物业公司一次次以

律师名义向业主催缴物业费

而业委员会不断提醒

不缴不缴，别被骗！！

这是究竟咋回事？？

对此，记者对江西省宜春市天沐温泉谷小区的这桩怪事进行了调查。

旧物业公司拒不退出

强行向业主收取物业服务费

这个小区有点特殊

据业委会主任唐先生介绍

作为一个旅游度假型社区

小区2700多户购房者来自全国各地

常年平均入住率仅5%左右

自2018年3月起，小区物业公司——天沐物业服务有限公司在上涨物业费及房屋保修期内动用物业维修基金的要求被业主委员会拒绝后，就以“长期亏损、难以维持”为由，先后3次向业委会发出告知函，并在小区

公告栏张贴致全体业主的一封信，宣布退出小区并将于2019年3月31日停止服务，要求业委会选聘新的物业企业与之对接。

之后

业主委员会依法开展选聘　

2019年7月

江西富思特物业管理有限公司

成为小区新的物业服务企业

让业主们没想到的是

此时原物业公司拒不退出

并以“事实服务”为由，强行向业主收取物业服务费，并以律师名义向业主发短信，告知业主欠缴物业费要交30%违约金，还会切断温泉水供应……

天沐物业公司

为何出尔反尔？？

唐先生对记者表示：“原物业公司是小区入住时开发商选定的，与其关系紧密。在其服务期间，曾存在一些与规划或约定不符合的现象。比如，违反规划少建322个室内车位、167个室外车位，将小区会所用于对外经营，占有小区房屋多年不交租金等。”

“双过半”要求难以实现　

政府部门托管物业

业委会与新物业公司

签订物业服务合同后

便前往宜春市住建局备案

但被拒绝

该局以业主投票没有达到《物业管理条例》规定的“双过半”，即“专有部分占建筑面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意”为由，作出不予备案决定书。

记者注意到，《物业管理条例》对物业服务企业没有备案的要求。但《江西省物业管理条例》第47条规定，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内向物业所在地市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

新老物业交接多次冲突

今年1月

宜春市住建局做出决定

前期物业退出小区

物业服务由政府工作组代管

代管期间，小区物业费暂时停止收缴，由温汤镇政府暂时垫付，由此产生的人员薪资和其他管理成本待新物业服务企业进驻后，再依法依约向业主补收之前的物业费，由新物业服务企业支付代管期间的成本。

作为旅游度假型小区

常年入住率很低

业主来开会、投票

是一件难以完成的任务

“在小区首届业主大会筹备会议上，三级政府房地产主管部门代表提出过‘简单多数’的指导性意见，这符合江西省物业管理条例有关规定。若机械地理解和强调业主投票‘双过半’，势必会造成没有任何一家竞聘企业符合要求，导致无法选聘出物业服务企业的结果，使小区物业管理陷入混乱无序状态，这无疑违背了有关法规的立法本意。”唐先生对记者表示。

“双过半”到底如何实施 ! ?

《民法典》明确争议

针对该小区发生的情况，江西华晟律师事务所律师郑力杰表示，《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（俗称“双过半”）的业主参加，业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（俗称“双过半”）同意。

那么具体到更换物业公司

究竟是小区全体业主的“双过半”

还是参会业主的“双过半”

对这点一直存在争议

“假设小区业主为100人，业主大会参加人数只要超过51人，就可以依法讨论决定小区重大事项了。但关于换物业的问题，只要有一人投反对票就无法通过，也无法形成决定，从而使业主共同管理权落空。”

《民法典》第278条规定，“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，这一规定使得在《物业管理条例》第十二条规定的第二个“过半”明确了是“参会业主”的“过半”，解决了过去争论不休的问题。目前经公证，天沐温泉谷业主大会投票结果为，江西富思特物业公司获得910票，占参会（投票）业主1530户的59.48%。达到了《民法典》规定的“双过半”的要求。《民法典》对物业管理的规定，解决了长期困扰着消费者的难题。“只有让业主大会依法选聘的物业企业尽早入驻，才能从法律层面使小区摆脱目前困境，向业主补收物业费并根据实际情况做出合理分配，实现多方共赢。”唐先生表示。