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“酬金制”物业费能否免税?

发表时间:2018-10-26 15:39

  “酬金制”物业费能否免税?

  去年9月,浦东联洋地区的天安花园、华丽家族花园、御景园三个小区的业委会联名写信询问有关部门,“酬金制”小区能否免征营业税。去年10月和今年2月,市税务局两次给予书面答复,称“物业企业预售物业服务费属代收代付行为”,但“免征营业税”尚无说法。

  天安花园业委会认为,“法无禁止即可为”,今年开始,单方面停止支付相关税费。

  天安花园“吃螃蟹” 

  “法无禁止即可为”

  作为三个小区里率先提出“免税说”的业委会,天安花园业委会主任施引曙和副主任褚锡耀颇具前瞻性。早在这届业委会成立之初,深谙国家税务制度业委会成员,对酬金制小区物业费征收营业税就有异议。依据是2003版的《物业服务收费管理办法》定义“酬金制”:预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足,均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

  2011年,北京市地方税务局“关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告”称,两种酬金制方式适用免税政策,一,物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为,不征收营业税;二,业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同,且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票,对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。

  北京实施不久,浙江也紧随其后,发布了酬金制小区免税的实施办法。2013年,浙江省有关部门下发的“物业服务业税收扶持政策的通知”,提出的免征营业税的条件基本与北京的政策如出一辙。

  但是,天安花园业委会翘首以盼的上海地方政策,迟迟没有露面。

  去年,自贸区负面清单公布,明确除了清单上的禁区,其他行业、领域和经济活动都许可。施引曙和褚锡耀退休前,都在大型重点企业中担任中层管理者,对国家各类新政反应灵敏。负面清单的颁布使他俩灵光一闪,“法无禁止即可为,自贸区也支持先行先试,小小的天安花园为什么不当第一个吃螃蟹的人?”

  去年9月,天安花园业委会率领相邻的华丽家族花园和御景园,共同起草了这份《关于酬金制小区物业管理费不征收营业税的申请报告》,分别发送给市人大、市房管局、上海地方税务局。报告特别指明,小区每年缴纳的营业税在20万元以上,加上保安公司、保洁公司、绿化公司和物业企业工资成本发票以及设备维护公司的发票,总计税金达35万元,占预收物业费总额的10%,且营业税发票无法抵扣。

  褚锡耀算了笔账,上海市最低工资标准上调,物业服务人工成本每年上涨,要保证服务质量只能涨物业费,“有了这20万,也许原先每户涨3毛,现在只涨1毛,成本压力瞬间释放,这笔钱相当有诱惑力。”

  争取物业支持

  破釜沉舟差点翻脸

  去年10月8日,天安花园业委会主任施引曙作为代表,收到了来自上海市地方税务局的书面回复。对方承认,酬金制是物业收费中较为特殊的一种收费方式,业主缴纳的物业费归全体业主所有,物业公司作为职业经理人,按业委会授权,预收物业费,对日常支出单独进行账务处理,“代为管理和核算,属代收代付属性。”

  同时,对方也表示,税收管辖权在中央,上海税务机关贯彻执行的相关政策,完全按照有关文件执行。目前已开展了对物业管理试行酬金制收费有关营业税问题的调研,重点关注收费形式、开票方式、计税依据、成本核算等方面。但业委会最关心的“免税”一说,对方没有给予正面答复。

  虽然,上海市地方税务局的回复不尽如人意,天安花园业委会却没有放弃“第一个吃螃蟹”的念头。

  施引曙和褚锡耀到处走访学习,还专程前往天安花园物业管理方,上海科瑞物业管理发展有限公司的企业税务注册地奉贤区税务局,得出的结论都一样——酬金制小区物业收费属代收代付属性。

  由此,今年2月,天安花园业委会经讨论后决定,再次发函给科瑞物业,要求管理处收管理费只开具收据或在发票上注明酬金制代收代付。并承诺“由此产生的法律后果均由业委会承担,与科瑞物业无关”。

  事情仍然不是一帆风顺的。科瑞物业作为上海市一级资质的名牌物业企业,管理着各种业态的楼盘项目,拒绝交税还是大姑娘上轿“头一回”。业委会和物业开始了旷日持久的沟通,最后几乎是在业委会的威逼下,科瑞才不得不妥协,表示先将应纳税的款项留存,暂不缴纳,等待税务机构追究时和业委会一起努力。“科瑞要是再不答应,我们就要解除物业服务合同,几乎是撕破脸了,为业主争取点利益,真是不容易。”褚锡耀苦笑着说。

  此时已是3月,在业委会的大力宣传下,前两个月“摒老”没交物业费的业主,涌向科瑞物业天安花园物业管理处交费。小区总共才891户业主,呼拉一下,近300户业主爽气地付清了全年物业费。没有一个人唱“反调”,大家都说:“业委会为我们业主办了件大好事!”

  众说“酬金制”

  制度真空亟待完善

  上海市物业管理行业协会秘书长许玉彪表示,与国外先进国家相比,国内实行的所谓酬金制物业服务计费方式,只能算是“假酬金制”,与之匹配的各类法律法规尚属真空阶段,“虽然北京、浙江已有先例,上海还未出台免征酬金制小区物业费营业税的通知或文件。”

  许秘书长赞同酬金制小区物业费“代收代付”属性的理解,同时他也指出,虽然“法无禁止”,但业主拒付税金的行为只能属于个别行为,不足以在行业间推广。“说到底,征收营业税属于企业与企业之间的经营范畴,一旦有法可依,将会牵一发而动全身”,许秘书长告诉记者,酬金制的争议不仅限于营业税税金方面,行业内有关物业企业提取酬金的比例等问题,也缺乏统一的规范,酬金提取比例从8%至15%都有,“协会作为行业自律组织也希望,国家有关部门积极开展对酬金制相关问题的调研,尽快有一个说法。”

  广东省华南和谐社区发展中心负责人、著名社区问题专家周活宁认为,物业管理费是否应征税的问题,首先由收费主体来决定。如果是物业公司作为收费主体向业主收取,不管是采用包干制还是酬金制,在扣除物业管理成本之后,有多少利润就缴纳多少所得税,这是没有争议的。至于是否需要缴纳营业税,那就要取决政府是否对物业企业实行此项减税了。对物业管理费征收营业税的问题,一向是物业管理企业关注的重点,如果深圳市政府将来实施结构性减税举措,可能首先惠及的是物管企业这块税负。

  如果物管费收费主体是业委会,所收取的全部物业管理费都应视为代收代支,结余则作为小区续存物业维护和维修资金,这样运作就既不会产生营业税,更不会产生所得税。物管公司向业委会收取酬金需开具营业发票,物管企业就得承担酬金部分的营业税和所得税。

  北京市瑞赢物业研究所首席咨询师朱孝安透露,北京市在制定免税政策时,考虑到酬金制小区物业费是按“物业运行成本 + 酬金”的形式制定的。“物业运行成本”资金属全体业主的共有,接受业主的监督和审计,不够的由业主续筹,剩余的接转下一年度。这笔钱不算物业公司收入,不交营业税和所得税,这样可以降低业主的负担。只有“酬金”是物业管理企业的收入,应该相应纳税。由于“酬金”产权属物业管理企业,业主无权干涉其使用。

  朱孝安认为,虽然国内其他地方政府还未出台免税政策,但酬金制模式已是大势所趋,酬金制免税的政策也将为广大业主带来“利好消息”。


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