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业主撤销业主大会决议案件为什么怎么难?!

06-28 11:27 日常管理

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前几天,与同事讨论业主撤销权案件,结合自己处理多个此类案件的经验,得出结论为:业主撤销权案件中,法律规定与实践操作性脱节问题严重,目前的法律规定过于原则,最终导致业主撤销权案件成功率非常低。

《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条都规定业主大会或者业主委员会决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,这是业主权利保护的原则性规定。

同时,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定了撤销权的行使期限:业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。也就是说,业主只需要证明是自己是小区业主,然后提交业主大会决议,在一年内行使权利就可以了。立案一般不成问题。


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难点一:侵害业主合法权益?到底是何种权益———难。

根据物权法的规定,业主权利由三项权利构成:专有部分的专有权、共有部分的共有权、公共事务的管理权。但是实践中,是不是只要侵犯了业主三者权利中的一种,就可以起诉?没有规定。一般情况,侵犯专有权、共有权,属于侵犯业主权益;但是,侵犯了业主公共事务的管理权(比如选择聘请物业公司的权利),到底业主是否具有起诉的权利呢?法律没有规定。

有的法院认为:业主合法权益,具体到民事诉讼中,业主合法权益仅仅是指人身权、财产权等平等主体间的民事权益。在业主撤销权诉讼中,业主需要举证证明自己的合法民事权益受到了业主大会或业主委员会所做决议的侵害,这种权益的侵害应是明确具体和个体化的,而不应该是模糊抽象和概括性的。比如业主个人在小区内的某项物权因业主大会或业主委员会的决议受到侵害,业主可以提起撤销权诉讼,但如果业主仅是抽象地提出业主大会或业主委员会的决议侵害了业主参与社区治理与管理的权利,则非民事撤销权诉讼所规范的范畴【北京市昌平区法院(2017)京0114民初125号民事判决书】。此案例可以说明,侵犯业主公共事务管理权的决议,业主无法撤销。当然,这只是一个案例,也并非所有的案例都采取这样严格的标准,但是至少,这说明法律规定过于原则,给现实中操作,留下了空白,也导致一些案件,业主针对业主大会决议,并非全部都具有诉讼主体资格。

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难点二:业主若是对投票的真实性有异议,如何证明———难。

这一点属于业主撤销权的重点,现实中存在的问题也最多。

1、选票的取得

选票,都保存在业委会,业主手里基本没有签字的选票,即使有,也是自己的选票,无法取得其他业主的选票。当然,法院可以要求业委会或者选票保管人提交选票,但是,若是业委会或者选票管理人拒绝提交,法院此时是否会判决业委会承担举证不利的法律后果呢?估计也很难,毕竟,业主作为原告,需要首先证明自己的主张,也就是选票虚假,业主在无法提供选票的情况下,谈不上证明选票虚假的问题。

2、即使业委会提供了选票,如何鉴别真假?谁来鉴别?

好的情况下,法院得到了选票,但是选票是成百上千张,法院如何鉴别这些选票的真实性呢?答案是:基本没有办法。有的人可能会说,进行鉴定?但是,鉴定不一定能进行。为什么呢?因为,其他业主不是案件的当事人,法院没有权利要求案外人必须配合鉴定?其次,鉴定需要样本,而样本需要经过双方质证之后,才能作为鉴定材料。但是样本又会出现真实性的问题,周而复始,无法进行;再者,鉴定需要鉴定费,是按照字数计算费用的,即使案外人同意配合,少则几十、多则上百、上千的签字,费用会有多高呢?最后,即使鉴定结果出来,若是只有少数几张选票并非真实签名,是不是一定会影响投票双过半的结果呢,更不好说,所以,鉴定这条路,基本行不通。

有的原告主张,可以要求全部投票业主自己确认签名的真实性。这种方法的困难在于:法院怎么核实其他业主的意见呢?都来法院亲自确认,不现实。而且,如果投票业主都来法院确认选票,这就相当于业主重新投票、重新召开一次业主大会,岂不是司法权直接干预了业主对小区的自治权,耗时耗力,还程序违法。

结果就是,即使法院要求业委会、选票管理人提供选票,法院也只能进行形式审查,即:只要有选票,且选票上签了名字,法院就认为选票上的签名真实、合法、有效,不会去认定选票虚假。

难点三:业主主张业主大会召开程序违法———难。

业主主张业主大会召开程序违法,从而获得法院支持撤销业主大会决议的成功率较高。但是,只是相对较高,对比业主没有获得支持的案例,业主仍然处于弱势。这是因为,业主大会的召开,基本都有专人负责(法律顾问、街道办、居委会的指导等),程序相对透明,很难抓住业主大会召开程序违法之处。而且,很多业主大会召开的程序性文件,都很容易造假。但是这些造假的文件,到法庭上,又很难由法院核实清楚,比如召开方案的公示、监票、计票过程、决议的公示等,很多都是物业公司或者业委会提供照片,不显示时间,也不显示过程,一旦这些证据提交给法院,法院为了维护社区稳定,往往基于公共利益出发,都会认定业主大会的召开履行了法定的程序,从而判决业主败诉。

以上就是业主撤销业主大会决议案件的三个主要难点,这三个难点能解决,案件成功的几率就非常高了。总体而言,这些难点,需要法律完善操作细则、举证责任分配等规定,才能解决。希望本次《物业管理条例》的修改中,能涉及到相关条款。


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