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标杆性判决︱物业公司没有提供服务,业主可以拒交物业费

发表时间:2022-09-22 10:04
物业公司没有提供服务

业主可以拒交物业费
——评(2021)琼97民终471号

【裁判要旨】


1、物业服务合同明确约定物业公司应提供的物业管理服务的内容与质量,物业公司上诉主张收取相关物业费用,则应举证其已履行物业服务合同的义务。

2、物业公司没有提供证据证明其履行物业服务合同约定的义务的,法院应该驳回其支付物业费等费用的诉讼请求。

【简要案情】

2016年7月6日,*鑫公司与案外人海南*琼实业发展有限公司签订《西联豪庭前期物业服务合同》,双方约定,由*鑫公司提供西联豪庭小区的物业服务。

*鑫公司提供的物业管理服务包括房屋及公用部位的使用养护,公共设施、设备及场所的使用、养护管理和收费,公共区域和住宅区公共部位(楼道、楼梯、电梯、门窗)的清洁卫生,智能化系统的管理和相关设施养护,小区内绿化、树木及水景等的维护和养护等内容。

2019年1月15日,杨*华与*鑫公司签订《物业管理服务合同》,双方约定,由*鑫公司提供儋州西联豪庭小区的物业管理服务,*鑫公司有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行养护、一般性的维护与保养、服务与管理的义务等内容,杨*华有交纳物业服务费、车辆停放费及各项公摊费的义务,交纳费用起始时间为2017年12月1日,合同另对其他必要事项进行了约定。

*华是儋州西联豪庭小区2栋1单元15H号房的业主,建筑面积55.61平方米。2019年12月25日,*鑫公司将《缴费通知单》张贴于杨*华门口催缴物业费。

后因杨*华未交纳相关费用,*鑫公司诉至一审法院

*华辩称*鑫公司亦未提供其协助建设单位处理涉案小区物业服务事项的有效证据,故*鑫公司应承担举证不能的不利法律后果,   

【争议焦点】

*华提出*鑫物业未提供实质性物业服务的抗辩理由成立

【裁判理由】

依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”的规定,在物业服务合同纠纷中,物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵的,业主有正当理由拒绝缴纳物业费

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

根据上述法律、司法解释的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。

本案中,*鑫公司主张杨*华应向其支付物业管理费、垃圾清运费,依据举证责任分配的原则,应由*鑫公司对以下事实提供相关证据

第一,提供物业服务的依据,即《物业管理服务合同》;

第二,*鑫公司已经按照合同约定及相关规定提供服务的依据,即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据;

第三,*鑫公司书面催缴的依据,即《缴费通知单》,虽然*鑫公司提供了《物业管理服务合同》、《缴费通知单》,但是*鑫公司并未就其是否已履行了涉案小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目养护、一般性的维护与保养、服务与管理等义务提供有效证据

*鑫公司向一审法院提供的现有证据尚不足以证明其已事实上提供了上述常规的物业服务,故*鑫公司应承担举证不能的不利法律后果。

*华提出*鑫物业未提供实质性物业服务的抗辩理由成立,一审法院予以采纳。*鑫公司主张杨*华应支付其物业费、垃圾清运费及违约金缺乏事实根据和法律依据,法院不予支持。    

【律师点评】


本案实际上是业主行使《民法典》第944条和第525条同时履行抗辩权的典型范例。本案创造性地确认业主行使同时履行抗辩权的举证责任由被告物业公司承担,而不是由业主承担

在业主被物业公司起诉至法院要求支付物业费时,业主只需依据《民法典》第944条和第525条、《最高院物业纠纷解释》第6条行使同时履行抗辩权,物业公司按照合同约定及相关规定提供服务的依据由物业公司来举证证明;如果物业公司不能证明,法院应当依据《民诉法》第64条和《民诉解释》第90条驳回其诉讼请求。

其依据在于,物业公司居于强势地位,业主居于弱势地位。海南省儋州市人民法院和海南省第二中级人民法院的判决说理充分、彰显了法律的公正,是难得一见的好判决,在全国范围来讲,都是一份引领潮流的标杆性判决书。 


来源:赵律法学文集

主编:王梦乐


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