为什么要成立业主委员会？业主委员会何时成立？程序如何？

01为什么要成立业主委员会？

       答：由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域、一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。这样，就需要一种既能维护全体业主的共同利益，又能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产主管部门的指导下，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。

       业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

02业主委员会何时成立？程序如何？

       答：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

       (1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

       (2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

       (3)住宅出售已满两年。

       业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

       (1)成立业主委员会登记申请书；

       (2)业主委员会委员名单；

       (3)业主委员会章程。

       区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。

03业主委员会有哪些主要职责？

       答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

       (1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

       (2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

       (3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

       (4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

       (5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；

       (6)监督公共建筑、公共设施的合理使用；

       (7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

       业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

04业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？

       答：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理服务，根据规定，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业，并与其签订物业管理服务合同。

       物业管理服务合同应当载明以下主要内容：

       (1)业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

       (2)物业管理区域的范围和管理项目；

       (3)物业管理服务的事项；

       (4)物业管理服务的要求和标准；

       (5)物业管理服务的费用；

       (6)物业管理服务的期限；

       (7)违约责任；

       (8)合同终止和解除的约定；

       (9)当事人双方约定的其他事项。

       物业管理服务合同的期限为两年。物业管理服务合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。

05哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？

       答：物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

       (1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

       (2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；

       (3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务；

       (4)保洁服务；

       (5)保安服务；

       (6)物业维修、更新费用的帐务管理；

       (7)物业档案资料的保管。