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业委会成立难?小区更换物业难?广东省规定物业须由业委会聘请

发表时间:2021-04-06 15:31

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业主委员会的困难及成立率低,亦引起两位CPPCC法律界人士的关注。

省政协委员、全国律师协会副会长、广东省律师事务所主任欧在省两会上提出,广州市各区镇人民政府、街道办事处、居民委员会应主动指导和协调合格住宅小区业主委员会的组建工作,力争三年内在全市所有合格住宅小区成立业主委员会

省政协委员、省土木建筑协会会员、广东金轮律师事务所副主任谭日兴建议,物业管理公司必须与管理小区的业主委员会签订合同,才能形成物业管理关系。

小区业主在与物业管理公司的纠纷中处于弱势地位,难以维护自己的合法权益。只有30%左右的社区成立了业主委员会。

近年来,业主与物业管理公司之间的冲突和纠纷屡有报道。在与物业管理公司的纠纷中,小区业主往往处于弱势地位,其合法权益难以得到保障。

到目前为止,广州已经建立了976个业主组织,仅占全市3000多个住宅小区的30%左右。此外,2017年至2019年,涉及物业管理和业主权益保护的案件多达17,463起(2017年4,534起,2018年6,382起,2019年6,547起),仅次于房屋买卖合同纠纷和房屋租赁合同纠纷,在各类房地产案件中排名第三。

他说,目前成立业主委员会的法律依据是明确的。《广州市物业管理条例》第七条规定:“镇人民政府、街道办事处、居民委员会应当指导、协助业主召开业主大会,选举业主委员会,对业主进行监督。业主大会和业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理纠纷。”

他分析指出,业主委员会的成立程序复杂,各方面阻力很大。此外,业主自治意识相对缺乏,领导担心遭到报复,导致业主小组没有足够的动力和能力独立推动业主组织的建立和运作,最终导致业主小组在自身利益遭受外部财产损害时难以维权,导致社会群体性事件发生。

谭日兴还认为,成立业主委员会最大的动力和阻力在于物业管理公司。他建议,只要物业管理公司必须与业主委员会签订合同,就可以形成物业管理关系。没有业主委员会合同的,必须在两年内补齐,否则物管处罚或取消其管理资格。物业管理公司将采取行动,积极组织和配合成立行业委员会。

此外,他还建议简化设立行业委员会的繁琐程序,并鼓励和支持而不是消极对待设立行业委员会的要求。如果开发商和物业管理不配合成立行业委员会,街道和居委会应积极介入和协调,积极参与行业委员会的筹备和前期工作。在行业委员会成立之前,居委会可以牵头一些业主、派出所、物业管理部门成立临时管理委员会,制定各种议事制度,协调工作,推动行业委员会的成立。

他建议,一些行业委员会筹备组难以提交的材料,如住宅物业规划图纸、业主名册等,可以由开发商或物业管理公司提供,以尽量减少行业委员会的筹备程序和困难。

“流水不腐,家用不坏。”谭日兴建议推进物业管理公司市场化竞争机制。他说,物业管理公司长期管理物业,是物业管理腐败、侵犯业主利益、降低服务质量的根本原因。他建议强制社区每五年竞标一次物业管理公司,建立物业管理公司信用信息系统和信息披露制度。


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