小区业主应当如何更换物业？

依据《物权法》七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”即“双过半原则”。可见业主依据上述《物权法》的相关规定是有权更换小区物业企业的。

新开发的小区，因并未成立业主委员会，故选聘物业企业于业主而言更是无从谈起，此时的物业企业通常是由建设单位选聘并提供前期物业服务，同时也由建设单位联同新选聘的物业企业制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。购房业主均需要在购房的同时对遵守临时管理规约予以书面承诺，并遵守执行。

在小区条件成熟后，就需要通过召开业主大会并选出业主委员会真正行使业主“当家作主”的权利，即解聘或续聘前期物业企业或选聘新的物业企业。

现拿《杭州物业管理条例》的相关规定来看，小区更换物业企业至少需要经过以下流程：

（1）筹备首次业主大会的条件：物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积之百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上。

（2）首次业主大会的指导机构：在符合成立业主大会条件情况下，通常由街道办事处、乡（镇）人民政府在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组，并组织召开首次业主大会会议。

（3）首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

（4）召开业主大会并成立业主委员会后，业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会的表决结果确定解聘或续聘原物业企业或选聘新的物业企业，并完成签订物业服务合同。

（5）业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。且业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

如何处理更换物业后的相关事项？

针对更换物业企业后旧物业企业不愿离场的情况，根据《物业管理条例》第三十八条规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”

因此在小区更换物业企业后，新旧物业企业应当就小区相关资料进行交接，旧物业企业在完成交接工作后退出小区物业服务。

如果旧物业企业不履行交接义务，且不愿意退出小区的，根据《物业管理条例》第五十八条的规定“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”

小区业主可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉反映问题，并要求给予行政处罚。

关于物业费界定问题，《物业管理条例》第四十条已明确作出规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

因此，具体物业费只需业主与新物业企业协商确定，并在《物业服务合同》中约定即可，与开发商无关。且依据《物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”

故业主委员作为业主大会推选产生的机构，只是负责执行业主大会的决定而已，并不能干预物业费的相关事项。