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数学题!《民法典》新规下,业委会如何运用“视为同意”条款?

发表时间:2021-07-30 11:55

现如今,在诸多小区《议事规则》有一条特别引人注目,那就是有名的“视为同意”——未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票。

该条款近年来引起较多争议与诉讼。那么,在《民法典》新规下,如何正确理解和运用“视为同意”条款呢?

以下视频来源于

浦江天平

首先,什么是“视为同意”条款?

通俗地说,有的业主大会规定,业主大会召开时若业主既不投赞成票也不投反对票,视为同意,这种规定就是“视为同意”条款。

“视为同意”条款的应用有两个构成要件,第一个构成要件是已送达,即业委会已经把表决票送到了你家中,或者是投入了你的信箱;第二个构成要件是无有效投票意见,也就是说你既没有说同意,也没有说不同意,这个时候就有适用“视为同意”条款的余地了,这种票我们也称为视为同意票。

接下来我们来看看,“视为同意”条款到底有什么作用。我们挑选了十个样本,也就是十个小区召开业主大会的情况。大家可以看到,蓝色部分是赞成票,灰色部分是非赞成票,从图中来看,超过80%的会议赞成票都是遥遥领先,早已过半,单单看这个结果,可谓都是成功的大会、胜利的大会。

但事实真的如此吗?带着疑问去审视这些赞成票的构成成分,就能发现其中的奥秘。

从赞成票的成分来看,图中橙色部分是真实赞成票,也就是业主到场投票的部分,下面蓝色部分是视为同意票。前一张图80%的会议都是赞成票遥遥领先,而现在再看这张图,实际上80%的会议橙色部分(真实赞成票)都过不了半,甚至有极个别的情况,比如说有两个案件中连10%都没到。

小区里的事情不是应当秉承少数服从多数的原则吗?为什么到了开会的时候反而变成多数服从少数了呢?这个就得从目前社会上面临的一种困境说起。

如何正确运用“视为同意”条款?

在一般事项表决中,把视为同意票的计入控制在满足最低开会人数的要求即可,且最后表决时超过最低通过比例一半的视为同意票不计入在内。

在特别事项表决中——所谓的特别事项,指的是小区中一些最要紧的事情,比如说重建建筑物。这种会可能几年也未必能够开一次,但是一旦开起来,这个结果对小区的影响是很大的。此时视为同意票的作用,应限制在能够帮忙把会开起来,但是不能让其在表决中“做主”,因此在计算最后表决结果时,视为同意票不应计算在内。

举个例子来理解。假设A小区共有业主500户,实际投票率30%,即有150户投票,其中有100张赞成票,50张反对票,另外350张为视为同意票。

如果进行一般事项表决,根据《民法典》的要求,最少要有2/3即334户参与表决,而现在只有150户参与,相差184票,此时可以将视为同意票中的184票计入参会人数,以满足开会的最低要求。

计算表决结果时,最低通过比例应当是334的一半也就是167票,但现在只有100张赞成票,此时可以将视为同意票计入,但如前面提到的,视为同意票的计入应有封顶限制,不应超过167票的一半即84票,如此,最后计票结果是100加84即184票,超过法定最低要求,决议通过。

如果是特别事项表决,关于开会就和一般事项一样,先让会开起来。关于表决结果,根据《民法典》的规定,应由参会人数的3/4同意表决才能通过,即需要251张赞成票。此时不应把视为同意票计入,因此只有实打实的100张赞成票,决议不通过。(上海高院研究室)

法院如何判决“从众条款”纠纷?

以广州番禺某小区为例,一起来看一下,法院是如何认定的?(注:我们没有找到今年的相关判决案例,下面案例供参考)

阿英是广州市番禺区钟村镇某小区的老业主了,2009年10月就已收楼入住。当时,小区正值第四届业委会任期内的第2年。6年间,小区的业委会已换届3次了,到2015年9月7日,已经是第六届业主委员会

2017年,阿英将小区业委会告上了法庭,认为业委会在2010年的《议事规则》中设定“从众条款”是别有用心,选票造假,侵犯业主选择权;业委会在2011年、2014年作出的涨价决定程序违法、增加了业主负担,应该撤销维持原来的标准。

据阿英介绍,在前两次提价的时候,小区业委会以及物业公司倾尽全力,也才拿到8000名同意票,早在2010年之前,根本不可能拿到双过半同意(从众规则)的业主选票。

业委会则认为,将“从众条款”列入议事规则不为法律所禁止,且当时包含该条款内容的《议事规则》在有钟村街道办事处、祈福居委会、部分业主的现场监督、见证下,经第三方会计师事务所进行过专业统计与报告,事前有通知,事中有见证,事后有备案,合法合理。阿英当时也未在异议期提出书面异议,现在才提出反对意见应该驳回。

一审法院认为,业委会在通过《业主大会议事规则》中关于“未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票(此项规则已于2010年首次业主大会通过)”的决定时未对选票的真实性予以核实,亦未明确计算票数及票权的过程,且业委会成员中存在利益冲突情况,故两次业主大会的召开均违法,应予撤销。

但从第三方会计师事务所出具的报告业会鉴[2010]001号和业会鉴[2010]001号来看,表决结果符合法律要求的双过半规定。虽然业主对上述证据不予认可,却未能未提交其他证据对该两份报告的证明内容进行推翻,亦未举证证明通过该条款的《议事规则》存在程序违法之处,故对于其要求撤销该决定没有事实和法律依据,不予支持。

二审法院认为,会计师事务所出具的两份报告均有街道办、居委会、会计师事务所、业委会、业主、物业管理公司的代表作为见证人签名确认,足以证明“归众条款”表决通过的情况。而主张撤销权的业主未能充分举证,缺乏依据,对原审判决予以维持。


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