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物业公司未公示物业费收支情况,业主能否拒交物业费?

发表时间:2023-10-27 09:33

01


基本案情



某小区业主张三2016年11月18日与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》,协议约定“二、收费标准本物业服务区域物业服务收费方式为包干制:住宅:1.3元/月/平方米(建筑面积)”。

张三自2018年7月1日后再未向物业公司缴纳物业服务费,期间物业公司曾多次派人向张三催讨无果,遂将张三诉至法院,要求其支付自2018年7月1日至2020年6月30日欠缴的物业服务费4350元。

对此,张三辩称因物业公司未公示物业费收支情况,自己才拒绝缴纳物业费。





02


法院认为



法院认为,张三与物业公司签订的物业服务合同中明确约定物业费按包干制形式收取,物业费金额固定,盈余或亏损均由物业公司享受或承担,物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大,是否公示收支情况不影响业主的物业费负担,物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴,业主无权要求公开相关信息

因此,对张三的抗辩理由,法院未予采纳,判决张三应全额缴纳物业费

物业服务企业提供物业服务,业主享受物业服务,两者的关系、权利与义务都是依据物业服务合同约定的,是合同关系,一方不履行义务或履行义务不符合标准的话,另一方可以抗辩。

因此,物业公司有提供服务的义务,相对而言,业主有支付物业服务费的义务。

业主如认为物业服务企业未履行公示义务,致使其知情权未实现,应通过合法途径如要求原告限期整改、向业主委员会提议另行选聘物业服务企业等方式维护自身权益,以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。



03


案例总结



物业费收取可分为包干制和酬金制。


包干制是指业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈亏由物业公司自负。


酬金制是指在预收的物业资金中按约定比例或者约定数额提取酬金给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或承担。


包干制情况下,如前所述,业主无权要求物业公司公布收支情况。


酬金制情况下,物业公司应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每季度公布物业服务资金的收支情况,业主有权提出质询并可按约定聘请专业机构进行审计。


但是,在物业公司实际提供了物业服务的前提下,业主以收支情况未公开为由拒交物业费的主张也不能成立,因为物业费的交纳和物业费收支情况公开不存在对价关系。业主认为物业公司未公开收支情况的行为侵犯了其知情权,可另行主张权利。



法律依据



《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会业主委员会报告。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。





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