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上海一小区业主大会表决票涉嫌造假,业主申请行为保全成功!法院:业委会暂停选聘物业工作!

发表时间:2023-10-23 09:51



行为保全指在民事诉讼概念中,为避免当事人或者利害关系人的利益受到不应有的损害,法院依据他们的申请对相关当事人的侵害或有侵害之虞的行为采取强制措施。一般情况下,申请行为保全的一方必须满足以下条件:存在争议的事实;有权要求行为保全的合法权益;存在可能导致权益受损害的风险;有证据证明有必要采取行为保全措施。法院则可以采取各种行为保全措施,以防止或制止潜在的损害。这些措施可能包括:禁止被告继续某种行为、扣押被告的财产或资产等等。

行为保全程序在商业纠纷、知识产权侵权案件、财产保全和其他涉及法律权益的案件中被广泛使用。它有助于确保当事人在诉讼过程中的权益得到妥善保护,并可以有效防止可能的损害。


而在涉及物业选聘时,目前在大多数城市均存在的情况是,部分开发商或物业暗示业主行使这一权利,利用自己的资金优势,滥用行为保全,直接暂停业委会的物业选聘工作,拒绝退出小区,损害业主利益。正因如此,在选聘物业时业委会需警惕无良物业企业的行为保全操作。(详情可见《关注与应对!警惕业主大会中的行为保全操作!》)
需要注意的是,尽管行为保全常常被滥用,但在某些情况下,行为保全可以在选聘物业企业的过程中发挥积极作用,事实上有助于保护小区业主权益。
在下面这一案件中,业委会在召开业主大会时涉嫌存在造假情况,业主申请的行为保全便成为了确保程序公正和维护业主权益的重要工具。
2021年12月,上海市杨浦区人民法院受理了原告上海永绿置业有限公司与被告上海市杨浦区绿地汇创国际广场业主委员会业主撤销权纠纷一案。申请人上海永绿置业有限
公司于2021年12月8日向法院申请行为保全,要求禁止被申请人开展选聘物业服务企业的行为以及要求申请人办理物业交接手续的行为,申请人上海永绿置业有限公司以其名下房产提供担保。
2021年9月9日,被告(绿地汇创业委会)发布《业主大会公告》及表决票样式,告知本小区物业服务合同即将于年底到期,小区拟召开业主大会,讨论续聘或公开招投选聘物业服务企业方案的事项。
2021年9月30日,被告发布《业主大会决定公告》,同意公开招标选聘物业服务企业。
原告永绿公司为该商业区的物业管理公司,认为被告在组织召开业主大会过程中存在诸多违法违规行为。双方的争议焦点集中在下面这一条:
票的送达、回收、计票是否符合法律规定。原告认为,被告在选票送达、回收中违反相关约定,存在弄虚作假的情形。《议事规则》中没有电话送达表决票的方式。其次,被告邮寄送达了74票,但邮寄时却未按业主名册中的地址送达,经核实,仅有6封快递被签收,同时,被告也没有按照《议事规则》第15条的规定,提前7天邮寄选票,有些选票的邮寄时间已晚于《业主大会公告》上所载的选票发放时间。即便当面送达的选票,存在大量选票投票人与实际权利人不一致,但被告却未能提供相应的委托手续,故涉案业主大会程序违法。
法院将选票与《业主清册》进行核对,表决票应计275票,参与表决票205票。其中91票签名与业主清册所载权利人一致。剩余114票中,21票为第三方工作人员通过电话发送选票征询业主意见后代投,3票签名模糊难以辨认,12票《业主清册》所载权利人为法人。剩余78票中,被告自认5票无法核实,其余73票中,可提供书面委托、事后微信、短信确认共41票,其余被告自行核实确认为租客经业主同意代投或业主员工经同意代投。原告对被告提供的41份书面委托手续、微信、短信不予认可,并提供3名业主及1名受托人出具的情况说明、微信记录,证明被告提供的书面委托手续、微信、短信确认信息系造假。
法院认为,被告在组织业主大会过程中应按《议事规则》所载送达、回收选票。因《议事规则》并无电话委托投票的方式且明确代为参加业主大会需提供书面委托手续,故表决票中属于电话委托投票和被告未能提供书面委托手续的不应计入有效票数,因此,本次业主大会参与人数未达法律要求,所作决议应予撤销。
法院最终做出如下裁决:
撤销2021年9月30日上海市杨浦区绿地汇创国际广场业主大会作出的“公开招标选聘物业服务企业方案”的决议。
业委会选聘物业服务企业是一个重要的程序性决策,需要确保程序的公平性和合法性。在这一案件中,行为保全帮助确保了投票程序的合法合规性,避免了因程序违规而导致的不公平或非法决定
作为一种关键的法律工具,在无良企业手中,行为保全成为了耍赖、钻空子的“免死金牌”;而在真正出现违法违规情况时,对于利害相关人而言,合理利用行为保全,能够有效维护自身权益,确保公平决策。
因此,对法院来说,有必要加强对行为保全的审查,以确定其是否合法与合适,确保行为保全的申请是基于充分的证据和正当的理由,是出于维护合法权益的目的,而不是仅仅为了拖延或滥用程序。
而对业主来说,在对行为保全建立充分理解的基础上,警惕行为保全滥用的同时也可根据具体情况积极利用行为保全程序,保护自身合法权益

案号:(2021)沪0110民初22618号






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