《成立业委会工作指导手册》

1、业主大会成立的原则   

(1)一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

(2)划分为一个物业区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。但人数比例要按照分期开发建设的建筑面积比例预留相应的业主委员会和业主代表名额，且在《业主大会议事规则》中明确增补业主委员会委员办法。  

2、符合成立首次业主大会的条件 

(1)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

(2)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

符合以上条件之一的，可以申请成立首次业主大会。（注：此条各地可能略有不同）

3、业主身份如何确定房屋的所有权人为业主。

4、业主委员会的性质

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，所属区（县）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

5、业主投票权数如何确定？

1、业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

2、业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积建筑物总面积：专有部分面积按照不动产登记记载的面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同集中的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售的和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算；

总人数按前项的统计总和计算。

业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

6、业主代表如何产生？是否能连任？

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表任期应当与业主委员会任期相同，可连选连任。

7、业主委员会委员候选人如何产生？

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

8、筹备组成员、业主代表、业主委员会委员的条件

(1)是本物业管理区域内的业主；

(2)具有完全民事行为能力；

(3)遵守国家有关法律法规；

(4)无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形；

(5)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

(6)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

(7)具有一定的组织能力；

(8)具备必要的工作时间。

9、业主委员会委员资格终止的情况

有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

1、因为有转让、灭失等原因不再是业主的；

2、丧失民事行为能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法规以及管理规约规定的其它情形。

业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　1、以书面方式提出辞职请求的；

　　2、不履行委员职责的；

　　3、利用委员资格谋取私利的；

　　4、拒不履行业主义务的； 

　　5、侵害他人合法权益的；

　　6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

10、应当由业主大会决定的事项

(1)制定和修改业主大会议事规则；

　　(2)制定和修改管理规约；

　　(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　(5)选聘和解聘物业服务企业；

　　(6)筹集和使用专项维修资金；

　　(7)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(8)改变共有部分的用途；

　　(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

11、管理规约应当对哪些事项作出规定？

(1)物业的使用、维护、管理；

(2)专项维修资金的筹集、管理和使用；

(3)物业共用部分的经营与收益分配；

(4)业主共同利益的维护；

(5)业主共同管理权的行使；

(6)业主应尽的义务；

(7)违反管理规约应当承担的责任。

业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

12、业主大会议事规则应对哪些事项作出作出规定？

(1)业主大会名称及相应的物业管理区域；

　　(2)业主委员会的职责；

　　(3)业主委员会议事规则；

　　(4)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

　　(5)业主投票权数的确定方法；

　　(6)业主代表的产生方式；

　　(7)业主大会会议的表决程序；

　　(8)业主委员会委员的资格、人数和任期等；

　　(9)业主委员会换届程序、补选办法等；

　　(10)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

　　(11)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

13、什么情况下，业委会应当组织召开业主大会临时会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

　　(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

14、如果业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议或临时会议应当怎么办？

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；

逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

15、业主委员会主任不按照规定召开委员会会议的怎么办？

    按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业委会资讯，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

16、业主委员会成员以维护业主权益等种种借口向物业公司收取或索要“好处费”的行为涉嫌违法吗？

是的。国务院《物业管理条例》规定：业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

17、业主大会会议可采用的形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

18、关于授权委托书

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。最多受委托人数不得超过3人 。

19、小区哪些事项须要经三分之二以上的业主同意

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

20、小区哪些事项须要经过半数以上的业主同意？

　　(1)制定和修改管理规约；

　　(2)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　(3)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　(4)选聘和解聘物业服务企业；

　　(5)改变共有部分的用途；

　　(6)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　(7)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项， 

上述事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

21、业主委员会成员的人数、任期

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期3-5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

22、业委会任期内委员出现空缺时如何处理

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

23、关于换届选举

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

24、关于业委会候补委员

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的比例由业主大会议事规则确定。

业委会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

25、关于当选委员的得票数

应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

26、业主委员会的职责

(1)执行业主大会的决定和决议；

　　(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(5)监督管理规约的实施；

　　(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　(9)业主大会赋予的其他职责。

(10)业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

27、业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料

　　(1)管理规约、业主大会议事规则；

　　(2)业主大会和业主委员会的决定；

　　(3)物业服务合同；

　　(4)专项维修资金的筹集、使用情况；

　　(5)物业共有部分的使用和收益情况；

　　(6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　(7)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　(8)其他应当向业主公开的情况和资料。

28、关于业主委员会工作经费

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

29、业主委员会可以自行解聘、选聘物业服务企业吗？

不可以。

根据国务院《物业管理条例》规定，解聘和选聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金等7类事项由业主共同决定。也就是说，小区管理的重大事项决定权在业主大会，而不是业委会。