01 非诉讼解决办法一共有哪些？

一共有自行协商、请求调解、申请仲裁三种。

02 自行协商的流程是怎样的？

自行协商，就是矛盾和纠纷的双方之间，由双方当事人就物业管理纠纷的有关方面进行沟通和协商，交换各自的意见，以谋求共识，求同存异。

这种方式，一般是矛盾和纠纷尚不尖锐、不激烈、利益冲突不大时，解决问题的最为有效方式之一。

03 请求调解具体要怎么操作？需要注意什么？

调解，是指在纠纷产生后，由矛盾一方或双方向第三方提出请求，由第三方出面进行居中斡旋进行调解，在矛盾双方互相谅解的基础上解决纠纷的活动。调解可分诉讼外调解和诉讼内调解。

诉讼外调解又可分为人民调解、行政调解和仲裁调解。诉讼内调解仅指法院在诉讼中进行的调解。本手册仅介绍人民调解相关内容。

《上海市住宅物业管理规定》第三十一条规定：“居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。”《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定>若干意见的通知》（沪府发(2011）23号）明确居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

1、业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

2、业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

3、邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

4、因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

5、其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

上述第3、4、5所指的物业管理纠纷，业主委员会可以进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

1、调解的申请与受理。

根据《人民调解工作若干规定》相关规定，物业管理纠纷产生后，业主委员会可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。一般由居委会、村委会设立的人民调解委员会受理和处理。

当事人申请调解纠纷，可以书面申请，也可以口头申请。受理调解纠纷，应当进行登记。

村民委员会、居民委员会的人民调解委员会调解不了的疑难、复杂民间纠纷和跨地区、跨单位的民间纠纷，向乡镇、街道人民调解委员会申请调解（一般由街道司法科（所）具体受理和处理）。

人民调解委员会根据纠纷当事人的申请，受理调解纠纷；当事人没有申请的，也可以主动调解，但当事人表示异议的除外。经人民调解委员会调解解决的纠纷，有民事权利义务内容的，或者当事人要求制作书面调解协议的，应当制作书面调解协议。

2、不履行调解协议的救济途径

根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》的规定，经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当履行。如一方不履行的，另一方可以依法向人民法院起诉，请求履行调解协议。

根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》的规定，调解协议具备下列条件的有效：(1)当事人具有完全民事行为能力：(2)意思表示真实(3)不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。

调解协议有下列情形之一的，无效：(1)损害国家、集体或者第三人利益：(2)以合法形式掩盖非法目的；(3)损害社会公共利益；(4)违反法律、行政法规的强制性规定；(5)人民调解委员会强迫调解的。

3、调解协议的变更或者撤销

根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》的规定，下列调解协议，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：(1)因重大误解订立的；(2)在订立调解协议时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的调解协议，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。

04 申请仲裁是怎样的流程？

仲裁，是指在争议发生之前或发生之后，当事人在自愿基础上达成书面仲裁协议，将协议所约定的争议提交约定的仲裁机构进行审理，并由其作出具有约束力的仲裁裁决的一种争议解决方式。

1、仲裁协议形成方式。

（1）事先约定。一种是业主委员会可以在与物业管理企业签订的物业管理服务合同或类似协议中，约定以仲裁方式解决纠纷的条款，也可以其他书面方式约定。在上海，伸裁机构一般以选择伤害仲裁委员会为妥。这样就可以在纠纷发生后，直接向上海仲裁委员会申请仲裁。

（2）事后协商。如事先未在物业管理服务合同或类似协议中，约定以仲裁方式解决纠的条款，则可以双方另行协商约定，达成仲裁协议。

2、仲裁协议的法律效力。

业主委员会需要注意，仲裁协议签订后，该协议有三大效力：妨碍当事人起诉权，即向法院起诉会被视为不法而被驳回；排斥司法管辖权，即人民法院不得受理当事人有仲裁协议的争议案件；授权并限定仲裁范围，即相当于向仲裁机构作出了授权解决争议的权力。

3、仲裁的基本程序。

根据《仲裁法》的相关规定，仲裁的基本程序是：（1）当事人申请；（2）仲裁机构受理；（3）仲裁机构审理；（4）作出裁决。

4、申请撤销或执行裁决

根据《仲裁法》的相关规定，当事人如对仲裁裁决有异议时，当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的：（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核安裁决有前款规定情形之一的应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。

根据《仲裁法》的相关规定，当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。