先交钥匙還是先付物业管理费，也许很多人都曾过经历那样的疑虑。在许多 地区，针对一些小区业主而言，这也一直一个绕不动的话题讨论。现阶段在商住楼交易方式中的交货阶段上房地产商的行驶作法或称国际惯例是买家务必事先缴纳物业管理费用或有关的代纳税花费后，才可以申请办理搬入办理手续，拿锁匙，不然回绝交货。

务必先付物业管理费,不然就不可以领锁匙,对于这一“内幕”，大部分小区业主尽管觉得不科学，但为了更好地尽早住进新房子，大多数会如数交纳。

（一）对外开放商为何要那么做？

大道理非常简单，由于那样做对房地产商有益，尤其是房地产商与买家存有异议的状况下，房地产商能获得异议的主导权，驱使买家就范。

由于现阶段在房子交货全过程中，造成的异议比较多，例如房子产品质量问题，服务承诺不兑付，住宅小区公共性服务设施及园林绿化沒有进行等难题，都会这个时候曝露出去，由于缺乏处理该类难题的重要途径，因此 买家今后很有可能会以拒缴物业管理费用来与房地产商匹敌，房地产商为防止出现此类情况或防止今后的故意扣费的买家，充分利用在交易方式中的强悍影响力，制订对自身有益的交易规则。

这类状况的出現有时候也不仅是房地产商自身的缘故，也是有物业管理公司的缘故，由于物业管理公司与房地产商存有法律法规上和权益上的关联，因此 物业管理公司那样做与房地产商的原因基本相同，但对买家义务的责任者要视实际毁约內容而明确。

（二）对房地产商那么做合理合法吗？

房地产商们的这类行驶作法难以用合理合法与不法来简易定义，要视详细情况深入分析。现阶段，一般 情况下，房产买卖在交货全过程中涉及到三方被告方，即买家、房地产商和物业管理服务企业。这儿要着重强调一下房地产商与物业管理服务企业的关联。一般 状况下，房地产商一般不立即以自身企业的为名来参于之后住宅小区的物业管理服务，只是创立一个物业管理服务企业来管理方法物业管理，整体实力较为强的房地产商有时候也会向社会发展招投标，招骋物业管理服务企业。

不论是房地产商注资建立并申请办理申请注册的物业管理公司還是公布向社会发展招标会聘用的物业管理公司，她们与房地产商中间全是单独的法定代表人，分别担负单独的法律责任，彼此之间并不是企业与內部工作部门的关联。但在房子交货的全过程中，房地产商一般都和物业管理公司中间有成小短文或约定俗成的承诺，即房地产商授权委托物业管理公司来申请办理房子工作交接办理手续。在房子交货全过程中，事实上与买家申请办理工作交接办理手续的是房地产商授权委托的物业管理服务企业，物业管理公司代理商个人行为的結果由房地产商来承担，即视作房地产商与买家申请办理房子工作交接办理手续。

在申请办理房子工作交接办理手续时，物业管理公司一般都规定买家先签署前期物业管理方法合同书，交物业管理费用，缴纳有关的税金以及它花费，随后才可以去工程验收，工程验收结束后给锁匙，如不交物业费，不签署前期物业管理方法合同书，那麼物业管理公司就回绝与买家一同去工程验收，回绝交钥匙。物业管理公司的这类个人行为可能是房地产商的受权个人行为，即房地产商容许物业管理公司那么实际操作，尤其是房地产商在自身建立物业管理公司并管理方法住宅小区的状况下，房地产商的这类受权个人行为较为广泛。物业管理公司的这类个人行为也可能是物业管理公司为防止今后扣费的困惑，追究其的附带条件，并沒有获得房地产商的受权。

不管哪样状况，这类交钥匙前务必先付物业管理费用的作法都牵涉到三个不一样的法律事实，即买家与房地产商中间的房产买卖合同书关联、买家与物业管理服务企业中间的物业管理服务关联或称授权委托管理方法关联和房地产商与物业管理服务企业中间的授权委托关联。现阶段房子交货全过程中的行驶作法事实上是搞混了这三个不一样的法律事实。

律师见解：

严苛而言，房子交货是买家与房地产商中间在执行房产买卖合同书，与今后买家和物业管理公司中间的授权委托管理方法法律事实不相干。物业管理费和房子工作交接是2个定义，交钥匙是房地产商的责任，就算房地产商授权委托物业管理申请办理，也不能用物业管理费为标准!

焦刑事辩护律师觉得：房子交货应当依照买家与房地产商中间事前在房产买卖合同书中的承诺，要是合乎彼此事前的承诺，那麼房地产商就应当将房子交到买家，而不可额外一切标准。假如超出了合同书承诺的最终交货限期，房地产商依然将附带条件单方强加在买家，那麼按合同书的承诺，房地产商应担负贷款逾期拿房的合同违约责任，除非是买家接纳房地产商的附带条件。在存有合理合法的授权委托关联的状况下，物业管理公司的个人行为不良影响由房地产商担负，除非是物业管理公司滥用权力代理商，过后房地产商又沒有追认的状况下，房地产商才可以免除责任。

但假如房地产商在工商登记备案时在业务范围中有物业管理服务的內容，房地产商以自身的为名管理方法物业管理，且事前买家与房地产商中间在房产买卖合同书中有承诺，即房子交货的必要条件之一务必是买家交了物业管理费才可以给锁匙，那麼这类事前承诺应该是合理合法合理的，彼此应按事前的承诺合同履行，房地产商不担负合同违约责任。