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小区电梯费用如何分摊?

发表时间:2020-10-30 15:33

让住在一层的业主要和住在三十一层的业主缴纳同样的电梯费,一层的业主如果感到不公平。很有可能拒绝缴费。这种情形下,了解电梯费的构成,对物业企业来说或为一种必要。

1、应当按层收取电梯费

很多业主这样抱怨过:“凭什么住2楼的和住17楼的交一样多的电梯费?2楼的又不坐电梯,高层的应该多交,1楼2楼的不交。”可是,物业公司依然按原标准收取电梯费,业主感觉心里特别不平衡。居住在底层的业主一般持有这种观点,认为他们不应交或应少交电梯费。

2、应当按户收取电梯费

例如,有的业主住在14楼,房屋建筑面积132平方米,而他的一位邻居的房子建筑面积60多平方米。他所交纳的电梯费是邻居的2倍多。他们认为:“这显然是不合理的嘛,大家都住在同一楼层,为什么要多交那么多电梯费?应该按户平均分摊电梯费才算合理吧。”居住在高层的大户型业主一般持有该种观点。

3、应当按面积收取电梯费

有的业主认为,《物权法》规定得很明确,就是按照建筑面积收取物业费。而且,每个业主的房产面积都包含着电梯的公摊面积,面积大的应多交,面积小的就少交。同一小区内小户型业主一般持有该观点。

4、谁使用谁就该交费

也有人认为,最公平的电梯费分摊方法是按使用次数,谁使用谁就该交费。不论业主是1楼的还是顶楼的,也不论建筑面积的大小区别,就按使用次数收费最合理。据了解,有些地方曾推广使用IC卡电梯。物业公司按一定使用次数,预先充值后,给业主发放IC卡。真正实现了电梯费用与使用次数挂钩。

5、按实际情况采用多种标准

还有人认为,因为情况比较复杂,需要考虑的因素很多,在电梯费分摊上不应按照一种标准,应当根据实际情况综合各种标准。

以上可谓“仁者见仁,智者见智”,各种观点分别从不同角度出发,似乎都有一定道理。实际上,100个人可能会提出100种分摊办法,但不管采取哪种模式,基本不可能让所有人都满意。那么,从法理角度,应当如何认识电梯费的分摊问题呢?


分析:

按照《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款,“本办法所称共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”可见,电梯属于物业的共用设施设备。这应当是没有争议的。而按照《物权法》第八十条的规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

有关业主对建筑物及其附属设施的费用负担、受益分配的问题,在《物权法》立法过程中就有不同看法。有的认为,应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;有的认为,应当按照业主专有部分占建筑物的价值比例确定,还有的提出,这一比例应当考虑业主专有部分的面积、楼层、朝向、购买时的价钱等综合因素。鉴于现实中的情况复杂,各地及每个建筑区划的具体情况不同,业主如何负担建筑物及其附属设施的费用,是业主行使建筑物区分所有权的问题,业主可以依法处分。因此,对于这一问题,《物权法》尊重业主意愿,规定优先考虑业主约定。即业主约定原则为电梯费分摊的首要原则。如果约定不明或没有约定,就按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确,即建筑面积原则。这是第二原则。《物权法》提出了这样一个按建筑面积的原则性、指导性意见。

如果我们再进一步,法律为什么提出这样一个(而不是其他的)原则性、指导性意见呢?

从根本上说,这是由物权的性质和特点以及建筑物区分所有权这一特殊物权的特点所决定的。

物权是绝对权(对世权),是财产权。一个业主在小区拥有多大面积的房子,他在该小区就拥有多大比例的财产所有权。而建筑物区分所有权,作为一种特殊的物权形式,又具有自身特点。业主的建筑物区分所有权是一个集合权。这个集合权包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利,而这三种权利具有不可分离性。电梯,属于公用设施设备,由全体业主行使共有权。当然,这个“共有权”并非纯粹意义上的“权利”,它同时包括共同负担的“义务”。因此,每位业主都有使用电梯的权利,也都负有支付维修养护等相关费用的义务。业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修养护费。这可谓《物权法》提出这一原则性意见的立法理由。

综上,我们知道了《物权法》确立的两个原则,并了解了提出第二原则的理由。《物权法》之所以提出了两个原则,并且把业主约定作为第一位的原则,就是考虑到现实情况的多样性和复杂性,也是为了充分尊重公民财产权。而约定可能有很多种选择。那么,怎样约定才是合理的呢?或者,地方立法统一规定分摊办法时,怎样规定才算合理呢?

电梯属于物业的共用设施设备的一种,但它又不同于配电室、水泵房、绿地、道路、路灯、消防设施等其他共用设施设备。这些其他共用设施设备属于全体业主共有,而且实际上也由全体业主共同使用。如:配电室在为每户业主的用电服务,水泵房为每户业主供水。这些设施设备供全体业主使用,每户业主的正常生活也丝毫离不开这些设施设备。但是,电梯却不同,虽然它也是全体业主的共有财产,但从实际使用情况来看,电梯是仅由部分业主使用的,首层业主几乎不使用电梯。有人可能会说,首层的业主同样也有权利使用电梯。理论上如此,但是,首层业主没有使用的必要性,实际上也基本不使用。因此,这种权利对首层业主来说是形同虚设的。

作为住宅区内的电梯,最大功能在于为高层区的住户生活提供方便。低层区的业主,尤其是首层业主,在使用少或不使用的情况下,却要与高层区业主同等分摊电梯费。这与我们朴素的道德感情多少是有些相左的。法律亦不外乎情理。如何让电梯费的分摊趋于合理值得进一步研究。


不按建筑面积分摊电梯费并不一定违法

在电梯费分摊问题上,《物权法》实际确立了两个原则。第一原则是,按业主约定。第二原则是,按建筑面积。第一原则优于第二原则。因此,所有权份额不能决定电梯费分摊方法。即《物权法》并未限定业主对于电梯费的分摊采取某一种特定方式,只有当业主没有约定或约定不明确时才按照建筑面积比例分摊的原则。


业主可自主决定如何分摊电梯费

应当说,业主有权自主决定电梯费应当如何分摊。业主可以将电梯费的分摊办法写进《管理规约》,以小区“宪法”的形式规定下来,明确各自权利义务,定纷止争。每个小区、每位业主都可能有其特殊性。比如,有的业主将房子出租给了多人,增加了电梯负担。有的业主经常携带大宗物品乘坐电梯等。对于这些不同情况如何分摊费用,‘业主都可以写进《管理规约》。当然,如果业主对电梯费分摊办法有异议,可按程序提请召开业主大会会议,就电梯费用分摊进行表决,以大会决议的形式或改写《管理规约》的形式重新确定费用分摊。

住宅区与住宅区之间的情况可能千差万别,同一小区低层区业主与高层区业主之间,甚至同一楼层的业主之间都会有不同的利益诉求。因此,在当前的法律语境下,解决电梯费分摊,业主协商与利益平衡是关键。因为业主的约定为目前法律之优先原则。即业主该交多少电梯费最终应归结为业主的共同意志。当然,对当前电梯费分摊的合理性再考察亦很有必要。


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