一、为什么要建立住宅专项维修资金制度？

答：设立住宅专项维修资金的目的是为了保障商品房住宅及其相关公共设施设备的大中修和更新、改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件，住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“住宅养老保险金”。

二、哪些物业需要收取住宅专项维修资金？

答：包括：住宅；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

三、住宅专项维修资金使用需不需要经过业主同意？

答：需要，住宅专项维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过后方可使用。

四、住宅专项维修资金的使用应该怎样分摊？

答：住宅专项维修资金使用分摊应当遵循“谁受益谁承担”的原则，按以下情况进行分摊：1、属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；2、属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；3、属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

五、房屋共用部位的维修范围有哪些？

答：1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；3、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；3、建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；4、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；5、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；6、公共区域门窗或者窗纱破损的；7、住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

六、房屋共用设施设备的维修范围有哪些？

答：1、电梯及主要部件的维修或者更换；2、避雷设施不能满足安全要求的；3、监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；4、楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；5、水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；6、变压器等供电设施损坏需要维修、更新和改造的，但依法和政府文件规定或者合同约定应当由供电企业承担的除外；7、住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

七、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？

答：一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

来源：佳木斯住房