　一、是收费问题。物业管理企业并没有按政府公布的指导价或指定价收取费用，或收费标准远远高于同档次物业。其次，物业管理企业还存在着乱收费、重复收费、收费不公开、不透明等问题。

　　二、是财务管理问题。物业管理企业财务管理混乱，账目不清，不合理开支偏大，如办公经费、招待费等，特别是人员工资占了费用支出的很大比重。如果出现费用开支不是用做物业管理和服务上，而是挪作他用，那问题就更严重了。

　　三、是公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金、人力进行维修、保修，造成公共设施设备不能正常运转，影响了业主的正常生活和工作，特别是造成公共设施设备和建筑物失修失养后，房屋不仅没有保值增值，还会贬值。

　　四、是服务质量差。不仅员工服务态度差，缺乏服务意识，业主的合理要求得不到满足，甚至还出现员工欺辱业主的行为。

　　五、是因管理水平低。物业管理企业不能充分行使管理权。"三无"人员经常出没，小区内脏乱差现象严重。对个别业主侵害大多数业主利益的乱搭、乱建等违章行为缺乏管理力度。整个小区居住环境很差。

　　六、是治安消防漏洞多。小区居民经常丢失车辆，家中被盗也时有发生。在小区发生火灾时，消防灭火设施失效等，业主的生命和财产安全得不到安全保障。

　　七、是物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务，或是发生了物业管理企业及其人员严重侵犯了业主利益的行为等。

　　这样，当物业管理企业出现上述违约、违法行为时，业主委员会就可以依法解除《物业管理委托合同》，重新选择和聘请其他的物业管理企业。

　　业主委员会代表该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项的决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。

　业主委员会的权利有：

　召集和主持业主大会。

　修订业主公约、业主委员会章程。

　决定聘请物业管理企业。业主委员会有权采用招标或其他方式，选聘、续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同。

　审议物业管理服务费收取标准及使用办法。通常由业主委员会提出物业管理服务内容和标准。物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。

　审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理企业每年应制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，由业主委员会批准实施。

　检查、监督物业管理企业的工作。

　监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理。

　业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

　业主委员会的义务有：

　向业主大会报告工作。

　执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。

　贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的宣传教育。

　严格履行物业管理委托合同，保障物业各项管理目标的实现。

　接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。

　业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

　物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同，业主享有合同任意解除权，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业服务合同，解除通知到达时物业服务合同解除。

　　案例二：小蔡所在小区的物业管理公司是原来开发商指定的，两年合同即将到期时，小区的业主委员会决定通过公开招投标的方式重新选择物业管理企业，原来的物业管理企业也有权利参与平等竞争。如果原来的物业管理企业在竞争中取得胜利，就涉及到业主委员会与其续聘的问题；如果原来的物业管理企业在竞争中失败了，又会涉及到解聘的问题。那么，业主委员会应该如何续聘与解聘物业管理企业呢?

　　在物业管理委托合同期满前，业主委员会和物业管理企业双方应就合同期满后续聘问题向对方提出书面意见，并进行充分的协商。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如大多数业主反映良好，原物业管理企业也同意续聘，可直接续订物业管理委托合同。否则，业主委员会应于合同期满前就合同期满后的物业管理进行招投标，此时，在同等条件下原物业管理企业有优先获得管理的权利。

物业管理企业的解聘有两种情况：一是自然解聘，即合同期满后不再被续聘。一是提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出解除合同。

　　提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而又协商不成时，比如广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；或物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中约定的义务，或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续履行合同。

　　提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作都带来较大影响，因此，对此应十分慎重。当业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商。协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解。调解不成时，可提交法院等有关机构进行依法裁决。一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。

　　提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新原来的物业管理企业也有权利参与平等竞争。如果原来的物业管理企业在竞争中取得胜利，就涉及到业主委员会与其续聘的问题；如果原来的物业管理企业在竞争中失败了，又会涉及到解聘的问题。那么，业主委员会应该如何续聘与解聘物业管理企业呢?

　　在物业管理委托合同期满前，业主委员会和物业管理企业双方应就合同期满后续聘问题向对方提出书面意见，并进行充分的协商。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如大多数业主反映良好，原物业管理企业也同意续聘，可直接续订物业管理委托合同。否则，业主委员会应于合同期满前就合同期满后的物业管理进行招投标，此时，在同等条件下原物业管理企业有优先获得管理的权利。

　　是否续聘既是业主和业主委员会的权利，也是物业管理企业的权利，从业主委员会的角度为了保持物业管理工作的连续性，在充分反映业主意见的基础上，应尽可能续聘原物业管理企业。从物业管理企业的角度看，广大业主的续聘本身就是对其以往工作的一种肯定，应积极争取续聘。对广大业主提出的意见，应虚心听取，认真改进工作，建立和维护自身良好的社会形象和社会声誉。