房屋漏水致地面及墙壁发霉，

超保修期，

开发商拒绝勘察维修

2019年4月，马先生购买了一套期房，合同约定该房屋于2021年2月交付使用，质保期为交付后2年。

2023年2月，马先生入住该房屋，没过多久就发现地面及墙壁多处渗水发霉，开发商却以房屋已过质保期为由拒绝勘察和维修。

为此，马先生不得不推迟婚期，先行租房居住，并自行找专业机构进行检修。经检测，房屋地板砖下方给水管道弯头处存在漏点。

2023年6月，马先生提起诉讼，要求开发商承担维修责任并赔偿各项损失18900元。

房屋隐藏质量问题，

在质保期内无法自然显现，

开发商仍有保修义务

法院审理后认为，本案中，开发商与马先生签订《商品房买卖合同》后，应当按照合同的约定交付质量合格的商品房。

结合马先生发现位于16层的涉案房屋存在大面积霉变情况的日期和日常生活经验判断，涉案房屋暗管漏水应该已有一段时间，涉案房屋在质保期内暗管漏水，并导致楼下13层房屋公共卫生间天花板浸泡具有高度盖然性。

况且，即便业主房屋售后质保期届满，交付的房屋出现问题，房地产开发企业也应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。

涉案房屋室内漏水部位为房屋交付前已施工完成的隐蔽工程，从房屋交付到发生漏水的时间上看，不符合社会大众对于家装隐蔽工程的合理期待，房屋隐藏的质量问题，在质保期内无法自然显现，则开发商不能以已过质保期为由进行抗辩。

综上，法院作出判决：开发商应继续履行其保修义务，并承担马先生因房屋漏水导致的检测费、维修费、鉴定费等所有损失。

宣判后，双方均未上诉，现判决已经发生法律效力。

法官说法：

开发商将质保期限

作为逃避质量保障的保护伞，

显失公平

承办法官郁华介绍，本案是一起突破房地产开发企业关于商品房质量保修期限限制的典型案件。

在房地产开发企业未完整履行合同约定的质保义务时，房屋所有权人主张其继续履行不应受质保期限制。

我国法律要求商品房买卖合同中必须约定房屋质保期的目的，在于可以免除购房者举证房屋质量问题系开发商所致的责任，但不能必然免除房地产开发企业在合理期限内保证房屋质量的合同义务，若房地产开发企业以质保期限作为逃避质量保证及维修责任的保护伞，则有违诚实信用，显失公平。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

业主与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，基于平等自愿，买卖双方均应受其约束，房屋购买方应按合同约定交付购房款，房地产开发企业应当按照合同约定向购买方交付质量合格的商品房，如果商品房质量不合格，则无“质保期”可言，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。