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业委会已经到期,能否组织业主大会对物业选聘进行表决?

发表时间:2023-10-11 09:35
故事背景:上海浦东浦东新区名门滨江苑小区业委会任期和物业服务合同差不多同时到期。
2015年12月21日上海市浦东新区名门滨江苑小区业主大会业主委员会经登记备案成立。任期为5年。2017年上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会与案外人上海复欣物业管理发展有限公司签订的物业服务合同至2020年12月31日合同期限届满。

2021年3月该小区通过业主大会决议续聘物业。有业主不服,认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后无权权组织物业服务企业选聘工作,要求撤销该决议。

一审法院(浦东法院)认为:
(2021)沪0115民初61114号
上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后是否有权组织物业服务企业选聘工作。
根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定,业主委员会任期届满的五个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组,并在业主委员会任期届满前,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
《议事规则》第三十二条约定,业主委员会任期届满前两个月,应当书面报告街道办事处。现上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处,时间上虽有违《上海市住宅物业管理规定》的相关规定,但符合《议事规则》的约定,报告形式上未采用书面形式,但街道办事处出具证明对上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会曾于2020年8月进行汇报予以确认,故一审法院认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会的报告手续虽存在瑕疵,但未构成对《上海市住宅物业管理规定》及《议事规则》的实质性违反。街道办事处在知悉上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会任期将于2020年12月届满后,至任期实际届满之时仍未启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会,故新一届业主委员会未及时成立的责任不能归咎于上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会。至于街道办事处是否因疫情防控等原因未开展组建换届改选小组,不在本案业主撤销权纠纷的审查范围。根据《议事规则》第三十四条的约定,上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会应继续履行其职责。同时,根据《议事规则》第十八条的约定,拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定属于业主委员会的职责范畴。故上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后,在小区原物业服务合同到期的情况下,有权组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。


二审(上海市第一中级人民法院)
(2022)沪01民终2714号

根据查明事实,被上诉人上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处上述事宜,时间上虽未达至《上海市住宅物业管理规定》相关规定,但符合该小区《议事规则》;报告形式上未采用书面形式,但根据街道办事处证明其曾于2020年8月进行汇报,在无相反证据条件下,不能认为本案报告程序构成对《上海市住宅物业管理规定》、《议事规则》实质性违反。
街道办事处在知晓被上诉人业委会任期将届满,客观上未即时启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会,新一届业主委员会未及时成立不能归咎于被上诉人业委会。根据《议事规则》明确规定,被上诉人业委会应继续履行其职责,包含拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定。原判于此认定正确,本院应予肯定。


鸭梨观点:
根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条业主委员会任期届满的五个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组,并在业主委员会任期届满前,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  业主委员会未按照前款规定报告的,乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  换届改选小组由业主代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。
  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:
  (一)选聘、解聘物业服务企业;
  (二)调整物业收费标准;
  (三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;
  (四)其他重大事项。

这里里面有两个关键点:1、换届小组的产生,决定权是在乡、镇人民政府或者街道办事处 2、换届小组产生之后,业委会才不得组织业主大会表决重大事项。也就是换届小组没有产生之前,是没有问题的,因为议事规则里面有约定。

游戏规则的关键在于:换届改选小组是否产生。腹黑一点,如果街道认可这个操作,只要推迟换届小组产生即可,如果不认可,在业委会启动该项目的一刹那组建换届改选小组即可完成绝杀,狙击步枪的扳机是在街道手里扣着的。

对这个话题,你怎么看?这样理解合适么?请在文章下面留言,阐述您的观点!


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