业主会所就是以所在园区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。园区的会所是属于开发商的专有部分还是业主的共有部分？若属于共有部分，那么是属于法定共有部分还是约定共有部分？物权法第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括园区的会所？都是值得探讨的问题。

由于物权法对于会所的归属没有作出规定，自物权法公布以来，对上述问题一直存有争议，理论界和实务界形成两种截然不同且针锋相对的主张。一种观点是：理论界普遍认为，取决于商品房销售合同的具体约定，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则正如小区内没有卖出去的房屋一样，会所符合专有部分的构成要件，其所有权归开发商。进而，物权法第七十三条所规定的归业主所有的“公共场所、公用设施”不应该包括会所，其主要理由在于：

（1）从权利构成看，会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，其权源应为其自身的建造者开发商。由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。既然如此，就不能将其纳入共有部分的范围。

（2）从投资建设看，会所可以成为园区的附属设施，但是，园区也可以不需要会所。所以，从优化城市建设，鼓励开发商兴建会所考虑，允许开发商保留对会所的专有权，对业主是有利的，可以通过双方之间的另行约定来规定会所的服务对象和经营问题。

（3）从经营使用看，会所是具有一定的营利性的场所，有时可能要面向社会开放，服务于许多不特定的人，所以不能把会所简单地理解为仅服务于业主的公用设施或公共场所。而从事经营活动就存在一定的商业风险，如果营利的话，业主固然可能会有一定的收益，但如果发生一定的亏损甚至巨大亏损，在业主共有的情况下，可能会由业主承担责任，这将使业主承担过大的风险，况且由业主共有并实际管理会所，业主也未必能够胜任。

另一种观点是，实务界倾向认为，园区会所的建筑成本已经分摊到园区的各个业主了，如果没有约定，则会所属于业主共同所有。在实践中，经常遇到的问题是开发商为谋取利益而将规划用来作会所的场地当做商铺出售或出租给他人，大部分业主在购房时就是看重广告中被描绘成多功能且高档次的会所而作出购房选择的，结果在承受了较高的房价买下房屋后，却发现没有会所，或者会所十分简陋，这往往使得双方矛盾无法调解而最终只能通过法院的判决予以处理。

还常出现的情况是，会所与物业服务用房、业主聘请的物业服务公司与开发商委托的会所经营者出现交叉混同的情况，当发生矛盾时往往难以调和，法院若倾向保护开发商的原始取得利益，则易引发较大规模园区业主的群体性纠纷，造成不良社会效果。从这个角度讲，在没有相关约定情况下，法院大多选择确认会所属于业主共同所有的思路，达到定分止争的目的。

需要指出的是，两种观点的前提是高度一致的，即倘若在商品房销售合同中或管理规约中对会所的权利性质予以约定，那么应从其约定。只有在开发商与业主之间没有约定或约定不明的情况下才出现前述意见的分歧。若必须选定一种最合乎法理权源又符合生活逻辑的范式，

笔者认为，对于会所的归属，有约定的从约定，没有约定或约定不明时，从法律效果与社会效果相统一的角度出发，应以会所经营性质与业主日常生活密切程度作为审判实践的认定依据。如系业主委员会的办公场所、业主康体、业主娱乐之所等，与业主日常生活、重要活动极为密切，将之归为业主共有；若主要是商业性的住宿、餐饮或完全由物业服务公司使用的，与业主的生活关系不大，应认定为开发商专有。在开发商自己保留会所专有权的情况下，可以通过规约或合同将会所使用权作为共用部分让渡给园区业主。与此同时，非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途。换句话说，作为会所经营者的开发商一方若想改变会所的原始经营用途，就必须征得业主一方的同意。这也是会所作为约定共有权客体——共用部分的点睛之义。