业委会常见的问题及解答！

1、物业服务费有哪几种计费方式？

答：有包干制和酬金制两种。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、同一个住宅小区内经济适用房与商品房的物业公共服务费标准一样吗？

答：是一样的，因为物业服务企业所提供的服务内容、服务标准都是一样的。

3、物业服务合同约定不明的，服务标准如何确定？

答：参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。

4、物业服务费定价的构成有哪些？

答:（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

   （2）物业管理区域秩序维护费用；

   （3）物业管理区域清洁卫生费用；

   （4）物业管理区域绿化养护费用；

   （5）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；

   （6）办公费用；

   （7）管理费分摊；

   （8）固定资产折旧费用；

   （9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

   （10）经业主同意的其它费用；

   （11）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%；

   （12）法定税费。

5、物业服务合同中应当约定哪些内容？

答:（1）当事人和物业的基本情况；

   （2）双方的权利和义务；

   （3）物业管理服务事项和服务质量要求；

   （4）物业服务费的标准和收取办法；

   （5）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

   （6）专项维修资金使用方面的约定；

   （7）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

   （8）违约责任及解决纠纷的途径；

   （9）双方当事人约定的其他事项。

6、住宅小区的业主大会选聘物业服务企业的具体流程？

答：应当公开招标，投标人少于三个的，依法重新招标，重新招标后仍然少于三个投标人的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

7、物业服务企业是否应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构？

答：是的。

8、对于物业管理区域内的水、电、气、热等费用的代收有哪些规定？

答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

9、出租的房屋，物业服务费由谁来交？

答：物业公共服务费的交纳主体是业主，如果业主与房屋承租人约定由房屋承租人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

10、物业服务企业应当公示的基本信息？

答：营业执照、项目负责人情况、投诉电话。物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等。电梯、消防、人防等专项设备的维修保养情况及应急方案。物业服务收支情况。物业管理费、专项维修资金使用情况。业主房屋装修情况等。

11、物业服务企业及工作人员不得有那些行为？

答：挪用、侵占业主共有资金。擅自改变共有物业用途。泄露业主信息。其他损害业主利益的行为。

12、因房屋质量缺陷等开发商遗留问题，业主可以拒交物业服务费吗？

答：不可以，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于开发遗留问题，业主可以追诉开发建设单位的责任。

13、业主大会是否可以聘请专业机构对物业公共服务费用进行审计？

答：实行物业服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业公共服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业公共服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

14、什么是住宅电梯运行维护费？

答：住宅电梯运行维护费是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等。

15、业主大会是否可以决定自行管理本物业管理区域？

答：可以的。

16、业主的共有资金包括那些？

答：共有物业收益、专项维修资金、物业管理费、业主大会决定分摊的费用、其他合法收入。

17、除专项维修资金外，业主共有资金可用于那些支出？

答：物业服务费、业委会委员津贴、业主大会聘用人员的费用、业主大会决定支出的其他费用。

18、小区停车泊位收的停车费归谁所有，业主委员会可以支配吗？

答：利用小区共用道路划线停车或产权归全体业主所有的车位，其收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。用于停放汽车的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有关规定执行。

19、业主共有资金如何依法管理？

答：除银行储蓄或依法购买国债外，不得用于其他投资或为他人担保、出借。

20、业主大会如何依法设置银行账户监管共有资金？

答：可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的共管账户。