【要点提示】

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

　　【案例索引】

　　一审：浙江省宁波市镇海区人民法院（2008）甬镇民二初字第71号（2008年6月10日）

　　二审：浙江省宁波市中级人民法院（2008）甬民三终字第518号（2008年10月22日）

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。

　　被告（上诉人）：宁波市北仑加贝购物俱乐部（合伙企业）。

　　原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉称：被告系镇海鼓楼步行街108号的业主，原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业，自2006年起就开始履行其与房产开发商签订的前期物业管理服务合同，履行物业管理职责。因被告拖欠物业管理费，原告多次与其协商均无结果。故诉请法院，要求被告支付2006年与2007年的综合服务费人民币56929元（2965.03平方米×0.8元× 24个月）及专项维修资金人民币14232元（2965.03平方米×2.4元×2年）。

　　被告宁波市北仑加贝购物俱乐部辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，业主委员会无权对属于业主大会决定的事项作出承诺，被告对其物业一直是自行管理，原告从未对被告物业进行过物业服务，故要求驳回原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　浙江省宁波市镇海区人民法院认为，依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》所载明的物业管理区域得到物业主管部门的确认，该区域范围内的业主均应受《前期物业管理合同》的约束，被告作为该区域范围内的业主之一，在物业被交付后应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业之内容不能约束本案原告，也不能当然免除被告向对整个物业管理区域提供物业服务的原告交付物业服务费的义务。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告并未向本院提供宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会所作的关于原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》继续有效之决定已被撤销的相关证据，故被告应受该决定之约束。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体是不同的，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿，但基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。因此，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会关于《前期物业管理合同》继续有效之承诺对原告具有约束力，原告应履行《前期物业管理合同》所约定的物业服务义务，同时享有相应的权利。被告辩称原告未提供物业服务，但未能向本院提供充分证据予以证明，而原告提供的证据相对于被告提供的证据在整体上更具有优势证明力，因此，本院认为原告在其管理区域范围内进行了物业服务。鉴于物业服务的区域性及业主交纳服务费的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业。综上理由，法院对原告要求被告支付2006年及2007年的综合服务费之诉讼请求依法予以支持，被告的辩称意见或与现有证据所能证明的事实不符，或有悖法理．不予采信。因专项维修资金属于业主所有，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会虽授权宁波市镇海鼎天物业管理有限公司收取，但宁波市镇海鼎天物业管理有限公司仅得以代理人身份向被告收取，而无权以原告身份主张实体权利。故原告要求被告支付专项维修资金之诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十五条、第三十四条、第四十二条第一款、第五十四条第二款的规定，判决如下：一、被告宁波市北仑加贝购物俱乐部支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2006年及2007年的综合服务费人民币56929元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　宁波市北仑加贝俱乐部不服宁波市镇海区人民法院上述民事判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：(1)加贝俱乐部与鼎天物业公司之间从未签订过物业服务合同，而且，由于现有证据不能证明业主大会曾就续聘物业服务企业做出过决议，故业主委员会在这方面无对外代表权，其承诺鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》继续有效显然不当。所以，加贝俱乐部与鼎天物业公司之间并不存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司提供的证据不能证明其向加贝俱乐部实际提供了物业服务，尤其是保洁、公共设施维护服务，相反，加贝俱乐部提供的证据能够证明鼎天物业公司实际未提供物业服务，因此，原判认定鼎天物业公司事实上也在向加贝俱乐部提供物业服务欠缺依据。庭审中，加贝俱乐部又提出本案应追加茗园房产公司为共同被告，故原审程序也有不当。综上，请求二审法院依法改判，驳回鼎天物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审。

　　鼎天物业公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：(1)物业服务合同有特殊性，不可能由物业公司与业主一对一签订。业主大会成立前，开发商与物业公司签订前期物业服务合同，该合同对所有业主都有约束力；业主大会成立后，由业主大会决定续订合同或另行选择物业公司。本案中鼓韵花苑小区业主大会成立后并未另行选定物业公司，业主委员会也承诺仍按前期物业服务合同履行。因此，鼎天物业公司与加贝俱乐部之间存在物业服务合同关系的事实明确。(2)鼎天物业公司原审提供了一系列证据，可以证明鼎天物业公司事实上提供了物业管理和服务。综上，请求驳回上诉，维持原判。

　　宁波市中级人民法院经审查认为，双方当事人的争议焦点为：(1)鼎天物业公司与加贝俱乐部之间是否存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司是否为加贝俱乐部实际提供了物业服务；（3）本案原审法院是否应追加茗园房产公司为共同被告，即原审程序是否违法。关于焦点一，鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》合法有效，该合同在有效期内对加贝俱乐部有约束力。虽然《前期物业管理合同》至2006年12月31日期限届满，但宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会已于2008年1月17日承诺该合同继续有效，即事实上已追认其与鼎天物业公司存在物业管理服务合同。业主委员会该决定对包括加贝俱乐部在内的全体业主具有约束力。加贝俱乐部主张业主委员会无代表权，但未提供证据证明业主委员会做出的该决定已被撤销。此外，加贝俱乐部与茗园房产公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业的约定亦不能约束鼎天物业公司。因此，原判认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。关于焦点二，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认鼎天物业公司自2006年1月1日起对鼓楼步行街提供保洁服务，这些证据与鼎天物业公司提供的其他证据可以相互印证，证明鼎天物业公司事实上也在履行物业管理服务。但加贝俱乐部也自行委托宁波市镇海区环卫保洁中心对粪便、垃圾进行清理，并支出了相应的保洁费。故鼎天物业公司客观上并未承担该物业管理区域内的全部保洁服务，且对加贝俱乐部支出2006、 2007年保洁费，鼎天物业公司也表示愿意在诉求的综合服务费中予以扣除，故本院认定加贝俱乐部共应向鼎天物业公司支付综合服务费39129元。关于焦点三，加贝俱乐部提出应追加茗园房产公司为共同被告，并由茗园房产公司承担连带责任，该主张欠缺法律依据，本院不予支持，原审法院审理程序并无不当。加贝俱乐部对于和茗园房产公司之间的纠纷可另行提起诉讼，本案中对此不予审理。

　　综上，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不当。但鼎天物业公司二审表示放弃部分诉讼请求，该行为系当事人在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许，并依此对原审判决内容予以变更。