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小区的物业服务合同由谁来签定?在签订《物业服务合同》时需要哪些注意事项?

发表时间:2020-10-30 15:36

随着时代的发展,越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务,同时也更重视和谨慎地使用这些权利,希望能有效地维护自身的利益。所以在签订《物业服务合同》时需要哪些注意事项?应做到四个明确一个注意。


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一、明确委托事项

1. 应当在《物业服务合同》里明确物业公司是负责整个小区的全部物业工作还是只是负责某一项服务内容,以及哪些项目允许物业公司分包,明确分包的原则和条件

2. 要将委托的服务项目每一项都写清楚,委托事项所包含的具体内容应该做到越详细越好,特别是对于容易发生争议的部分应该做出明确的约定,例如公共区域出租后的收益问题、保安失职导致业主被盗后由谁承担责任的问题。

明确服务质量与标准委托事项具体内容的服务质量标准应该做到能量化的都尽可能量化,包括工作量的量化和质量检查评定标准的量化,例如垃圾清运是一天一次还是两天一次,在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语,例如“整洁”,因为是否整洁不易作出准确判断。

二、明确服务费用

由于物业服务是分档次的,不同的档次收取的费用存在较大的差异,在确定合理的费用时,要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制付费,还是酬金制付费,双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据,各物业区域的规模大小与构成均不同,对最终付费标准还应详细讨论确定。

三、明确对物业公司的奖惩

目前的法律法规主要是对物业公司的违法、违规、违约行为以及由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况有一些惩罚性条款,但缺少对物业公司的奖励性条款,所以在订立合同时,业主可以设立一些奖励条款,以激励物业公司及其员工更好地进行物业服务。

四、明确违约责任

要在《物业服务合同》里明确物业公司违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性,特别是对提前解聘的物业公司不及时退出或未解聘的物业公司提前撤出的情况。

五、特别注意

由于《前期物业服务合同》是由开发商与物业公司签署的,因此购房人购买新建商品房时,应当对《前期物业服务合同》中相关内容予以书面确认。

另外,开发商在售房时应明示物业服务费试行标准。试行标准至首次业主大会确定物业公司并签订《物业服务合同》之日终止。业主个人不可以和物业公司签署或者解除《物业服务合同》。

因为物业服务的对象是全体业主而不是某个业主个人,并且业主委员会才是签署《物业服务合同》的当事人,因此业主个人是不可以和物业公司签署或者解除《物业服务合同》的。

如果业主确实觉得现在的物业公司服务不好,那么可以将意见反馈到业主委员会,让业主委员会先与物业公司进行沟通,让物业公司进行整改。如果物业公司还是不愿整改的话,可以召开业主大会,经过占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意后可以做出解聘现在物业公司的决定,并且重新聘请新的物业公司。

业主需要特别注意不能因为对物业服务不满而拒交物业费。由于交纳物业服务费是业主的法定义务,因此对物业公司不满,业主采用不交费用的方式并不妥当,而且还有可能因为物业公司向法院起诉拖欠物业费,而这类诉讼的结果往往是拖欠物业费的业主败诉。

如果物业公司存在违反合同约定的行为,业主可以采取以下措施:

1、直接向物业公司反映,告诉他们哪里做得不对,让物业公司整改;

2、直接向业主委员会反映,让业主委员会与物业公司沟通,要求物业公司进行整改,并要求业主委员会加强对物业服务的监督,如果物业公司拒不改正的,也可以召开业主大会解聘物业公司;

3、还可以向住建局的物业管理部门投诉,因为住建局的物业管理部门是物业行业的主管部门,有义务对物业公司的违约行为进行处理;

4、向法院起诉,物业公司不履行或者不完全履行《物业服务合同》约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务,业主委员会可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


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