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业主如何罢免、增补业委会成员?

发表时间:2022-05-19 10:17

对于极少数明显乱履职的业委会成员

20%以上业主要求召开临时业主大会罢免,

但因只有业委会才有权

召开业主大会和临时业主大会,

现实中往往出现业委会以各种理由推诿,

不组织召开罢免自己的临时业主大会,

怎么办?


面对此种情况,

根据相关规定,

街道可以责令业委会限期召开;

逾期仍不召开的,

可以由街道指导和监督召开。


业主委员会作为全体业主的代表,其法律地位至关重要,直接关系到业委会及其所代表的业主的权利行使及保障。

根据《物业管理条例》中关于业主大会和业主委员会的相关规定可知,业主委员会是业主大会的常设执行机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,代表全体业主的利益。

业主委员会成员能否正常履职、是否存在拒不履行、能否代表全体业主共同利益等问题,均关系到业主委员会乃至全体业主的利益。

下面我们结合《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定,就何为业主委员会、业主委员会委员有哪些职责及如何更换增补业主委员会成员进行梳理。

一、何为业主委员会?


业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成,通过执行业主大会的决定代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构,不具备独立法人资格。

法律依据:
物业管理条例》第十条:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责
《业主大会和业主委员会指导规则》第三条:业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

二、业主委员会有哪些职责?

如前文所述,业主委员会作为业主大会的常设机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,其主要职责如下:

召集和主持业主大会;

选聘和解聘物业管理企业;

续筹并监督公共维修基金的使用和管理;

审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

听取业主、物业使用人的意见和建议;

执行业主大会的决议、决定等。


同时,业主委员会应当向就下列情况及资料向业主进行公布:

管理规约、业主大会议事规则;

业主大会和业主委员会的决定;

物业服务合同;

专项维修资金的筹集、使用情况;

物业共有部分的使用和收益情况;

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

其他应当向业主公开的情况和资料。


法律依据:
《物业管理条例》第十五条
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条、第三十六条

三、业主委员会组成和任职条件

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十二条的规定可知,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二) 遵守国家有关法律、法规;

(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五) 具有一定的组织能力;

(六) 具备必要的工作时间。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

四、如何更换业委会成员?

《物业管理条例》第十一条规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员的事项应当由业主共同决定。对此笔者通过《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定的理解,认为更换业主委员会成员有如下两种方式:
一、业主委员会委员怠于履行或不适合继续履职的情况。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定:业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行业主义务的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

或者业主委员会委员有违反业主大会议事规则的相关规定的,可参照上述法律规定依法终止其委员资格。


二、如前所述,业主委员会作为业主大会的常设机构,业主委员会委员也是经过业主大会依法选举产生,故无论是业主委员会还是业主委员会的某个委员,本质上是来自业主,代表业主的利益。如业主委员会委员在一定程度上不能代表业主利益,失去业主支持的时候,业主当然有权利依法合规改选。


根据《物业管理条例》第十三条及《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定,业主大会会议分为定期会议和临时会议。如超过20%以上业主共同提议要求业主委员会召开临时业主大会更换业主委员会委员,此时应在该提议书中载明需要更换业主委员会成员姓名及其他事项,一并递交小区业主委员会。


业委会经审核认为提议的内容符合业主大会议事规则及法律规定的,业主委员会应当决定召开临时业主大会。对于召开临时业主大会的会议程序等其他事项应当符合业主大会议事规则及法律规定。

五、业委会不组织召开罢免业委会成员的
临时业主大会怎么办?

以上简要对更换增补业主委员会委员的内容进行梳理,但实践中,往往存在20%以上业主已经按照法律法规及业主大会议事规则的规定将议题提交给业主委员会,但因只有业主委员会才有权召开业主大会和临时业主大会,故业主委员以各种理由推诿、阻拦业主大会的召开,进而实现对业主提议更换增补业主委员会委员的阻拦

面对此种情况,根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定可知,如业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开


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